店長的買賣交易流程
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你今天如果只帶走一件事：
流程就是你的保險，文件就是你的護身符。
你不按流程走，就會開始靠運氣；
靠運氣成交的人，最後都會靠法務收尾。
你們最常翻車的三句話：
• 「應該沒問題」
• 「我以為是這樣」
• 「之前都這樣做」
這三句話講下去，你不是在安撫客人，你是在幫自己埋伏筆。
主題：開發 × 行銷 × 跟進，把時間排成會成交的節奏（正職／兼職皆適用）
一、課程目標
1. 依照自身作息建立「可執行」的每日／每週排程。
2. 釐清開發與行銷的角色，找到適合自己的時間配比。
3. 用三個核心 KPI 追蹤產出，知道該改哪一段流程。
4. 建立「續航系統」，降低資深業務
主題：開發 × 行銷 × 跟進，把時間排成會成交的節奏（正職／兼職皆適用）
一、課程目標
1. 依照自身作息建立「可執行」的每日／每週排程。
2. 釐清開發與行銷的角色，找到適合自己的時間配比。
3. 用三個核心 KPI 追蹤產出，知道該改哪一段流程。
4. 建立「續航系統」，降低資深業務
新人看屋口袋卡：使用分區、路寬、建蔽容積怎麼問
10-1 口袋題再拆（問法＋目的）
使用分區？
目的：決定能做什麼用途、能不能蓋
都計內/外？
目的：規則不同、限制不同
臨路公/私有？
目的：通行權、維護責任、建照可能性
路寬幾米？有連通公眾路？
目的：建照、使用、價值
有無套繪
新人看屋口袋卡：使用分區、路寬、建蔽容積怎麼問
10-1 口袋題再拆（問法＋目的）
使用分區？
目的：決定能做什麼用途、能不能蓋
都計內/外？
目的：規則不同、限制不同
臨路公/私有？
目的：通行權、維護責任、建照可能性
路寬幾米？有連通公眾路？
目的：建照、使用、價值
有無套繪
房地合一稅白話版：你會不會被課到哭
9-1 先抓三件事再細
取得日（契約/登記日要分清）
出售日（簽約/過戶日等）
身分與用途（自住/非自住/投資）
9-2 所得拆解更細
賣價（收入）
取得成本（買價、相關費用）
必要費用（要證明文件）
可否適用優惠（條件要符合）
9-3 最常翻
房地合一稅白話版：你會不會被課到哭
9-1 先抓三件事再細
取得日（契約/登記日要分清）
出售日（簽約/過戶日等）
身分與用途（自住/非自住/投資）
9-2 所得拆解更細
賣價（收入）
取得成本（買價、相關費用）
必要費用（要證明文件）
可否適用優惠（條件要符合）
9-3 最常翻
道路用地、現況通行：買前一定要懂的句子
8-1 名詞拆解更細
道路用地（分區用途限制）
私設巷道（私地供通行）
既成道路/公眾通行（牽涉通行權/事實）
8-2 判斷流程更細（4步）
看地籍圖：形狀像路？是否狹長？
看現況：鋪面、路燈、住戶出入
問周邊：走多久？誰維護？有無糾紛
回到
道路用地、現況通行：買前一定要懂的句子
8-1 名詞拆解更細
道路用地（分區用途限制）
私設巷道（私地供通行）
既成道路/公眾通行（牽涉通行權/事實）
8-2 判斷流程更細（4步）
看地籍圖：形狀像路？是否狹長？
看現況：鋪面、路燈、住戶出入
問周邊：走多久？誰維護？有無糾紛
回到
違建不是不能買：你要先知道風險在哪裡
7-1 違建類型更細
頂樓加蓋（最常被檢舉）
陽台外推（影響逃生動線）
夾層/增設隔間（可能影響結構與用途）
鐵皮屋（常見使用但風險高）
7-2 風險評估 5 面向再細分
查報/檢舉機率
鄰居關係、是否明顯、是否新作
拆除成本
拆了會不會影響
違建不是不能買：你要先知道風險在哪裡
7-1 違建類型更細
