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昇益(5455)理銘兄弟，新竹在地最大建商

「穩中翻倍」專欄每月分享至少 4 篇個人研究心得與觀念分享（含週報），

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目的是作為投資領域之學術研究與知識交流，未有推介股票之意圖與行為，亦未對證券價值進行分析，內容絕無任何目標價及買賣建議，請讀者務必詳閱「免責聲明」，投資有風險，本文內容不建議作為投資行為之最終依據，投資前請審慎評估並自負盈虧。

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「穩中翻倍」

專欄近期持續發掘2024年有獲利成長、業外收入或資產題材的個股，最近介紹了：

理銘-下一個晶悅+昇益？能不能跟欣巴巴比

瑞築-註定上漲超過一倍的營建股！為什麼？寶佳集團

太普高-代銷起家、營建雙引擎，該怎麼看他

聲明

本人為自行研究，對股票投資是自己看財報、書籍並且尋求網路資料，若期待非常深度或產業趨勢可能無法提供，文章是分享投資觀察與心得，並沒有買賣建議。我將善盡查實義務，但若有錯誤懇請包含並指教，將會立刻查證並更改，感謝您的觀看。如看完文剛對訂閱內容有興趣，也歡迎每月用 69元訂閱支持，感謝您！ 

基本介紹

昇益開發股份有限公司(以下簡稱本公司)於民國八十年七月六日奉准設立，原名為訊利電業股份有限公司，嗣於民國一○六年六月更名為昇益開發股份有限公司。本公司註冊地及主要營運據點為新竹市東區公道五路二段 417 號 11 樓，主要營業項目為委託營造廠商興建住宅及大樓出租或出售、室內裝潢及建築材料批發等業務。本公司股票自民國八十九年十月起在「財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心」掛牌買賣。

經營策略

新竹縣市是昌益建設的大本營，選擇新竹為大本營除了是起家的地方以外，最大的原因是科學園區帶來的人口進駐與周邊商機，昌益建設近年也將眼光瞄準台南、台東地區。秉持著「園區是衣食父母的觀點」，在台南、台東地區推出2-3房建案。

台南地區主要為另外一隻上市股票理銘，我也有寫文章。

科三、桃竹苗大矽谷計畫

科三全名為「竹科三期擴建案（科三計畫）」，

園區三期開發案都市計畫範圍面積453.94公頃，而區段徵收的部分約為300公頃，計畫區位主要開發範圍是竹東頭重、二重、三重與柯子湖部分地區，最低公共設施用地比例為43﹪(公共設施用地面積/區段徵收總面積)，主要計畫內容含住宅區、商業區、工業區、零星工業區、研究專用區、產業專用區、客家農業休閒專用區、加油站專用站等分區。

科三計畫為竹科擴建計畫之一，面積超過四百公頃，主要範圍涵蓋竹東鎮重埔地區，且緊臨工研院，周邊除了有竹科上百家半導體供應鏈廠商，也有清華大學與陽明交大等高教研究量能，但因中央與地方對徵收及開發定位不一，使計畫延宕多年，至今未啟動。

基礎建設上，縣府也提出園區之間的科技大橋興建需求，提供緊鄰高鐵特定區的台知園區、科學園區、竹科三期及竹東（頭重、二重、三重）地區都市計畫等重要開發區交通連結，直接服務園區與竹北市、新竹市互動交通，紓解縣道117縣、高鐵橋下道路交通負荷，有助於健全竹北與竹科間路網功能。

目前進度︰內政部國土署預定於113年4月19日召開第5次專案小組會議續審。

• 新竹地區房價

近3年新竹房市漲幅可以說是一飛衝天，除了全球資金過多以外，新青安房貸也激起眾多自住的剛性需求，而新竹上漲的幅度也是全台前幾，主要是新竹科學園區的工程師薪水確實相對高(先不談工作壓力與時間)，筆者聽過一件事情︰在竹科中年薪300萬以下會被笑！

新竹市預售屋價格大漲，主要有三個原因：

一、竹科收入高

當地預售屋買盤以竹科新貴為主，由於新竹園區為科技業的研發重鎮，單是台積電的全球研發中心，就匯聚數千名高階人才，高所得工程師的房價負擔能力也相當強勁，觀察去年新竹市預售屋交易，有將近6成的案件，成交單價逾50萬元，顯見買盤雄厚的「鈔能力」。

二、剛性需求旺

根據官方統計，竹科新竹園區去年底已有14.7萬名就業員工，比2021年底增加近8000人，未來擴建園區完工，就業人口還可望持續成長，為區域房市挹注豐沛的剛性需求。

三、土地供給少

新竹市地狹人稠，可開發腹地有限，因此長期以來都供不應求，近年火車站、巨城百貨一帶的核心鬧區，甚至有建商投入都更、危老的行列(理銘)，以爭取有限的優質土地來推案，而違老屋重建的整合成本較高，且地段精華，新案價碼均達6、7字頭水位，使新竹市的高價新案分布擴散，並拉高整體房價水位。

二重埔買氣爆棚

昇益的星都滙總共有 ABCDE 區，目前 AB 區以光速銷售完畢，C 已快銷售完。

為什麼呢？

主要應該有兩個原因

• 價格
• 地區
• 營造成本

(一)價格

星都滙 A 區平均預售屋的金額20幾萬/坪，B 區聽說開賣12小時就完銷也是不到30萬/坪，C 區歷史最低價33.5 萬/坪，現在還在賣的部分一年成交均 44.22 萬/坪。

以內政部實價登錄來看星都滙C區最早登錄的時間是111/12/03，最低為34.5萬/坪，平均為38萬/坪上下；113/2/23日實價登錄最高已來到56.49萬/坪，平均也有48萬/坪上下。1年3個月最低漲幅26.3%。