既希望｢房市泡沫持續變大｣，也期待｢房市泡沫破裂｣
大禾邸家-既希望｢房市泡沫持續變大｣，也期待｢房市泡沫破裂｣
🌾資金追逐獲利 房價｢沒有最高，只有更高｣
各部會絞盡腦汁接力打炒房，然而臺灣房價指數依然屢創歷史新高。根據內政部資料，2023年第4季全國住宅價格指數136.2、年增6.81%，且過去12季以來，單季漲幅均為5%起跳，且全國住宅價格指數已連續22季上漲。
據「樂居網」統計，全臺灣全市場(二手屋+預售屋)的「平均房價」和「平均房產轉售獲利金額」均呈逐年大幅提升的趨勢。2016年，全臺平均房價為25.5萬元/坪，而到了2024年6月，這一數字已飆升至47.18萬元/坪。同時，2018年每件平均轉售獲利金額約為42萬元，然而在2024年，每件平均轉售獲利金額已達到約364萬元，轉售獲利比更是高達98%。
(偷偷告訴你們，政府實際只打炒房，沒有打房價喔！房價是市場交易的成果。未來有機會再分享說明)
近期，許多人持有房產的目的已不再僅為了「安居」，而是透過「買賣價差」來追求套利，進而透過資本的運作來「賺取更多資本」。房產的「交換價值」逐漸凌駕了其本身的「使用價值-居住」。房產的「金融商品」化使得｢剛性需求｣、｢假性需求｣的民眾都進入了房屋市場，追逐獲利似乎成為全民運動。
「低首付＋工程期0付款」、｢低自備｣、「XX萬即可購屋＋交屋後再用分期繳納大約5~15%(建商借)的無息借款」低門檻的｢優惠付款｣方案吸引許多「嗜賭」民眾進入「賺多賠少」的｢預售屋｣市場，「賭它幾年後房價會繼續攀升」。加上《平均地權條例》的預售屋禁止轉售政策，使得預售市場出現鎖籌碼效應，建商與投資客的競價關係消失，建商成為唯一供給方、控盤者及定價者，房價不斷攀高，猶如失速列車。市場不斷上演建商狂加價、買方不手軟的狂歡派對，只要有人買單就成了新的行情！
（一般首付款含訂、簽、開，大約是成交總價的15%左右），「低首付＋工程期0付款」只要付5%左右的首付款，一直到交屋前都不必再付錢，形同買方只要出5%的錢，就能對賭4、5年後的房價，如果交屋時房價上漲，買家可以開心去交屋，如果房價下跌，可以選擇退戶不交屋，頂多只賠掉5%，風險小而且利潤高。(低首付等優惠付款是包裝預售屋熱銷的毒藥)。
根據591預售屋統計，2024 年第2季預售總銷售金額高達 7,653 億元，打破單季紀錄。房價部分，全臺預售屋平均開價衝上59萬元，成交每坪衝上55萬元，雙雙較2024年第1季大漲近10萬元，換算下來每月平均貴3萬多元。根據實價預售揭露資料顯示，2024年5月預售揭露單月 1.5 萬件，連續三個月都超過 1.3 萬件，2024年1~5月累計揭露件數達6.3萬件，是預售屋實價即時揭露以來首見。當前買方全面進攻，導致區域無分蛋黃、蛋白通通熱到快「烤熟」，部分個案在建商品牌力帶動下更是熱銷不斷。種種數據反映出預售市場當前的買氣熱絡狀況。
此外，｢新青安貸款｣則帶動新成屋、新古屋和中古屋一波購屋潮，吸引「硬上車」、「越級打怪」但有新青安申請資格的買方提前購屋。再加上｢房地合一稅2.0｣，屋主為了｢避重稅｣而拉長房屋持有時間，至少持有6年才有免稅額400萬元、持有10年才有最低稅率，使得新古屋、中古屋市場出現｢重稅閉鎖期｣效應，導致｢二手屋｣釋出量減少，在｢供不應求｣的盛況下帶動｢成屋｣房價上漲。以二手屋仲介交易的房仲業也因此得利，根據財政部統計，不動產仲介業銷售額 (以下簡稱房仲業營收)，也就是不動產仲介業服務費收入，2024 年 1~4 月全臺房仲業營收達 323.97 億元，年增 45.4％，創下近 10 年來同期新高，此一數據也顯示二手屋市場買氣相當熱絡。
(一般而言，房市交易市況大都以建物買賣移轉棟數來作為觀察指標，這是房市交易戶數的表現，而房仲業營收則結合了戶數與總價的加乘效果，更能直接反映房市交易熱度。房仲業營收2020 年以前都不到 200 億元大關，2021 年後每年前四月房仲業營收都在 200 億元以上，且 2022 年是近十年來首度突破 300 億元大關，房市熱絡程度可見一斑。)
當今房市熱絡，不管是｢成屋｣與｢預售屋｣市場都可說是｢資金｣、｢貸款寬鬆｣及「供不應求」造成的，購屋者因為「現在不買就買不到、或以後買不起了」而恐慌急著出手，並且在通膨預期、物價節節上漲與股市漲至24,000點的背景下，民眾對房價上漲的預期強烈，種種因素促成了搶房熱潮及許多｢怪象｣。
