房東賣屋後，原本的租約是否還算數？先前預付的租金及繳納的押金新屋主會承認嗎？▌洪宗暉律師

房東賣屋後，原本的租約是否還算數？先前預付的租金及繳納的押金新屋主會承認嗎？

▇ 案例：

蘇先生因家中漏水須全面整修，而在外另行租屋居住，雙方簽約時蘇先生除向房東陳小姐繳納相當於2個月租金數額的押金外[1]，同時蘇先生也依陳小姐要求預繳了1年份的租金，以上內容均記載於租賃契約中。但在蘇先生承租房屋後的第3個月，陳小姐就以財務規劃為由將房屋賣給了簡先生。

試問

1. 簡先生主張蘇先生與陳小姐簽署的租約已作廢，雙方必須另立新約，是否有理？
2. 剩餘的9個月期間，蘇先生得否以租金已預付為由，拒絕向簡先生支付租金？
3. 租期屆滿後，蘇先生應向陳小姐或簡先生索還押金？

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▇法律小觀點：

第一個問題

依民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」規定。

在陳小姐將房屋出租交由蘇先生佔有使用後，即便陳小姐將該屋出售給簡先生，蘇先生與陳小姐簽署的租賃契約也會直接移轉到簡先生與蘇先生身上，亦即陳小姐原出租人的地位當然由簡先生承受。

因此簡先生不得主張蘇先生與陳小姐簽署的舊租約已作廢，進而要求蘇先生與其另立新約[2]。

第二個問題

重點在於陳小姐有無將預收的9個月房租轉交給簡先生？
若有，簡先生當然不得再向蘇先生請求給付前述房租，此點並無疑義。
若陳小姐未轉交，或蘇先生不確定陳小姐有無轉交，則蘇先生是否得主張租金已預付而拒絕再次向簡先生支付，即生爭議。

對此，司法實務見解認為，蘇先生只要是依租賃契約所為租金預付，就可以對抗房屋受讓人簡先生。

此觀最高法院92年度台上字第2299號判決：「修正前民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言，若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債權按月扣抵租金，縱屬別一契約，且此契約對於因受讓租賃物而繼為出租人之受讓人並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，主張按月扣抵應支付受讓人之租金。惟承租人依租賃契約所為租金之預付，則得以之對抗受讓人（參見司法院院字第1909號解釋）」等旨即明。

第三個問題

根據最高法院72年度台上字第856號判決：「查民法第425條所謂，對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。若因擔保承租人之債務而授受押金，則為別一契約，並不包括在內。

出租人未將押金交付受讓人時，受讓人既未受押金權之移轉，對於承租人自不負返還押金之義務」意旨。

如果陳小姐賣屋時未將蘇先生繳交的押金轉交給簡先生，蘇先生在租賃期間屆滿後，就只能向陳小姐索還押金，新房東簡先生並不負押金返還責任。

▇ 相關註腳

[1] 租賃住宅市場發展及管理條例第7條：「押金之金額，不得逾2個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」。

[2] 最高法院105年度台上字第1077號判決：「按出租人於租賃物交付後，其租賃物所有權讓與第三人者，原租賃契約即移轉存在於受讓人與承租人間，原出租人之地位當然由受讓人承受，而不得更行終止租約。又執行法院之拍賣或承受，性質上屬於民法上買賣之一種。是租賃物已於強制執行程序中由承受人承受，則於承受人承受後，原出租人是否仍為租賃契約之出租人，而得為終止租約表示，即有待釐清，倘未予探討，遽認原出租人得為終止租約表示，逕為不利當事人之判決，於法自有未合」。

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▲成鼎律師事務所 洪宗暉律師

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