實現零自備購屋?! AB約是什麼?AB約違法嗎?

閱讀時間約 3 分鐘

AB約是什麼? 陰陽合約的做法?

AB約指的是一樁房屋交易,卻出現了兩份不同買賣價格的合約。
一份主要用來實價登錄用,價格較高,可以拉抬房屋總價。
一份主要用來實際交易用,是真正房屋的價格,上面記載真的成交價、退款、折讓單等等,把過高的房屋總價,合理成談好的價格。

舉例:

假設A合約上的房價為1,800萬元,銀行會將申請房貸後的錢匯入建商口袋,或者買家帳戶,並在之後完成實價登錄,而賣家再根據B合約的內容,退稅給買家,共600萬元,而實際買家交易的金額是1,200萬元,這也是房屋真正的總價。

使用AB約會有哪些風險?

雖然AB約看似好像對雙方有利,可實際上此行為是非常嚴重的違法事實,一旦被查核實使用AB約,將會觸犯《刑法》的第214條使公務員登載不實罪,甚至觸犯第210條偽造文書罪、第339條普通詐欺罪與第339-4條加重詐欺罪,這是非告訴乃論,因此有被起訴的風險。
  • 觸犯第214條:處以3年以下有期徒刑、拘役,或1萬5千元以下罰款。
  • 觸犯第210條:處以5年以下有期徒刑。
  • 觸犯第339條:處以5年以下有期徒刑,或50萬元以下罰款。
  • 觸犯第339-4條:處以1年以上、7年以下有期徒刑,或100萬元以下罰金。

AB約有哪些好處? 為何冒著被關的風險也要做?

想想,肯定有利可圖,才會讓建商如此冒險,且就連買家也很可能心甘情願的這樣做,原因如下:

一、讓銀行超貸

較高的合約金額可以混淆銀行視聽,藉此讓銀行貸款金額提高,降低自備款,甚至不需要準備自備款,讓你全額貸款買房。
舉例:假設房屋原價1,000萬,但是卻簽了1,500萬的合約,使得銀行以1,500萬的8成核貸,讓你最高可貸1,200萬,這個金額已經超過原價了,代表你根本不需要準備自備款!這樣的好康,買家能不心動嗎?

二、免稅

現在的房地合一稅這麼貴,若入手2年內出售,將課45%稅率,但只要獲利未達課稅標準,就可以免稅。因此簽AB約還可以讓你賺錢,你說買家之後想賣房的話,聽到這樣的好處,能不心動嗎?
舉例:承上述案例,原價1,000萬的房屋,簽1,500萬的AB約後,之後轉賣1,400萬,明面上好像賠了100萬出售,可實際卻賺了400萬元卻不用課稅。這就是AB約的魅力,也是房市亂源。

三、提高行情價

對於賣家而言,當然希望房價越高越好,因此藉由AB約提高行情價,可以讓整個社區的行情更好,建商就可以賣得更貴了!

如何避開賣方話術?

由於AB約確實能夠為買賣雙方帶來好處,但也會造成房市不健全的上漲,因此若有賣家誘導簽AB約,請不要以身試法,讓自己為了不法之利益,成為戴罪之身。
那麼如何才不會被賣方的天花亂墜吸引呢?以下我們就揭露建商可能提出的話術。

1. 幫你墊高房價

畢竟自備款對一般人來說,負擔還是很大的,因此業者會以看似替你想辦法的心態,告訴你可以幫你降低自備款,申請到較高的房貸額度。至於如何做,你只要照著我們的步驟走,就可以了!然後拿兩份合約叫你簽名,說這是必要流程,你可千萬別上當。

2. 幫助平衡行情

建商會表示,由於給你的是低於行情的價格,因此你需要簽兩份合約幫助平衡行情,避免社區行情因你而破壞,這樣我們就可以用較低的價格賣給你喔!而你就會因為想要更便宜的房價,以為賺到了而簽約,實際上建商根本沒有賠,你也不必因為怕破壞行情而因此簽約。

3. 賣房都不用繳稅

現在幫你墊高一點房價,是為了方便你出售房屋時,可以不被課徵房地合一稅!所以簽AB約有很多好處的,之後要賣還能賺更多!可實際上一旦被發現,不僅建商需要吃官司,你也是犯法的其中一員!
要想自己買房有保障,就請做好功課再決定買房,包括簽約細節、過程等等的,總之請千萬不要盲目聽從代銷或其他賣方的話,只要聽從自己的內心就好。
若還想了解更多有關買房的資訊,點開以下連結看更多喔!

買預售屋留意AB約!為什麼不要亂做假合約?

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