最近「地面師」一詞爆紅，地面師是指利用偽造文件和身份冒充他人，以騙取土地、房產等不動產為目的的詐騙。與我10多年前承辦的一個案件，意外相似，臺灣現行地政制度有預告登記、地籍異動即時通，能不能有效防阻地面師？一起來看看。
案情：
A在自有農地上興建豬舍養豬多年，這年遇到豬瘟，無法清償貸款，為了解套，找到朋友B口頭約定借名契約，將土地及豬舍以買賣為由移轉給B，由B出面向銀行借款代償前債，雖然過戶為B所有但所有權狀由A保管，A也繼續使用土地豬舍，貸款本息當然是由A負責清償，總算解決了被銀行法拍的危機。
然而，好景不常，某日C找到A說他是土地跟豬舍的所有權人，限期A一個月搬走，不然就要告A，這個消息彷彿晴天霹靂，A急尋不到B，一調登記簿謄本，發現竟然在幾個月前，房地被B拿去向私人借款並設定抵押權，如今B因還不出錢，透過代書找到買主C，出賣房地並移轉土地所有權登記完畢。
A覺得不可思議，土地建物所有權狀都在他手中，B要如何去借款，並移轉所有權登記？A憤而對B提告刑事背信，民事請求塗銷B、C所有權移轉登記、及終止與B之借名登記契約請求移轉所有權登記等。
理由在於：
1、A每天在豬舍中養豬，從來沒有人來看過房地，C買地不看地，這不符合交易常情，所以B、C之間是假買賣。
2、經法官調閱房地設定抵押登記及所有權移轉登記資料，發現B借款是透過代書尋找金主，出售土地也是透過同一個代書找到買主，權狀也是由該代書代理B向地政機關申請權狀遺失補發，極有可能是B夥同代書及C作假借款及買賣契約，目的在奪取他的不動產（現在看來，與地面師類似情節）。
代書到庭作證說，因為登記簿記載B為所有權人，他相信登記簿的記載及B的說法，代理B辦權狀補發、抵押權設定登記及所有權移轉登記等，至於買賣看房，代書確實有帶C遠遠的看房地，且C確實給付買賣價金清償了B的借款了。
先說結果：
民事部分：法院以土地法第43條、民法759條之1規定，認定C為善意第三人，所以B、C所有權移轉登記有效，A敗訴。
刑事部分：B構成背信。
思考：以當時的規定，若A借用B名義移轉所有權登記時，一併作預告登記，能不能防止房地被B賣掉的風險？現在有什麼較簡便的規定呢？
法律小常識：
一、什麼是借名登記契約？
1、所謂借名登記是指當事人（如本案中A、B）約定一方（A）將自己之財產（土地及豬舍）以他方（B）名義登記，而仍由自己（A）管理（保管權狀、繳納稅捐）、使用（繼續養豬）、處分，他方（B）允就該財產為出名登記之契約，簡言之，A仍是不動產所有權人，B只是出借人頭的登記名義人。
2、借名登記契約實務上最常出現在有信用不良的人身上，有錢買了房子以後，若登記自己的名下，一來會被銀行法拍，二來也借不到錢，所以就會去找信用良好的朋友，由該朋友擔任出名的登記名義人，並向銀行借款。而借名契約的應用不只在不動產上，如借用朋友帳戶匯款（慎之！詐騙常用手法）、借用朋友名義買車等等。
3、借名登記契約的風險：
（1）如本案A的房地被賣掉，錢也拿不到，賠了夫人又折兵。
（2）你是不是想說房地登記在B名下，所以B沒有風險？
其實不然，B的風險在於若A沒有正常繳息，身為債務人的B在房地法拍後，未清償的債務，就是B要還的，當然B可以向A求償，但A沒錢啊！貸款都繳不出來了，哪來的錢還你？
另一個借名登記的重災區，就是借人頭給朋友買車了，朋友將車開走了，不繳息，車貸公司就找登記名義人了。
二、善意第三人是什麼人？
1、先看法律規定，土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」、民法第759條之1：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」。
2、簡單的說，例如本案的C向地政事務所調閱土地、建物登記簿謄本，上面記載土地、建物所有權人為B，C就可以相信B是真正的所有權人，這就是土地法第43條公信原則。而C因為相信地政事務所登記簿謄本的記載，所以付錢給B買了土地、建物，C就是善意第三人，受到法律的保護，不管B是不是真正所有權人，C就是會取得不動產所有權。
3、當然，若C是地面師們的一員，也就是明知B不是真正所有權人的話，即使C付了錢，也非善意第三人，不受法律保護，就不能取得所有權。
4、你一定想到了，進行不動產買賣交易的第一步是什麼了？
就是向地政事務所調閱不動產的土地、建物登記簿謄本，確認登記所有權人，跟你進行交易的是不是同一人。
三、什麼是預告登記？
1、先看規定，土地法第79條之1：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」。
2、預告登記是一種限制登記名義人（本案的B）處分不動產的登記，簡單說，A、B在辦理所有權移轉登記時，A當時若有同時向地政機關申請辦理限制不動產所有權處分的預告登記，一旦B拿不動產借錢設定抵押或辦理所有權移轉登記，這些登記都是無效的，同時地政機關也會通知預告登記權利人（A），A也就能即時阻止B拿不動產去借錢或買賣了。
3、聰明的你一定想到了，除了借名登記需要同時做預告登記外，若父母將不動產移轉所有權給子女，擔心子女拿去借錢或買賣，一樣也可以做預告登記哦！
4、預告登記能防阻地面師嗎？在前述借名登記或過戶給子女的案例，是可以的，但不動產是你自己的，沒事你怎麼會去作預告登記呢？
四、新便民措施：地籍異動即時通，有用嗎？
1、土地或建物權利被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉案件，於辦理情形為「收件」及「異動完成」時，系統將透過簡訊或電子郵件主動發送通知給申請本項便民服務之權利人。
2、簡單說，不動產所有權人可向任一地政事務所申辦地籍異動即時通，當有地面師們利用任何方法假買賣、偽造法院調解筆錄等，當所有權移轉登記申請書送到地政事務所，收件時，就會傳簡訊或電子郵件通知你，可申請二組受通知人（例如父母為所有權人，可設第二組為子女），你收到簡訊或電子郵件通知後，若內容不實，就可以立即向地政事務所異議，有效阻止地面師們騙取你的不動產。
五、你可能會問預告登記、地籍異動即時通差別在哪裡？
簡單說：
預告登記是防自己人（借名登記的朋友、子女），效力強大（可以使買賣等處分無效）。
地籍異動即時通是防外人（地面師），只有通知效力，不能使買賣無效，需進行後續訴訟。
寫在最後
有房產的你，是否願意去申辦地籍異動即時通來保護你的財產呢？