(新奇的房市怪象包羅萬千：漏夜排隊、登記抽籤、封盤不賣、鎖戶不賣、買房「配貨制」、北客南征、南客北伐、VIP不VIP了、業者低調、整批帶看、現場競價等。)
尚未看過超負荷的「高房價」原因剖析(上)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。
(未來有機會再分享說明｢資金｣、｢貸款寬鬆｣等相關篇章)
🌾臺灣房市泡沫已存在多年
房市一片暢紅，市場一片樂觀，甚至也出現不少房市怪象及亂象。戴德梁行董事總經理顏炳立說：「買房子幾乎到了像買口罩、打疫苗，不管有錢、沒錢都在買。臺灣的股、房兩市熱絡程度，已經超越『擦鞋童』理論，要小心謹慎。」這樣的現象不禁要問，當前房市的狀態是否房市泡沫變大？如果是，這樣的泡沫會不會破裂呢？
常聽到「房市泡沫」，有些人或許會疑惑什麼是「房市泡沫」？先來說明並定義。
｢房市泡沫｣
｢房市泡沫｣是指房地產市場中，房價被過度炒作，達到了遠超其內在價值的狀態，直到｢崩盤前｣的這段時間就被稱為｢房市泡沫｣。這種情況通常是由於買家對未來房價的｢過度樂觀｣預期，伴隨著｢過度投機｣和｢貸款寬鬆｣，導致｢大量資金｣湧入房地產市場，使房價飆升。這樣的高房價已經脫離了經濟基本面的支撐，例如｢收入水平、租金收益和經濟成長｣等。經濟看似繁榮，風險隱藏在表面之下，市場看似穩定，但實際上脆弱不堪。泡沫的存在意味著市場處於極度不穩定的狀態，價格隨時可能因市場情緒的轉變而下跌。
大禾邸家-這樣的泡沫會不會破裂呢？
｢房市泡沫破裂｣
｢房市泡沫破裂｣是指當房價達到｢無法持續｣的高點後，市場信心崩潰，房價迅速下跌的情況。當買家意識到房價已經過高且不可持續時，大量拋售房產會導致房價急劇下滑。泡沫破裂通常會帶來一系列不樂見的經濟問題和房市景象，例如家庭財富縮水、消費減少、金融機構面臨壞帳、建案停擺不開工、建商倒閉潮、爛尾樓增加、斷頭戶爆量、空屋增多、點燈率低、鬼城現象再現、銀行逾放比攀升、法拍屋激增、量縮價跌、開始新一輪救市行動等，可能進而引發廣泛的金融和經濟危機。
接下來，用國際通用的房市泡沫衡量指標來評估臺灣｢房市泡沫｣狀況：
房價所得比＞3至5倍？
→臺灣全國平均「房價所得比」(2023年第3季)為9.86倍。
房貸（本息）負擔率＞30%？
→臺灣全國「房貸負擔率」(2023年第4季)為42.66%。
不動產相關貸款餘額佔GDP比重＞40%？
→臺灣2023年不動產相關貸款餘額佔GDP比重為56.49%。
(不動產相關貸款餘額=消費者購置住宅貸款+建築貸款+房屋修繕貸款餘額)
房價租金比＞20倍？
→臺灣2023年租金報酬率：臺北1.1%、臺中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%。
臺灣2023年房價租金比：臺北91倍、臺中53倍、高雄50倍、新竹48倍。
房價漲幅＞GDP成長率？
→臺灣2023年第4季全國住宅價格指數136.2，年增6.81%、經濟成長率1.4%。
房價短期漲幅＞30%？
→臺灣房價5年(2020~2024年)漲幅約49.5％。
空屋率＞5%？
→臺灣2023年H1低度使用(用電)住宅率為9.33%。
由以上數據分析，可以判斷臺灣當前的房市已經存在泡沫。此外，國際上最常用來判斷房市泡沫的指標是「不動產相關貸款餘額佔GDP比重」，泡沫警戒線標準為40%，臺灣2023年該比重為56.49%。進一步整理和收集相關數據可以得知，在過去10多年中，臺灣不動產相關貸款餘額佔GDP比重一直高於泡沫警戒線，這更進一步證明臺灣房市泡沫已存在多年。隨著房價高漲及貸款持續擴張，房市泡沫正在被吹得更大。那麼，這樣的泡沫是否會破裂呢？
大禾邸家-在過去10多年中，臺灣不動產相關貸款餘額佔GDP比重一直高於泡沫警戒線-翻攝自正心不動產估價師聯合事務所
(有房者既希望｢房市泡沫持續變大｣，這代表其資產價值會繼續增長，從中獲得更多收益。同時，他們也期待｢房市泡沫破裂｣，這樣可以用較低的成本增加持有戶數。而潛在購屋者期待｢房市泡沫破裂｣，因為崩盤後房價下降，進而有機會購買房產。)
🌾臺灣房市泡沫會破嗎？
