看房一定要睜大眼睛看(中)

看房子不能只看房子和設備本身

🌾「看房子」，出發吧！

「用好腳力換好房子，是找到理想好宅的不二法門！」無論是看幾間、跑多少趟，親自走一趟絕對是必須的。實地考察才能真正評估房子的接受度和符合期待的程度。

那麼，「房子」該怎麼看呢？建議採用「由遠而近、由外而內」的觀察方式，並遵循「環境比屋內更重要，公領域比私領域更重要」的原則。

(本系列篇章主要分享如何從外部環境及公領域來看房，不涉及室內的細節，因為網路上已有大量相關資料，不再贅述。若有需要了解室內的看房技巧，建議自行搜尋或詢問。)

在先前的分享中，已經在「看房一定要睜大眼睛看」的(上)篇章裡說明「基地」、「房子外圍」的關注重點，接下來讓我們繼續「看」下去。

尚未看過看房一定要睜大眼睛看(上)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

不免俗地提醒，對於「房子」的選擇，務必堅持以下不可妥協的判斷標準：「合法合規」、「安全」、「價值比價格更重要」、「實用才是王道」、「不要自以為是，標新立異」。這些標準將幫助你在眾多選擇中做出明智的決策。

🌾「房子」外可透露出許多訊息

有時候，只需在外面仔細觀察「房子」的建築外觀，就能初步判斷出「房子」的品質、管理狀況、維護情況，以及室內可能存在的問題。其實，「房子」的建築外觀承載著許多重要的訊息，無論是外觀的細節還是材料的狀態，都能反映出這個「房子」的整體價值與潛在隱患及可能問題。

「外觀」直接反映房價、屋齡及居住屬性

根據TUA HOU過去在建設公司的經驗，建商一般僅會在建造地標建築、當地高價住宅、或大坪數好宅時，選擇全棟「石材」作為外牆材質。若見到全棟「石材」的建築，不用懷疑，這「房子」絕對是個好宅。此外，外牆磁磚的配色也透露出建築定位：配色鮮豔活潑的磁磚通常用於規劃坪數較小、房價較親民的建案；而若磁磚色彩沉穩內斂，這類外觀往往出現在較高端的住宅中，房價自然也不低。 (在挑選外觀時，建議不要「自以為是，標新立異」。某些建築外觀可能設計複雜、細節一堆、搭配多種材質，初看令人驚艷，但是否「考慮到未來的維修與保養」，還是只追求外觀上的美感？如果能清潔能維護當然非常好，但若清潔困難、異材質交界處處理不當，不需幾年就可能產生難以修復的問題，讓人欲哭無淚！華而不實、虛有其表的設計，往往在實際居住中會成為負擔，倒不如專注於真正的品質、實用性和耐用性。)

同時，「外牆」材質也能反映屋齡。例如，「抿石子」多見於1950-1970年代的建築外牆，常見於臺灣戰後的住宅、公共建築與學校，雖然耐用，但隨著年限增加也可能出現脫落問題。「馬賽克磚」則在1960-1980年代盛行，尤其是1970年代的公寓與住宅大樓。馬賽克磚多樣化的顏色搭配耐候性強，但由於施工繁瑣，如今已少見。

「方塊磚」主要應用於1980-1990年代的建築，尤其是商業建築與住宅大樓，這類磚耐候性佳，風格卻隨時代更迭逐漸被取代。到了1990年代至2000年代初期，「二丁掛」（橫向窄磚）成為新潮，尤其多用於中高級住宅，營造出現代感與整潔感。二丁掛耐候性優良，至今仍有許多建築採用。

另外，透過觀察安裝於外牆的冷氣主機品牌，也可以推測居住屬性。若大多數住戶選擇較貴的日系品牌，通常表示自住居多；若冷氣品牌較為冷門或不常見，則可能以出租為主，住戶更換頻率較高，進出人員也較為複雜。

「外牆」狀況透露屋內事

俗話說：「醫生怕治咳嗽，辦桌的主廚怕辦午宴，做土水怕抓漏水。」房屋漏水的成因錯綜複雜，即使是非常厲害的師傅也難以保證徹底解決，一旦漏水發生，對屋主和師傅來說都是棘手的問題。而「外牆」作為建築抵禦外界水氣、髒污及氣候影響的第一道防線，其施工工法與材質選擇多樣，包括「水泥粉光」、「抿石子」、「磁磚」、「石材」等，每種材質的防護性能及維護需求不盡相同，其狀況往往能透露出屋內潛在的各種問題(尤其是滲漏問題)。

