【土地案教學一次講完】建蔽率・容積率・建築線（含指建案例＋帶看SOP）
很多人以為土地案難，是因為建蔽容積算不會。
我講白一點：多數翻車不是算錯，是「順序錯＋嘴太快」。
這篇一次把店內上課重點講完。你是同業、同事、或準備買地的，都能直接拿去用。
──────────────────── 一、土地能不能蓋：只看這四關（順序不能亂） 1）使用分區：你到底能做什麼用途
2）建築線：你有沒有資格申請建照（入場券）
3）建蔽率：一樓最多能蓋多大（貼地那層）
4）容積率：整棟總樓地板最多能蓋多少（總量）
一句話：建築線沒過，建蔽容積算得再漂亮都歸零。
──────────────────── 二、使用分區：都計 vs 非都（先搞清楚你在用哪套規則） A. 都市計畫（都計）
常見住宅區、商業區、工業區…看「使用分區證明＋細部計畫」
B. 非都市土地（非都）
常見特農、一般農、山坡地…看「分區＋用地別＋許可條件」
提醒：
「隔壁有蓋」不是證據。你要的是「證明文件＋主管機關資料」。
對外安全句：
我先確認使用分區與相關管制，確定規則後再說明可行方向。
──────────────────── 三、建蔽率（管一樓）：公式＋快速試算 建蔽率＝一樓建築面積 ÷ 土地面積
案例（好懂版）：
土地 100 坪、建蔽 60%
→ 一樓上限＝100 × 0.6＝60 坪
常見誤區（最會害死人的那種）
「只差一點沒差」：建照退件就是退件
「只蓋一層就不受限」：一樓照樣被卡
「地大就能蓋滿」：建蔽率就是防你蓋滿
對外安全句：
我提供的是法定上限概念，實際仍要看設計與審查條件。
──────────────────── 四、容積率（管總量）：公式＋快速試算 容積率＝全部樓層總樓地板面積 ÷ 土地面積
案例：
土地 100 坪、容積 180%
→ 總量上限＝100 × 1.8＝180 坪
你可以示意配置：
60 坪 × 3 層＝180 坪（示意而已，不能當保證）
對外安全句：
總量上限我可以先算，但層數與配置仍需建築師設計並經主管機關核定。
──────────────────── 五、建蔽＋容積交叉判斷：總量夠 ≠ 一樓放得下 同一塊地要同時符合：
一樓不能超過建蔽上限
全部樓層總量不能超過容積上限
很多人只看容積不看建蔽，或只想總量不管退縮車位，結果就是：算得出來，蓋不出來。
一句話：你算的是「上限」，不是「保證成品」。
──────────────────── 六、建築線：最大魔王（有路 ≠ 有建築線） 建築線＝你能不能申請建照的入場券。
現場看到有路，不代表法律上成立。
三大幻覺（最常出事）
1）大家在走＝合法（不一定）
2）屋主說以前可以＝現在一定可以（不一定）
3）隔壁有房子＝你也一定能蓋（不一定）
道路常見狀態（業務至少要懂概念）
公有道路/計畫道路：相對單純（仍需確認臨路）
私設道路/私有土地：常牽涉通行權＋指建
計畫道路未開闢：圖上有路，現況可能不能走
既成道路：要認定，不是靠「走很久」就成立
對外安全句：
我會先確認道路權屬與建築線條件，這關要以主管機關認定為準。
──────────────────── 七、指定建築線（指建）：申請 ≠ 核准（經典翻車點） 遇到私道或臨路條件不穩，常會碰到「指建」。
指建流程（簡化版）
1）整理資料（地籍圖、現況照片、連通示意）
2）向建管單位詢問/申請
3）審查公共性、通行事實、連通性、安全性
4）核准或駁回
重點一句：申請 ≠ 核准
所以業務不得保證「一定會過」。
──────────────────── 八、完整案例（上課示範版，含數字＋風險） 情境：
土地 100 坪、住宅區
（假設）建蔽 60%、容積 180%
買方問：可以蓋透天嗎？能蓋幾坪幾樓？
正確回應流程：
1）先確認分區（用途與管制）
2）先確認道路權屬與建築線（入場券）
3）再提供上限概念：
一樓上限：100×0.6＝60 坪
總量上限：100×1.8＝180 坪
可示意：60×3層＝180（示意）
風險點（這裡最常炸）：
現場「看起來有路」，但一查道路地號可能是私有或條件不明
→ 可能需指建
→ 申請不等於核准
所以結論不是「不能蓋」，而是「未確認前不做可建築保證」。
對外安全說法（可直接照念）：
建蔽容積我可以先提供法定上限概念，但這塊地建築線/是否需指建仍以主管機關認定為準；實際仍需建築師設計並經核定。本公司可協助初步查核與整理方向，但不做建築保證。
──────────────────── 九、帶看土地SOP：10題口袋清單（現場排雷） 1 使用分區？
2 都計/非都？
3 路公有私有？
4 路寬幾米？（含瓶頸點）
5 連通公眾路？（有沒有被鎖、被圍）
6 要不要指建？（申請≠核准）
7 建蔽/容積？（上限概念）
8 套繪/禁建/保護/水保/文資？
9 占用/通行爭議？（拍照留存）
10 客人想蓋什麼？（用途決定你查到多深）
快速判斷（店內版）
1～2 不清楚：先停，先查資料
3～6 有疑慮：視為建築線高風險案，不得承諾可建
8～9 有疑慮：視為管制/糾紛高風險案，先釐清或條件約定
──────────────────── 十、哪些不能講、哪些要這樣講
不能保證
一定可以蓋
有路就沒問題
之後再去指建就好，一定會過
隔壁有蓋你也一定可以
安全話術
我可以提供法定上限概念，但不做建築保證
建築線/是否需指建仍以主管機關認定為準
層數與配置需建築師設計並經審查核定
若買方目的是建築，建議以可行性確認作為交易條件之一
一句話：專業不是把話說滿，是知道哪裡不能亂講。
──────────────────── 十一、客人最常問Q&A（直接照念） Q：可以蓋幾樓？
A：我可以先提供建蔽/容積的上限概念，但層數配置仍需建築師設計並經核定。
Q：前面有路為什麼還不敢說一定能蓋？
A：因為有路不等於有建築線；道路權屬、連通性、是否需指建都會影響建照。
Q：隔壁都有蓋，你怎麼說不一定？
A：隔壁可能是舊案、特例甚至違建，不能用別人的結果保證你的合法性。
Q：你們不是專業嗎？怎麼一直說要查？
A：專業就是把風險講清楚。房仲能做初步評估與資料整理，但最終仍以主管機關核定為準。
──────────────────── 十二、店長最後一句： 學生不認真沒關係。
老師一定要用心準備。
因為土地案最貴的不是算錯，是你把「可能」講成「一定」。
（以上為內部教育訓練/一般性資訊分享，個案仍以建築師設計與主管機關核定為準。）
