在台灣，房屋的所有權，一般以登記名義為準，法律原則上認為房屋屬於登記名義人的名下財產。然而，許多父母因各種考量，例如節稅、方便管理、避免財產糾紛，或是單純信任子女、媳婦、女婿，而選擇將房屋登記在他人名下。
然而，當父母過世後，這間房子是否仍屬於原本的所有人？是否應納入遺產分配，讓其他子女也能繼承？這涉及到不動產登記的法律效力、借名登記的認定、遺產繼承及特留分扣減等問題。
房屋登記在他人名下，所有權真的歸對方嗎？
在台灣，房屋所有權原則上依照登記名義為準，但若能證明房屋的實際出資人與登記人不同，則可依「借名登記」或「生前贈與」來判定所有權歸屬。
什麼是借名登記？
借名登記是指實際出資人（父母）與登記名義人（子女、媳婦、女婿等）之間達成的協議，將財產登記在他人名下，但實際擁有權仍屬於出資人。這種情況在社會事實上並非罕見，可能發生於：
✔ 父母出資購買房屋，但登記在兒子或女兒名下
✔ 為避免特定繼承問題，房屋暫登記於媳婦或女婿名下
✔ 基於信任，登記在某個子女名下作為管理財產
若能證明房屋只是「借名登記」，則即便登記名義人擁有產權登記，房屋仍可能被視為父母的財產，在父母過世後納入遺產分配。
證明借名登記的方式：
1.付款證明：房屋的購買款項是由父母支付
2.銀行匯款記錄：父母轉帳支付房貸或相關費用
3.書面或其他約定：例如有無協議說明此房屋為暫登記
若父母過世後，其他繼承人可透過訴訟請求確認「房屋應納入遺產」，進行分配。
如果是生前贈與，是否影響其他子女繼承權？
若父母在生前明確表示「這間房子是送給某位子女或媳婦、女婿的」，則這可能構成「生前贈與」
然而，這並不代表其他子女完全無法主張權利！
根據《民法》第1223條，即便是生前贈與，仍需考量「特留分」的問題，其他子女若因此繼承份額被剝奪，仍可以向法院請求扣減權，要求受贈者返還部分財產。
簡單來說： 若父母生前贈與某子女房屋，其他子女仍可主張特留分，受贈的房屋價值，可能需計入遺產總額，影響整體繼承分配
因此，父母若希望某特定子女或媳婦、女婿獲得這間房子，建議透過遺囑或其他合法方式妥善規劃，以免日後發生法律糾紛。
如果這間房子應納入遺產，繼承人如何處理？
當父母過世後，如果該房產確定應納入遺產範圍，則需依《民法》的法定繼承順序進行分配。
繼承順序（《民法》第1138條）：
第一順位：直系血親卑親屬（子女）
第二順位：父母（若尚在世）
第三順位：兄弟姐妹（若無子女、父母）
第四順位：祖父母
若確定房屋應納入遺產，繼承人有以下幾種處理方式：
1.共同持有：所有繼承人依應繼分比例，共同登記為遺產之所有權人。
2.變賣分配：若繼承人無法協議持有方式，則可透過法院或協議出售房產，再依比例分配款項
3.由其中一位繼承人承購：某位繼承人若希望保留房屋，可支付其他繼承人的應得份額，獨自取得產權
※須注意：若房屋涉及借名登記，繼承人需先提起確認訴訟，再依繼承順序進行分配。
房屋雖登記在子女、媳婦或女婿名下，但是否仍屬於父母的遺產，取決於能否證明「借名登記」或「生前贈與」的性質。建議透過「遺囑」、「贈與契約」或「財產信託」，確保財產分配符合自身意願，避免未來發生爭產糾紛！
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