在房貸需求增加的現在，許多人因為需要額外資金（裝潢、創業、整合負債、家中急用），會考慮申請 「二順位房貸」。
但二順位房貸的利率與費用，和一般房貸完全不同，如果不了解計算方式，很容易貸得不划算。
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一、什麼是二順位房貸？與一般房貸有何不同？
二順位房貸是指：
在房屋已經有第一順位抵押（通常是原房貸）的情況下，再向銀行或民間申請第二順位抵押貸款。
特色如下：
- 核貸速度較快
- 貸款額度依房屋殘餘價值而定
- 利率通常高於第一順位房貸
- 銀行審核較嚴格，民間機構彈性較大
若你已有銀行房貸，但想再利用房產籌資，二順位房貸會是一個常見選擇。
二、二順位房貸利率怎麼算？一次看懂計算方式
1. 二胎利率取決於 3 大因素
（1）主貸銀行 vs. 他家銀行 vs. 民間貸款
- 主辦銀行同意加貸 → 利率最低
- 他行承作二胎 → 利率略高
- 民間二胎貸款 → 利率最高，但核貸快且門檻低
（2）房屋殘餘價值（可貸空間）
計算公式：
房屋殘值貸款空間＝房屋市價 × 銀行可貸成數 − 目前房貸餘額
殘值越高、風險越低，利率越漂亮。
（3）申請人財力、信用狀況
包含：
- 聯徵紀錄
- 收支比
- 月收入穩定度
- 是否有遲繳紀錄
信用越好，利率越低。
2. 二順位房貸利率大約落在哪？（2025 最新）
類型市場大約利率特點銀行二順位（同銀行）2.6%～4.5%需財力佳、信用良好銀行二順位（跨行）4%～7%審核較嚴、過件不一定合法民間二胎6%～12%核貸快、適用條件較寬
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三、二順位房貸還會有哪些費用？
除了利率之外，還會有其他必要成本：
1. 代書費
約 5,000～10,000 元不等（依地區而異）。
2. 設定費
銀行或民間設定抵押權的行政費用。
3. 貸款手續費
部分銀行會收 1,000～3,000 元。
4. 公證費（若適用）
民間機構通常會要求公證，費用視貸款金額而定。
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四、適合申請二順位房貸的情況
以下族群最適合：
- 有房貸但需要快速籌錢的人
- 補資金缺口、裝潢、創業、合夥金
- 信貸卡關、收支比過高，銀行不願再貸
- 想整合負債「降月付」的人
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五、常見 Q&A
Q1. 二順位房貸的利率會不會一直漲？
利率會根據申請者的信用狀況、房屋殘值及市場利率調整。
如果你想降低利率，建議之後再轉貸回銀行。
Q2. 我有信用瑕疵，可以申請二順位房貸嗎？
銀行比較困難，但 合法民間二胎 或是融資公司有機會承作，只要房屋殘值足夠。
Q3. 二順位房貸最多能貸多少？
依房屋地段、市價、目前房貸餘額而定。
一般能貸到 房價的 70%～80% 之差額。
例如房屋市價 1000 萬、銀行已貸 600 萬：
→ 二胎最高約可貸 100～200 萬，但需視屋況與地段而定。
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