臺灣的氣候潮濕悶熱、雨量充沛，走在街頭，許多建築的「外牆」顯得髒汙不堪，甚至一些造價不菲的好宅也難以倖免。確實，要在臺灣長期維持建築「外牆」的乾淨亮麗並非易事，然而，仍有一些建築的「外牆」能歷久如新，這種對比反映出不同建築在設計規劃、施工品質、材料選擇、周圍環境、住戶素質與日常維護等的差異。

目前臺灣建築「外牆」最常及最大量使用的材料是「磁磚」，因此街頭上看到的外牆問題多以磁磚為主。隨著時間推移，「外牆」磁磚的美觀性、安全性與機能性都可能逐漸出現問題，導致外牆劣化。「外牆」磁磚的常見劣化現象主要包括「白華」、「污損」、「裂縫」、「隆起」與「剝落」等五種。輕微的劣化通常表現為白華和污損，影響建築整體外觀。而較嚴重的劣化，如裂縫、隆起和剝落，不僅影響建築結構，還會對住戶及路人的安全構成潛在威脅。

「白華」

又稱「白花」或「吐灰」，俗稱「壁癌」。主要成因在於施工接縫處理不當或防水層失效，導致水分滲透至牆體內部。當水氣滲入牆壁的混凝土隙縫後，溶解了其中的氫氧化鈣，並與空氣中的二氧化碳或二氧化硫反應，形成碳酸鈣或硫酸鈣結晶，水分蒸發後留下的白色鹽類結晶即為白華。這種現象不僅影響牆面美觀，還預示著潛在的結構性問題。

「污損」

外牆磁磚表面因長期受到風吹雨打、污染物沉積、水氣滯留或日照不足，常會出現污漬、生青苔或黑色菌斑，不僅影響建築外觀，還可能逐漸降低磁磚與結構體的黏著性，增加剝落的風險。此外，若施工時選用的填縫劑材質或底劑品質不佳，也可能對外牆造成直接污染。同時，空氣中的廢氣、油煙、雨水和灰塵長期積累，也會對外牆帶來持續污染，進一步影響建築外牆的整體狀況。

「裂縫」

磁磚上的裂縫可能由於建築負荷過重、地震、結構移動，或施工時搬運與撞擊造成的內傷所引起。這些裂縫不僅削弱建築的耐久性，還影響外觀，使整體環境顯得殘破。裂縫還可能成為水氣滲入的通道，進一步加劇白華等其他劣化現象，加速外牆的損壞。

「隆起」

外牆磁磚隆起多由於不同材料間的黏著強度下降。結構混凝土、底層水泥砂漿及磁磚面之間的界面若發生分離，會導致磁磚隆起，成為日後剝落的隱患。

「剝落」

剝落是指表面裝修材料脫落的現象，通常是由於氣候、施工不當、磁磚本身的品質不佳、黏著劑強度不足，或水泥砂漿與混凝土之間的劣化所引起。這種剝落現象不僅損害建築物的外觀，還會造成視覺上的缺陷，對行人的安全構成直接威脅，因此定期檢查及時維修顯得尤為重要。走在街頭時，有時可以見到某棟大樓的外觀被罩上不太美觀的「裙擺」，那是用網子拉起的防護措施，專門用來盛住外牆剝落的磁磚，看到時最好儘快離開，以確保自身安全。

外牆使用「石材」有其耐用性與美觀度，能為建築物帶來高級質感。只要施工正確，日後維護得當，雖然造價較高，但相對問題較少。然而，「石材」在臺灣潮濕多雨的環境中，選材與保養至關重要。在看房時，要特別注意「石材」是否因日照不足或未定期清潔而滋生青苔或黴菌，特別是在陰暗處，這會影響外觀並加速劣化。此外，要確認石材使用的是硬度較高、吸水率較低的「花崗岩」，大理石則不宜作為外牆材料。另外，石材外牆的重量較大，固定系統的安全性非常重要，尤其是倒吊樑部分是否有加強。