頂樓加蓋（最常被檢舉）
陽台外推（影響逃生動線）
夾層/增設隔間（可能影響結構與用途）
鐵皮屋（常見使用但風險高）
7-2 風險評估 5 面向再細分
查報/檢舉機率
鄰居關係、是否明顯、是否新作
拆除成本
拆了會不會影響
漏水爭議誰負責：交屋前後 5 種情境
6-1 情境拆解（更細）
簽約前已知
有告知？有記載？有照片？
買方是否同意現況？
簽約後交屋前
通知時間點
是否要求修繕/減價/解除（看條款）
點交當天
測試紀錄（抄表、放水、拍照）
點交表寫明「有/無」缺失
交屋後短期
立即蒐證（照片
漏水爭議誰負責：交屋前後 5 種情境
6-1 情境拆解（更細）
簽約前已知
有告知？有記載？有照片？
買方是否同意現況？
簽約後交屋前
通知時間點
是否要求修繕/減價/解除（看條款）
點交當天
測試紀錄（抄表、放水、拍照）
點交表寫明「有/無」缺失
交屋後短期
立即蒐證（照片
共有產權＋分管：你買到的是房子，還是買到麻煩？
5-1 共有的真相（白話）
你買的是「權利份額」不一定是「實體空間」
5-2 分管你要看三件事
有沒有書面？
範圍能不能畫圖？
對第三人效力怎樣？（這點最常被忽略）
5-3 新人必問 8 題（更細）
共有人幾位、持分？
有無分管、何時
共有產權＋分管：你買到的是房子，還是買到麻煩？
5-1 共有的真相（白話）
你買的是「權利份額」不一定是「實體空間」
5-2 分管你要看三件事
有沒有書面？
範圍能不能畫圖？
對第三人效力怎樣？（這點最常被忽略）
5-3 新人必問 8 題（更細）
共有人幾位、持分？
有無分管、何時
查封／限制登記怎麼看：一眼判斷能不能碰
4-1 謄本快速掃描
所有人（甲部）
他項權利（乙部）
其他記載（限制、信託）
4-2 常見種類與處理方向
抵押權：可清償塗銷（看流程）
查封/假扣押：多半卡過戶（先談解除）
預告登記：有人主張權利（風險高）
信託：處分權看受託人/條件
4
查封／限制登記怎麼看：一眼判斷能不能碰
4-1 謄本快速掃描
所有人（甲部）
他項權利（乙部）
其他記載（限制、信託）
4-2 常見種類與處理方向
抵押權：可清償塗銷（看流程）
查封/假扣押：多半卡過戶（先談解除）
預告登記：有人主張權利（風險高）
信託：處分權看受託人/條件
4
履保到底保什麼？不是「保證不會出事」
3-1 履保保什麼（錢的安全）
價金進專戶
依節點撥款（簽約/完稅/過戶/交屋）
避免挪用、避免人間蒸發
3-2 履保不保什麼（房子的問題）
漏水壁癌、結構、違建
你沒查的產權地雷
你自己簽的爛條款
3-3 買方一定要問的 6 題
專戶抬頭是
履保到底保什麼？不是「保證不會出事」
3-1 履保保什麼（錢的安全）
價金進專戶
依節點撥款（簽約/完稅/過戶/交屋）
避免挪用、避免人間蒸發
3-2 履保不保什麼（房子的問題）
漏水壁癌、結構、違建
你沒查的產權地雷
你自己簽的爛條款
3-3 買方一定要問的 6 題
專戶抬頭是
斡旋、要約、出價：差在哪？哪個最容易吵架？
2-1 出價（意向）
口頭/簡單書面
可談可退、最容易「各說各話」
坑：沒紀錄＝你講的都像傳說
2-2 斡旋（帶錢進場）
斡旋金性質：未成議退回機制
賣方同意後：是否視為成立？看文書
坑：寫不清楚＝錢卡住
2-3 要約（承諾度高）
條件
斡旋、要約、出價：差在哪？哪個最容易吵架？
2-1 出價（意向）
口頭/簡單書面
可談可退、最容易「各說各話」
坑：沒紀錄＝你講的都像傳說
2-2 斡旋（帶錢進場）
斡旋金性質：未成議退回機制
賣方同意後：是否視為成立？看文書
坑：寫不清楚＝錢卡住
