下一個爆雷的行業 美國商業地產連環大爆炸
近日來自富途牛牛新聞 (應該都係牛牛 ai 英譯中 文)
“美國商業地產可能是繼銀行業危機後下一個要暴雷的行業。未來兩年到期的美元債務，小銀行跟隨大銀行收緊貸款敞口的可能性，都加劇了商業地產的壓力。目前，越來越多的華爾街大行都在警告這一災難性的前景，包括美國銀行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信等投行”
結論: 寫定個結論，你問我小弟驚唔驚，我可以答你其實我不太擔心，可能銀行股地產股冇運行，不過對大市來說就不太擔心，應該不是 雷曼危機級別 ;
相反地說，連我這個小小財經演員都留意到，這個 “潛在的” 危機危險極有個譜~
大家都知道美國剛剛有 3間中型銀行爆煲，而且還在加息週期 (未開始減息)，科技金融行業不斷裁員，經濟不明朗未來衰退 (美國 gdp增加 現在還是正數)。
明顯地，大家都估到美國地產業正在經歷寒冬，尤其是商業地產項目。
美國樓市其實不算太差，不過為什麼市場開始悲觀? 商業地產，尤其辦公室樓宇資產，就的確係在冬天中，被一個完美風暴擊倒。
為什麼是一個完美災難 (爭一點寫粗口)? 今次就真係關肺炎疫情事，肺炎還在影響美國辦公室資產中。
肺炎疫情後，美國正常後，美國人習慣了在家工作 wfh，不想返回辦公室，大家睇到新聞美國科技公司軟硬兼施，Elon papa 等等強迫員工返 office 工作開會議，就知道現在 美國人情不甘心不願地回公司，已經 “回不去了” 疫情前心態。
接著地，辦公室，週邊的購物商場餐廳 出租率偏低，同時間，高息環境也令到 地產資產估值 減弱，再加上近期銀行 svb 事件，擔心未來經濟不明朗因素，企業裁員等。 完美 !
籠統地，暫時主要 2個美國行業/市場 受影響。第一個就是上面說的 商業資產行業 -> 投資，租務大受打擊。想像一下辦公室大樓業主，出租率偏低，短期內都沒有新租客，就算能夠出租，都畀大幅壓價，日常大樓保養開支持續，再加上商業樓價跌，但還要交出物業稅給政府，業主叫苦連天。
第 2個受影響的行業，就是借錢提供貸款，提供按揭的機構 (銀行)。有不少物業投資者直接放棄物業，不再還款按揭，讓銀行收樓，投資者離場止蝕，債主銀行就收了一堆物業，銀主盤在手。
然後銀行隨時因為樓市低迷，更加劈價促銷手上收回累積的房地產 (銀行不會 take risk 賭博樓市)。
大環境來看，現時 美國全部商業地產項目都受影響，強大如 amazon 都過多興建倉庫，計錯數。為什麼現在強調辦公室資產? 因為辦公室佔據了整個美國商業地產價值四分之一。
看來很恐怖，那麼為什麼小弟不害怕? 雖然有一點 08 次按危機的影子，不過今次應該不大問題。
首先，商業地產市場總值 對比起 住宅市場其實偏小，而且上次 08 爆煲是發生在住宅市場。
其二，上次08，銀行做按揭給予住宅物業可以做足 100% ; 而現在商業物業，銀行最多都是做 75% 按揭，代表商業地產樓市其實是要 “大跌” 25%，銀行才 “開始” 輸錢。
最壞情況:
現時美國辦公室 office 地產借貸大約 $560B，如果現在全美國有一半商業資產投資者止蝕放棄，不繼續供款供樓，讓銀行收樓就算數 → 銀行大約面對 ~$280B 資產價值。
繼續，銀行大力劈價促銷，要錢不要貨，以市價一半出售銀主盤 (大家想想香港有冇可能)，銀行收回一半金額 $140B，蝕錢輸掉了 $140B。
$140B 對整個銀行系統是什麼概念? 講真金額其實算小，當然有可能有一些小型銀行，投資基金 爆煲，就應該不是雷曼危機，系統性風險，西方金融系統大爆炸之類的級別。
再 ff 一下，收返嚟的商業大廈可以怎樣做，會否變成美國底特律，遠東鬼城之類的物體? 第一可以改建商廈，升級或降級，未來再租給不同級別的公司，或者做倉庫都可以 (細佬又想起將香港 ifc 改租出骨灰龕，隨時更高租金收入 這個笑話 )。
第二就改變土地用途，變成私人住宅物業，商業區變成住宅區，提高房屋供應，又快又直接， “我家在 cbd !?”
最後總結抄返第一段:
我可以答你其實小弟我不太擔心，可能銀行股地產股冇運行，不過對大市來說就不太擔心，應該不是 雷曼危機級別，隨時又係好時機入市入平貨 ~
Rikas//