(在臺灣潮濕且地震頻繁的環境下，石材外牆建議採用「乾式施工法」。此工法是利用金屬支架、螺栓等固定石材，並讓石材與建築基底之間留有空隙。這樣可以提高抗震性，適合高樓層或大面積石材牆體使用，並有效減少水氣積聚，從而降低白華或滲漏的情況。但乾式工法的施工成本較高，技術要求也較高，工期也相對較長。)

外牆使用「水泥粉光」或「抿石子」的建築多見於老舊公寓或透天厝，這類材料對環境水氣的抵抗力不及磁磚和石材，長期受潮氣和污染物影響，表面易出現污漬、青苔或菌斑。一旦出現「裂縫」，水氣和種子便趁機滲入，導致牆面「含水」，偶爾還能見到牆上「長出植物」，甚至水泥爆裂、鋼筋裸露、見紅磚等，影響牆面結構和屋內的乾燥度。

大禾邸家 - 當建築物出現「裂縫」，水氣和種子便趁機滲入，導致牆面「含水」。有時甚至會在牆上「長出植物」，更嚴重的情況可能引發水泥爆裂、鋼筋裸露、紅磚外露等現象，對牆體結構和屋內乾燥度造成不良影響。然而，此照片中牆面所見的一根根鋼筋，實際上是先前預留的搭接鋼筋，並非因損壞而暴露。但需要注意的是，若當時防水處理不夠完善，這些部位也可能成為未來漏水的潛在破口。

此外，若發現牆面塗有一層「油漆」或「防水漆」，且明顯與原始外觀不同，也要格外留意，這通常是以遮蓋的方式將水氣阻擋在外，此方法並未根治漏水問題，僅屬於治標不治本。同時，如果建物外觀上包覆著金屬板材（俗稱『穿鐵衣』），也需注意，這極有可能表示漏水問題難以解決，才採取這種手段來阻擋水氣入侵。

大禾邸家-建物外觀上包覆著金屬板材（俗稱『穿鐵衣』），也需注意，這極有可能表示漏水問題難以解決，才採取這種手段來阻擋水氣入侵。

另外，若建物位於「迎風面」，強風和水氣直撲牆面，將加速外牆劣化及屋內滲漏。因此，「看房子」時務必注意建物「座向」，以便更全面地評估其耐久性與未來的維護需求。

(談到座向，不得不提到太陽的位置。「太陽永遠在臺灣的南邊」，因此朝正北的房子在冬季幾乎沒有陽光照射，北面外牆更易潮濕發霉。而朝南的房子全天擁有適當採光，溫暖而舒適，最為受歡迎。俗話說：「坐北朝南，冬暖夏涼」。此外，臺灣冬季自十月至四月間主要受東北風影響，朝西南的方位相對無風；而夏季則從五月至九月吹西南季風。颱風期間則多以西北風為主，因此朝南的陽台相對較少受風災影響。)

從以上所述劣化現象及外牆問題，反映出設計規劃、施工品質、材料選擇、周圍環境、住戶素質與日常維護的重要性及深遠影響，同時也透露出屋內可能存在滲漏、潮濕及採光不足等問題。

(以上提到的劣化現象及外牆問題，雖然不一定會直接導致內部滲漏或潮濕等，但至少可以作為判斷的線索，從「房子」的外部推測屋內可能存在的問題。這樣一來，可以提高對屋內潛在瑕疵的警覺，避免因美化包裝或表面修飾而忽略潛在的隱患。)

若能在設計及施工階段審慎規劃，並於問題初期見微知著地加以處理，許多隱患其實是可以有效解決的。然而，住戶之間常因缺乏共識或疏於維護，導致問題逐步擴大，最終演變成無法逆轉的負擔。

(通常來說，如果外牆能夠定期維養，許多問題可以在發生之初得到控制。然而，許多老舊建築連最基本的外牆清洗都未做到，更別提定期的外牆維養了。一旦外牆磁磚開始剝落，為了節省費用，有些住戶選擇視而不見。更棘手的是，經常有住戶反對修繕提案，認為：「磁磚掉落的區塊又不在我家外牆，為什麼要我出錢修『別人』的牆？」這種心態不僅加大了維護的難度，還可能帶來更嚴重的安全隱患。)

(其實，若建商在設計階段就能有意識地進行防污規劃，並為建築各部位進行系統性的防髒設計，再加上住戶與物業管理的後續維護，保持建築外觀如新便不再是難題。以下是在設計規劃中可參考的一些防污細節：

