二工宅是什麼？買到二次施工建築，小心害到自身權益！
更新於 2024/01/11閱讀時間約 6 分鐘
買房的時候，並不會有人告知你，這是二工宅。
因此在購買房屋的時候，一定要特別小心，但要如何避開二工宅呢？二工宅真的不能買嗎？此篇文章告訴你，有關二工宅的所有疑問。
什麼是二工宅？
一間進行二次施工的住宅。
這麼簡單的嗎？任何二次施工就是二工宅？那我重新裝潢算嗎？
不是啦！二次施工指的是當房屋取得使用執照後，偷偷的對房屋進行改造，將原本不屬於建築執照範圍內的空間，進行增建或改變使用目的。
建築執照
通常要想建物開始動工，就需要拿到建築執照，而要申請建築執照，就需要繳交建物的設計藍圖以及各項規劃，細節到每扇窗戶的大小都要標記，並通過地方政府審核後，才可以正式動工。
使用執照
建物在完成大致主體後，差不多蓋到50%以上，就可以申請使用執照，並在經過審核後取得。而取得使用執照後就必須在時間內完工，並交屋。
二工宅的定義
而二工宅只的就是在建物取得使用執照後，建商並未完全依照建築執照當中的內容興建，而是在原有的基礎上，透過二次施工的方式，將某些空間改建或增建，以此改變建物的公設比，或增加容積。
這麼說好了，只要未符合建築執照當中的設定，就會被認定是違建！
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常見的二工宅項目？
其實我們經常可以在路上看到各種二工宅喔！也就是俗稱的違建。
包括透天厝的“頂樓加蓋”、“陽台外推”等等，只要不被記錄在建築執照當中，所多出來的面積，就會被稱為違建，也被稱作二次施工。
但是這些明顯可見的違建，我們當然能輕鬆避開，只要不買這些建築，或購買後自行拆除也可，所以真正可怕的是大樓！別以為大樓就沒有違建喔！
電梯大樓二工項目
若你家大樓有游泳池、健身房、瑜珈教室，會不會有這個可能他是違建呢？
建商會在售屋時，以各種公設吸引買家，包括空中泳池、大型健身房、圖書室等等，然而有些是利用原本不同使用目的的空間，所改建的。這些改建空間不被記錄在建築執照中，因此屬於違法行為。
常見的項目包括：
- 頂樓蓄水池改建成游泳池。
- 管委會空間蓋建成瑜珈教室或健身房。
- 將住宅空間增設樓中樓，增加室內坪數。
- 將地下機房空間增設停車位。
上述介紹完大樓二工項目，你是不是開始懷疑自家建案是否也有二工項目存在呢？先別這麼著急，若沒人檢舉，其實很難發現的，可一旦被檢舉，就必須依照政府規定拆除或復原喔！
對建商的好處？
那麼改建到底對建商有什麼好處？都已經取得使用執照了，還要背著規定做這些有風險的事情，到底為何？
其實對建商來說，根本就沒有風險，因為等到房屋出售了，剩下的都是這些買家要承擔的，已經不甘建商的事了。而二工宅所帶來的效益是遠高於這些潛在風險的。
好處包括：
- 增大空間使用面積。
- 增加對閒置空間的使用率。
- 增加公設為賣點吸引消費者購買。
- 提高公設比增加利潤。
買家需承擔的風險
除了有可能被人檢舉需要拆除外，你可能會覺得二工宅也並無不好啊！室內可用坪數增加了，可用設施變多了，只要住戶不說，誰又能檢舉呢？那你可就錯了！
真正你應該注意的風險是：二工是否會讓建物結構出問題、是否會影響他人權益。
一旦你買了二工宅並被人檢舉，將可能面臨以下兩種情況：
- 違規使用：指的是原本的空間規劃，與使用執照紀載的不同，例如管委會空間被改作閱覽室之類的。被檢舉後若判定屬實，則需要將原本的使用情況變回原狀。
- 違章建築：也就是違建的範疇了，根據現行法規規定，一旦構成違建，被檢舉後就是「即報即拆」，但是這些拆除動作必須由你自己與其他住戶共同承擔，因為該承擔的是屋主，建商已經掰了~
因此二工宅一旦被人檢舉，這些原本是好處的空間，全都要犧牲管理費去恢復原狀，真的是
當初買了貴、事後又花錢！
因法規而二次施工 會有疑慮嗎？
雖然說這種機率不高，但不代表不會有，畢竟一樁建案的時間跨度，短則３年長則５年，甚至以上。期間內不能保證法規都不變，這實建商就必須依照規定進行二次施工，但只要建商有重新申請使用執照、建築執照變更等，就沒有問題。
在建商改建之前，已經下訂的買方會收到“二工通知”，因此一旦有此消息，買方就要注意了，到底是因法規而改，還是因建商刻意為之，最好親自查證。
避開二工宅的方法
要想避免因二工宅造成未來困擾，最好在一開始就避開購買二工宅，但是該怎麼做呢？
方法一：直接問
買預售屋，一般來說是與代銷人員接洽，因此若你想知道是否為二工宅，大可直接問對方，建商是否有二次施工，或者哪個區域是否會產生違建等情況。
方法二：平面圖、廣告圖比較
預售屋無法看到實體，因此你必須從對方提供的平面圖，與你實際在廣告上看到的圖片去對比，若廣告當中標榜有哪些設施，但卻未在平面圖顯示，這就可能有問題了。
方法三：別簽二工同意書
為了避免日後麻煩找上自己，建商會在合約中加入一項「二次施工同意書」，或者隱藏類似的條文讓消費者簽下，這就代表你同意他們對建物進行二次施工，到時候萬一被檢舉拆除，想要叫建商負責怕是難喔～～～
二工宅會影響貸款嗎？二胎房貸限制？
若你真的發現自己買到二工宅，其實並不會影響到你申請房貸，畢竟銀行並不會特別去看，而且二工宅頂多也就是復原後須花費屋主的錢，對房價的影響不大，因此還是可以申請得到房貸。
可那是針對第一次購屋貸款的部分，若想要申請二胎房貸呢？會受到影響嗎？
其實不會喔！因為二胎房貸也是從房價去評估的，所以不會影響到任何有關申請貸款的部分，因此名下住宅若為二工宅，不用太擔心貸款問題，但還是儘量避免，才能一勞永逸、住得安心！
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二工宅是什麼? 買二工宅會有哪些問題? 二工宅可以申請貸款嗎?
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