實現零自備購屋?! AB約是什麼？AB約違法嗎？
2023/01/30閱讀時間約 3 分鐘
AB約是什麼? 陰陽合約的做法?
AB約指的是一樁房屋交易，卻出現了兩份不同買賣價格的合約。
一份主要用來實價登錄用，價格較高，可以拉抬房屋總價。
一份主要用來實際交易用，是真正房屋的價格，上面記載真的成交價、退款、折讓單等等，把過高的房屋總價，合理成談好的價格。
舉例：
假設A合約上的房價為1,800萬元，銀行會將申請房貸後的錢匯入建商口袋，或者買家帳戶，並在之後完成實價登錄，而賣家再根據B合約的內容，退稅給買家，共600萬元，而實際買家交易的金額是1,200萬元，這也是房屋真正的總價。
使用AB約會有哪些風險?
雖然AB約看似好像對雙方有利，可實際上此行為是非常嚴重的違法事實，一旦被查核實使用AB約，將會觸犯《刑法》的第214條使公務員登載不實罪，甚至觸犯第210條偽造文書罪、第339條普通詐欺罪與第339-4條加重詐欺罪，這是非告訴乃論，因此有被起訴的風險。
- 觸犯第214條：處以3年以下有期徒刑、拘役，或1萬5千元以下罰款。
- 觸犯第210條：處以5年以下有期徒刑。
- 觸犯第339條：處以5年以下有期徒刑，或50萬元以下罰款。
- 觸犯第339-4條：處以1年以上、7年以下有期徒刑，或100萬元以下罰金。
AB約有哪些好處? 為何冒著被關的風險也要做?
想想，肯定有利可圖，才會讓建商如此冒險，且就連買家也很可能心甘情願的這樣做，原因如下：
一、讓銀行超貸
較高的合約金額可以混淆銀行視聽，藉此讓銀行貸款金額提高，降低自備款，甚至不需要準備自備款，讓你全額貸款買房。
舉例：假設房屋原價1,000萬，但是卻簽了1,500萬的合約，使得銀行以1,500萬的8成核貸，讓你最高可貸1,200萬，這個金額已經超過原價了，代表你根本不需要準備自備款！這樣的好康，買家能不心動嗎？
二、免稅
現在的房地合一稅這麼貴，若入手2年內出售，將課45%稅率，但只要獲利未達課稅標準，就可以免稅。因此簽AB約還可以讓你賺錢，你說買家之後想賣房的話，聽到這樣的好處，能不心動嗎?
舉例：承上述案例，原價1,000萬的房屋，簽1,500萬的AB約後，之後轉賣1,400萬，明面上好像賠了100萬出售，可實際卻賺了400萬元卻不用課稅。這就是AB約的魅力，也是房市亂源。
三、提高行情價
對於賣家而言，當然希望房價越高越好，因此藉由AB約提高行情價，可以讓整個社區的行情更好，建商就可以賣得更貴了!
如何避開賣方話術？
由於AB約確實能夠為買賣雙方帶來好處，但也會造成房市不健全的上漲，因此若有賣家誘導簽AB約，請不要以身試法，讓自己為了不法之利益，成為戴罪之身。
那麼如何才不會被賣方的天花亂墜吸引呢?以下我們就揭露建商可能提出的話術。
1. 幫你墊高房價
畢竟自備款對一般人來說，負擔還是很大的，因此業者會以看似替你想辦法的心態，告訴你可以幫你降低自備款，申請到較高的房貸額度。至於如何做，你只要照著我們的步驟走，就可以了!然後拿兩份合約叫你簽名，說這是必要流程，你可千萬別上當。
2. 幫助平衡行情
建商會表示，由於給你的是低於行情的價格，因此你需要簽兩份合約幫助平衡行情，避免社區行情因你而破壞，這樣我們就可以用較低的價格賣給你喔!而你就會因為想要更便宜的房價，以為賺到了而簽約，實際上建商根本沒有賠，你也不必因為怕破壞行情而因此簽約。
3. 賣房都不用繳稅
現在幫你墊高一點房價，是為了方便你出售房屋時，可以不被課徵房地合一稅!所以簽AB約有很多好處的，之後要賣還能賺更多!可實際上一旦被發現，不僅建商需要吃官司，你也是犯法的其中一員!
要想自己買房有保障，就請做好功課再決定買房，包括簽約細節、過程等等的，總之請千萬不要盲目聽從代銷或其他賣方的話，只要聽從自己的內心就好。
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