投資日本房地產：經營費用計算 Do’s & Don’ts

進行房地產投資，投資人都會特別關心哪些支出項目可登記為支出經費，哪些不可。本篇文章就整理出投資日本房地產時，哪些支出可用於申報節稅，哪些項目又必須要注意並不能作為節稅用途。

維持租金收入時必要的支出可視為必要經費

要如何判斷一筆支出是否能作為必要經費，最簡單的方式就是確認這筆支出是否是作為賺取租金（經營房地產投資事業）的必要投資。

例如，私人旅遊的支出多半不能報銷，但若是行程中有看房或帶看房或是簽約等，（房地產投資）商業交易的行為發生，則過程中發生的經費支出，如交通費或住宿費則可有條件的進行報銷。最簡單的方式就是確認該支出是否是因為事業經營相關而產生的必要經費來界定。

當然這部分也有可能因為事業主本身是在家工作而產生模糊地帶，關於這種模式要如何界定費用的支出則在文章後半段會提到。

根據支出項目善用經費報銷可帶來的益處

「經費報銷」時常是房地產投資人關心的話題。投資房地產所產生的費用種類眾多，基本上日本政府針對投資房地產所課徵的稅金，是跟投資人本身依靠正職工作（工作的所得稅）分開計算。房地產投資所課徵的「所得稅」為「租金收入」減去「必要支出經費」後所剩的金額（經營房地產的所得）再行課稅。

因此這裡要特別注意的是「詳細記下並報銷經營不動產事業的過程中所產生的必要經費」和「完全不做任何必要經費的報銷」，兩者被課徵的「房地產投資所得稅」的金額是會有差異的！因為與最後繳納的稅金金額有關，因此在房地產投資領域也時常會聽到關於如何善用報銷必要經費來替自身節稅的話題。而事實上，日本法律上也在一定程度上，允許投資人善用記帳與經費報銷的途徑，來替自己開源節流進行節稅。

將工作與私人用途時段發生的費用進行合理的規劃與分配

支出項目中有時候事業用途與私人用途的項目區分界線並非如此明確。通常這種費用會被歸類為「家事相關費用」。例如，如果大部分時間都在家工作的話，這種情況所產生的水電費用究竟能否作為經費報銷（帳面上紀錄）就會顯得模糊。通常若是這種情況，帳面上的紀錄要記得將家事用和事業用的使用紀錄進行分配。

記錄方式主要以使用的比例來進行劃分。以油費為例，可以設定四成為事業用途，也就是作帳時有四成的使用費用可作為事業用經費報銷。

以比例來計算的話，可以先根據自己的作息按個人的使用時間和頻率做適當的比例劃分 ＊切記不能將所有在家產生的水電使用，全數紀錄為事業用。這樣也能確保在稅務局突然抽查或詢問時，能進行明確的說明。

投資房地產時費用記帳範例參考

以下就針對投資房地產過程中會產生的幾個代表的經費項目進行說明。

1.房地產投資產生的房貸利息

若是透過房貸來購買不動產，因房貸產生的利息可以作為必要經費報銷。

2. 物業管理費用

維護、管理建物的公共設施、設備以及維護公共空間清潔所花費的物業費，亦可作為必要經費報帳。

3. 支付給管理公司的管理委託費

在日本，房東普遍傾向將房子交由專業的管理公司管理。委託管理公司的委託費也可作為報帳經費。

4. 招募房客所花的廣告費

經營投資用不動產一項必要的花費就是招募房客所需的廣告費。在日本通常是將房子交由專業的物業公司打理，連同招募房客都會一併交給管理公司處理，因此房東會需要另外支付房地產廣告費＋手續費。而這筆費用也可以在記帳時當作報銷用支出經費紀錄。

5. 建築物公共空間以及房間內部的修繕費用

投資日本房地產也需注意房東必須固定支付一筆「修繕積立金」也就是為了日後萬一需要進行房子修繕時所用到儲備金。當然也有可能發生真的需要進行修繕而必須實際支出的情況。

最常見的情況如房客把房間的壁紙弄壞，需要更換壁紙再租給下一個房客時，就會需要用到這筆儲備金。另外舉一些非例行或極端的例子，像是一些非例行性的設備更換或維修，例如更換新的熱水器、系統廚具或整套衛浴，或需要支出一筆明顯高過這間房子本身的資產價值（預估值）的高額支出。

若發生這樣極端的情況，則可以先確認房子本身的法定耐用年數，將這筆極端的高額支出（通常無法一次支付的高額費用）作為投資成本支出而非一般的修繕費用，並且記錄為法定折舊費用，作為每一年節稅的經費分配使用。