儘管有諸多跡象顯示臺灣存在房市泡沫，例如國際通用的房市泡沫衡量指標數據、房價短時間內的快速上漲、投資套利需求過度旺盛以及房貸利率偏低等因素，但臺灣房市泡沫｢只會持續變大，而不會破裂｣。(即使破裂崩盤，崩盤後的房價仍會高於過去，已回不去了。)
原因在於，目前臺灣家庭中房地產的資產配置和負債占比太大，一旦房市泡沫破裂造成房價崩盤，後果將極其嚴重，政府深知此事的嚴重性，必然會採取措施避免這種情況的發生。此外，無法抑制的通膨與不斷上漲的物價，使得房地產成為資金的停泊點及抵禦通膨的避險資產，進一步推高房價，助長泡沫愈變愈大。
另外，2025年即將要上路的碳稅，加上市場熱錢充裕與臺灣民眾的超額儲蓄，以及2024年8月臺商回臺資金1,380億元即將解禁，再加上屢創新高的股市資金，一波「獲利了結，落袋為安」的錢潮通常會轉移至房地產，種種推動房價會上漲的因素通通匯聚到一起，要如何期盼房價下跌甚至房市泡沫破裂崩盤呢？
(為吸引臺商回流，財政部推出《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，自2019年8月上路，透過專法回流資金需受「五年內不得投入不動產」限制，實際匯入3,351億元，扣除課稅與已運用於實質投資、金融投資及自由運用後，尚未運用到的資金尚餘約1,380億元，首批資金將於2024年8月16日解禁。)
或許有人會說臺灣全國「房貸負擔率」過高(2023年第4季為42.66%)，屆時一旦經濟環境變差或房價下跌，可能導致大量房貸無法按時償還，進而引發金融危機及泡沫破裂，不過臺灣不良貸款率及購置住宅貸款違約率高居全球最低(在人均三萬美元以上的國家，0.07%是最低的！美國則是1.78%，違約率是臺灣的25.4倍！)，臺灣的金融體系對民眾的貸放有節制，並未過度貸放，亦即貸款人的貸款成數、還款來源均經過嚴格審核，因此不會發生借款人資不抵債或還不出貸款的情形，所以，在正常情況下，房市崩盤的機會是非常小的。
🌾｢物極必反｣，最好未雨綢繆
「物極必反」是宇宙中的自然規律。當一種事物發展到極點時，就要走向反面，舊事物滅亡，新事物出現，這是宇宙發展的必然規律。雖然當前臺灣房市仍然樂觀及房市泡沫不會破裂，但同時也存在不少風險。
首先，「購屋者要的是總價，建商要的是單價！」為了因應這樣的需求，建商開始將房型商品微型化，以控制總價，並利用總價掩護單價方式，讓單價不斷上漲但房子愈來愈小，｢單價天花板，面積到地板｣，未來房型過小不符合人可居住面積還會有人要嗎？
此外，「無法預測臺灣房市是否會走向泡沫破裂的運，但歷史經濟證明，當價格漲至極端後，無論有無基本面支撐，泡沫終究會破裂。」房價不可能無止境的漲下去，房價沒有上漲預期或是增長空間非常狹小時，就不會有人接盤，找不到高房價的接盤人，就無法再撑起房價。
目前，除了一些蛋黃區單價愈拉愈高，要是其他縣市也跟進，導致新青安或低首付等｢優惠付款｣也無效，民眾要負擔更高比例的自備款或超越可負擔水準時，這就意味著房產天花板出現了，那個階段可能就代表有一些地段的房產賣不出去，房價上漲勢立即戛然而止，那最後的結局就是止漲回跌。
(優惠付款的方式不管是哪種方案，其實就是延後付款的概念，而在這期間延後繳納的金額基本上利息都為零，這種完全不看財力就可以購買房子的優惠付款或許是一個可怕未爆彈。)
有「建商推案信心風向球」之稱的建築貸款餘額顯示， 2024年5月建築貸款餘額約為3兆2,804億元，雖總水位呈整體逐步向上的走勢，但年增額已連續13個月走跌，顯示建商態度已轉保守且觀望。
根據金融聯徵中心資料顯示，2024年1月同時有房貸、信貸的「雙貸族」高達36.3萬人，再創歷史新高，較十年前增加6萬人。其中，雙貸族每人平均信貸101萬、平均房貸568萬，平均雙貸總額是670萬元，統統都寫下歷史新紀錄。更驚人的是，隨著房價上漲，雙貸族平均每人房貸從2014年的300多萬增至現在的568萬元，增幅約七成；而利息較高的信貸平均金額達101萬元，比十年前大增近一倍。身背多項貸款並｢墊腳尖｣的人須謹記「槓桿雖美好，反轉不得了」。
雖然房市泡沫破裂崩盤機率不高，但危機往往在大家忽視時不斷醞釀，直到爆發。我們無法預測危機何時會到來，但也不必因為擔心危機而不敢持有房產。購屋族可以樂觀看待長期走勢，同時也務必衡量未來可能風險。
大禾邸家-房市泡沫正在被吹得更大
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