市價7折！法拍屋買到賺到？買法拍漏看這幾點，小心踩雷

什麼是法拍屋？法拍屋其實就是債權人處分債務人名下財產，來回收欠款的其中一種方式。我們以銀行貸款為例，假設你的貸款連續三個月沒有繳，銀行就會向法院聲請強制執行，拍賣你名下的不動產（也就是房子），再把拍賣所得拿來償還你的債務。

法拍屋的種類總共分成三種：法拍屋、銀拍屋和金拍屋。法拍屋顧名思義就是經由「法院」拍賣的房子，而銀拍屋是經由「銀行」拍賣的房子，金拍屋則是由「台灣金服」（台灣金融資產服務股份有限公司）所拍賣的房子。

這三種拍賣方式，有什麼差別呢？我們可以從「是否點交」、「拍賣價格」和「得標尾款」來了解它們的區別。

• 是否點交
  以法拍屋和金拍屋來說，因為房屋所有權仍然屬於債務人，所以可能會有不點交的狀況。但如果是銀行自己拍賣的銀拍屋，因為房屋所有權已經歸給銀行，就不會有不點交的問題。
  
• 拍賣價格
  法拍屋跟金拍屋，第一拍的價格可能會低於房屋市價的2～3成，但是銀拍屋在價格上，就沒有那麼大的折扣，大概是低於房屋市價的1～2成。
  
• 得標尾款
  如果是法拍屋和金拍屋，拍定後7天內就要把尾款繳清、存到法院專戶；而銀拍屋的話，你甚至可能不用準備尾款，可以直接跟拍賣銀行申請貸款。

買法拍屋比較省？踩到雷，反而吃虧

法拍屋的第一個優點，當然就是價格優勢，會比市價買賣的價格便宜。第二個就是所有權的移轉是受到保障的，只要得標人於拍定的7天內將尾款繳清，兩週後法院就會出具「權利移轉證明書」，並將不動產產權移轉給得標人。

最後是稅金的部分，除了不用繳印花稅，契稅也可以用拍定的價格來計算，可以省下不少錢。

一般房屋買賣，買方須繳納印花稅和房屋評定現值6%的契稅。但假設你以150萬元標得房屋評定現值300萬元的法拍屋，就可以150萬的6%來繳納契稅。

但是購買法拍屋也有一些缺點。由於法拍屋無法進入屋內查看屋況，法院也不負瑕疵擔保責任，所以如果遇到房子有瑕疵，法院是不會負責的。而且如果買到不點交的法拍屋，法院就不會進行點交程序，如果房子有狀況，後續會有很多麻煩。

點不點交差很多！3情況判斷法拍屋權益

購買法拍屋時，法院會在拍賣公告上面註明清楚兩種情況：一種是可「點交」、一種「不點交」。如果標示「點交」，代表法院會協助得標人完成點交程序，確保得標人的房屋使用權。如果標示「不點交」，就代表法院只會對你的房屋所有權做出保證，而不會協助進行點交程序。

什麼樣的情況法院會負責點交？

當房屋被查封時，是債務人自住、空屋、租賃權已被法院排除（也就是目前沒有房客），或是查無第三人占用的狀態時，法院就會進行點交。但若是土地建物所有權不完整（例如多人共同持分），或是有第三人承租或他人無償使用的情形（如屋內有親友或房客居住），由於法院無法強制介入解決，就不會進行點交。

雖然法拍屋真的很便宜，但我們還是要提醒，當看到喜歡的物件時，購買前一定要先注意這間房子現在是第幾拍？什麼時候要投標？土地和建物的面積標示各是多少？房子的拍賣最底價是多少、要準備多少保證金？把這些重點都弄清楚，才不會沒買到划算反而踩雷！

小提醒：一般看房時會以「坪」為計算單位，而法院公告的建物面積則是以「平方公尺」為單位。

最後，我們以法拍屋的購買流程圖作為一個結尾，希望這次的分享，能幫助你用便宜的價格，順利買到心目中的好屋！

法拍屋的購買流程圖