女兒牆：

下雨時，女兒牆上端的積水容易沿著下方牆面流下，造成牆面污染。可將女兒牆上端設計為內斜面，將污水導入屋頂落水管排出；或者在女兒牆上端加設導水板，或讓上方石材或磁磚略微突出牆面，並在下方設置滴水線，以防止污水沿牆面流下，保持牆面整潔。

外露樑：

外露樑的平面容易積聚污垢，並與雨水結合後污染下方的樑面。可於外露樑的上沿石材或磁磚稍微突出牆面，或加厚立面上緣的磁磚，並在下方設置滴水線，以避免污水順著立面流下形成髒污水痕。

窗台：

窗台上緣稍微突出牆面，下方設置滴水線，能有效阻止污水沿牆面流下，保持牆面乾淨。)

🌾「房子」與外部關係與潛在影響

外牆還能「吸金」

「房子」坐落大馬路旁或明顯街角，外牆還能「吸金」，出租作為廣告牆。廣告牆的租金從數千元到數十萬元不等，對屋主來說，這是一筆額外收入，若是社區大樓外牆出租，收益還能用來補貼管理費。

然而，並非地段好就適合投放廣告，還需滿足「視野」條件。正如戶外廣告業者所言：「廣告牆的視野要長，最好在1000公尺外就能看到；若所在位置能從多個方向清楚觀看，這樣的廣告位置就很理想。」

但事物都有兩面性。視野良好的位置通常暴露在「迎風面」，使建物承受強風和水氣的衝擊，導致外牆加速老化，甚至可能引發滲漏問題。此外，只要「鑽、打、釘」鋼釘或安裝鐵架來固定廣告帆布都極可能破壞外牆的防水層，住在裡面的人恐要時常為漏水煩心。同時，廣告帆布可能遮住窗戶，導致採光不足，對居住者的生活品質造成影響。

因此，雖然外牆出租廣告能帶來收益，但對於不同的購屋目的需要權衡利弊。如果你購買「房子」是為了投資或出租，這些問題影響不大；但若是為了自住，就應慎重考量是否接受可能對生活品質造成的影響。

不要只在意正面的棟距

看「房子」時，不應只關注「正面」的棟距，而應仔細檢視每一側與鄰房的間隔距離。即使房屋四面都有採光，但若每一面都緊貼或緊鄰其他建物，採光和通風效果將大打折扣，隱私也無法保障，甚至在火災時可能導致「一燒燒整片」的嚴重情況。

你是否見過建築物之間距離狹窄得幾乎相連，只留一條窄縫？過小的棟距使得外牆無法正常施工，既難以貼磁磚，防水處理也難以到位。可以想像，每逢下雨時「室內」牆壁滲水、油漆剝落、地面滿是粉塵、濕氣瀰漫，對居家健康影響極大。此外，狹小的棟距容易成為被忽略的空間，垃圾、煙蒂堆積，病菌、蚊蟲、蟑螂、老鼠隨之滋生，令人頭痛不已！

大禾邸家-你是否見過建築物之間距離狹窄得幾乎相連，只留一條窄縫？過小的棟距使得外牆無法正常施工，既難以貼磁磚，防水處理也難以到位。

看「房子」時務必繞到「背面」觀察。有些前後棟「背對背」的房子，棟距近到煮飯時油煙互相飄散，開窗通風時甚至能「零距離對談」。這樣的「房子」還沒買就能想像生活品質恐怕不會太理想。

大禾邸家-不要只在意正面的棟距，「背對背」的房子，棟距近到煮飯時油煙互相飄散，開窗通風時甚至能「零距離對談」。

還沒進屋，在外面也可以看「風水」

雖然風水源自傳統，但其原則在現代科學中有許多對應之處，特別是在營造舒適、安全的環境方面。以下是科學視角下的風水解釋：

氣流與通風：

風水強調「氣」的流暢，即空氣與能量的流動。良好的通風可清除污染物、霉菌和灰塵，保持空氣新鮮，減少疾病風險。因此，門窗設計和方向需確保「氣」的順暢進入和排出，這與現代通風原理一致，促進居家健康。