當然每位投資人對於「高額」的定義不盡相同，要如何判斷究竟能否將一筆支出視為「法定折舊經費」或「普通必要報銷用經費」。根據日本的房地產法令：「原狀恢復的費用」以及「未達60萬日圓的支出」都可算作是一般的必要經費報銷。

参考：No.1379 修繕費とならないものの判定｜国税庁

6. 旅費及交通費

進行房地產投資及管理時，勢必會需要進行（數次）看房、勘查周邊環境、進行價格交涉等東奔西跑的情況。這時候所產生的旅費或交通費則可以作為事業投資與經營時必要的經費支出報銷。

7.  支付給行政司法書士和稅務師的費用

日本關於房地產的相關法令十分繁瑣，不論是房地產所有人名義變更或是申報都手續繁多，大部分屋主通常會交給專業的司法書士和稅務師處理。若決定使用這些服務就記得要將這筆支出算入。

8.  汽車的保養費和油費

如果投資的房產距離自己的住家有一段距離，或是手上有超過一間以上位在不同區域的房地產，可能就需要汽車代步來定期確認房子的狀況。這時候購車的費用、定期的維護費用以及往訪於各個房子之間所耗費的油費、汽車保險費就可作為經營不動產事業時的必要支出進行核銷。

9. 建築物本身的法定折舊費

上一篇有提到日本的房地產法令中有針對不同類型的物件訂出法定的折舊年限以及可用於報銷的帳面金額上限。這筆法定折舊費是房地產法中明令業主可用於報銷節稅使用。就算當年份沒有實際支出修繕費，依然可按法定年份和總金額，進行每一年的帳面金額分配達到節稅的效果。

【根據建材而異的法定折舊年限】
　新建、住宅用途

• 木造建築：22年
• 輕量鋼骨建築：因細部材料的不同可分為19年、27年、34年
• 鋼筋混泥土建築：47年

10. 建築物保險費用

投資房地產也不要忘了計入火災保險、地震保險等建築物必要的保險支出。

11. 不動產相關稅金

投資不動產當然必須繳交稅金，以下是投資日本房地產所需課徵的基本稅金項目。

【以下僅為基本的必要稅金項目】

• 印花稅
• 都市計畫稅
• 固定資產稅

要特別注意的是與投資不動產無關的個人薪資住民稅則不可用於房地產節稅目的使用。

12. 電信費

經營房地產的過程中所發生的網路使用費和手機費亦可報銷。如果是與私下使用的網路線或手機號碼相同，則記得要將公私之間的使用時段做比例分配。

13. 交際費

經營房地產投資時也可能會需要與不同人交際應酬或是面試、接待顧客或房客、與中介或管理公司的人會面等。這些過程中發生的酒水、餐食等應酬費用，甚至是參加這些因工作結識有業務上往來的人員的婚喪喜慶等場合所產生的費用，都可作為交際應酬費進行報銷。

不可作為報銷經費的支出項目

雖然能夠作為節稅目的進行報銷的支出項目頗多，但也有不少乍一看會誤以為可報銷實際上並不行的支出項目。以下就列舉幾項常見且容易被誤會為可報銷的支出項目。

1.治裝費或額外購置的服飾配件等潮流單品

因為需要去見客戶或業務上往來的人而需要正式的著裝（西裝、套裝等），雖然某種程度上與工作有關聯，但嚴格上治裝費並不能作為投資房地產的必要支出進行報銷。理由是這些服飾與配件皆可在私下或非房地產業務相關的工作或場合時穿著搭配，並不僅限於處理房地產業務時才能/會著用。

2. 給自己的員工福利或獎勵

任職於一般公司行號的上班族可享有公司的員工福利或獎金等，但所謂的員工福利也僅限於「員工身份」也就是身為「僱員」的人享有，若是自由業或是個人事業主，在法律上並不被認可具備享有「員工」福利的身份。因此所謂可用於報銷的員工福利支出並不適用於個人房地產經營者。例如房東個人的旅遊消費、個人上健身房的費用或是任何投資於個人喜好、嗜好、打理個人外表或是個人進修等費用並不能以「員工福利」的支出報銷。

3. 私人的餐費支出

最後一項時常被誤認可報銷的就是屋主的外食費用。可用於報銷的外食費僅限「和個人經營不動產事業有直接關聯的外食費用」，例如與客戶、中介、房地產管理公司人員等因為經營房地產業務過程中發生的飯局、聚餐費用才可用於報銷，但房東個人的外食或餐費或是私人親友聚餐的費用並不包含。

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