避免噪音：

風水建議房屋遠離喧鬧環境，如工廠或高速公路。科學研究表明，長期暴露於噪音會影響睡眠和健康，引發焦慮與高血壓。因此，風水的「安靜舒適」與現代隔音設計要求相符。

背山面水的地形：

風水認為背靠高地、面向開闊地帶能「藏風聚氣」。科學上，這種地形有助於防風、防震，減少土壤侵蝕，也降低強風對建築的衝擊，確保居住環境更穩定。

道路影響：

風水上十字路口或反弓道路被視為不利，因其「衝煞」可能帶來危險。科學上，位於繁忙路口的房屋更易受噪音干擾，且交通事故風險更高，影響居住安全與舒適。

周邊建築的影響：

風水認為高樓或山脈會影響氣流流動。科學上，高樓密集區會阻礙通風和採光，造成空氣不流通、光影反射和光污染，降低居住環境的舒適性。

看「房子」時，建議先在門口環視四周，或到頂樓的制高點檢視外部環境，以觀察是否有沖煞情形，因為這不僅影響心理感受，還可能對健康產生負面影響。以下是一些常見的煞氣情況：

路沖：

「房子」大門直接面對巷子或馬路即為「路沖」。但不是所有路沖都不好喔，建築物面寬小於道路寬度視為吉，反之則凶。

反弓煞：

「房子」位於道路或軌道轉彎時產生的圓弧形的外側，由於道路形狀像是一把弓，或是鐮刀的外側，因此便稱做「反弓煞」或「鐮刀煞」，住家容易出現車關、意外、血光、開刀等問題。

攔腰煞：

「房子」外有高架橋、捷運等建設，這種情形在風水上稱為「攔腰煞」或「橋煞」。高架橋頻繁的車流會帶來噪音和空氣污染，開窗也無法獲得清新視野，長期影響住戶的身心健康，甚至影響財運及人際關係。

大禾邸家-前有高架橋頻繁的車流會帶來噪音和空氣污染，開窗也無法獲得清新視野，旁邊又有高壓電塔，勢必長期影響住戶的身心健康。

埋兒煞：

「房子」四周深陷高樓之中， 採光不良、通風不順， 長期居住可能導致健康欠佳，且事業和財運難以提升，生活中不順的情況接連不斷。

大禾邸家-「房子」四周深陷高樓之中， 採光不良、通風不順， 長期居住可能導致健康欠佳，且事業和財運難以提升，生活中不順的情況接連不斷。

天斬煞：

「房子」面對兩幢高樓大廈之間的一條狹窄棟距或空隙即為「天斬煞」，其強勁的氣流可能對住戶造成干擾，並帶來意外、事業挫折的風險。

壁刀煞：

建築物的外牆邊緣像刀刃對準「房子」，稱為「壁刀煞」。這種形煞帶來無形的壓力，長期下來可能影響住戶健康，導致病痛甚至意外。

屋角煞：

「房子」正對建築物的尖角，容易影響家庭成員的健康，增加慢性疾病或意外受傷的風險。

萬箭穿心煞：

現代住家常安裝箭形鐵窗以防盜，但這種設計猶如箭射向住家，容易帶來健康問題，甚至招致血管疾病。

反光煞：

這是比較容易在都會中發生的煞氣，因為高樓大廈林立，建物的玻璃受到陽光的反射而照進「房子」所形成的煞氣，容易發生血光之災或碰撞之傷。

藥罐煞：

「房子」附近有水塔和水管連接，從特定角度看像醫院點滴瓶，可能帶來住戶健康不佳、慢性病頻發的情形。

當頭棒：

「房子」正對電桿、煙囪或柱子，可能影響家庭安寧，住戶容易受到不良影響。

聲煞（噪音煞）：

鄰近機場、鐵道、地鐵站或附近有施工噪音，可能影響思考和判斷力，長期甚至干擾生活質量和投資決策。

在現代城市的水泥叢林中，生活圈密集、住宅大樓林立，各種形煞幾乎無所不在。「風水上信者恆信，不信者當放屁」。然而，買房時仍需考慮未來的轉售價值，如果房子在風水上有問題，或許當下你不介意，但未來接手的買家可能會在意，這樣的房子可能會遇到嚴重的脫手困難，甚至即使房價腰斬也難以賣出。

以下未完待續……

(以上部分文字參考網路資料及文字)