2-3 要約（承諾度高）
條件
買賣流程 10 個關鍵點：你該在哪一步睜大眼
1-1 看屋前：先查基本身分
確認誰是賣方
是否本人？是否代理？有無委任書？
共有/繼承中/未成年繼承人？（這種最愛拖）
先看謄本的三件事
所有人數與持分
他項權利（抵押、查封、預告）
設定/限制（信託、地上權）
店長幹話
「你連屋主
買賣流程 10 個關鍵點：你該在哪一步睜大眼
1-1 看屋前：先查基本身分
確認誰是賣方
是否本人？是否代理？有無委任書？
共有/繼承中/未成年繼承人？（這種最愛拖）
先看謄本的三件事
所有人數與持分
他項權利（抵押、查封、預告）
設定/限制（信託、地上權）
店長幹話
「你連屋主
【土地案教學一次講完】建蔽率・容積率・建築線（含指建案例＋帶看SOP）
很多人以為土地案難，是因為建蔽容積算不會。
我講白一點：多數翻車不是算錯，是「順序錯＋嘴太快」。
這篇一次把店內上課重點講完。你是同業、同事、或準備買地的，都能直接拿去用。
──────────────────── 一、
【土地案教學一次講完】建蔽率・容積率・建築線（含指建案例＋帶看SOP）
很多人以為土地案難，是因為建蔽容積算不會。
我講白一點：多數翻車不是算錯，是「順序錯＋嘴太快」。
這篇一次把店內上課重點講完。你是同業、同事、或準備買地的，都能直接拿去用。
──────────────────── 一、
不動產買賣交易流程・阿土店長的真心白皮書
建物 + 土地通吃 | 寫給「想成交又想活著」的業務
本講義不是讓你變厲害，是讓你少出事。
日期只是安排，條件才是開關。
地政不吃你的誠意，只吃你的文件。
你不留資料，資料就會留你（在法院）。
簽約 → 用印備件 → 完稅（增值稅/契稅/查欠）
不動產買賣交易流程・阿土店長的真心白皮書
建物 + 土地通吃 | 寫給「想成交又想活著」的業務
本講義不是讓你變厲害，是讓你少出事。
日期只是安排，條件才是開關。
地政不吃你的誠意，只吃你的文件。
你不留資料，資料就會留你（在法院）。
簽約 → 用印備件 → 完稅（增值稅/契稅/查欠）
主題：開發 × 行銷 × 跟進，把時間排成會成交的節奏（正職／兼職皆適用）
一、課程目標
1. 依照自身作息建立「可執行」的每日／每週排程。
2. 釐清開發與行銷的角色，找到適合自己的時間配比。
3. 用三個核心 KPI 追蹤產出，知道該改哪一段流程。
4. 建立「續航系統」，降低資深業務
主題：開發 × 行銷 × 跟進，把時間排成會成交的節奏（正職／兼職皆適用）
一、課程目標
1. 依照自身作息建立「可執行」的每日／每週排程。
2. 釐清開發與行銷的角色，找到適合自己的時間配比。
3. 用三個核心 KPI 追蹤產出，知道該改哪一段流程。
4. 建立「續航系統」，降低資深業務
新人看屋口袋卡：使用分區、路寬、建蔽容積怎麼問
10-1 口袋題再拆（問法＋目的）
使用分區？
目的：決定能做什麼用途、能不能蓋
都計內/外？
目的：規則不同、限制不同
臨路公/私有？
目的：通行權、維護責任、建照可能性
路寬幾米？有連通公眾路？
目的：建照、使用、價值
有無套繪
新人看屋口袋卡：使用分區、路寬、建蔽容積怎麼問
10-1 口袋題再拆（問法＋目的）
使用分區？
目的：決定能做什麼用途、能不能蓋
都計內/外？
目的：規則不同、限制不同
臨路公/私有？
目的：通行權、維護責任、建照可能性
路寬幾米？有連通公眾路？
目的：建照、使用、價值
有無套繪
房地合一稅白話版：你會不會被課到哭
9-1 先抓三件事再細
取得日（契約/登記日要分清）
出售日（簽約/過戶日等）
身分與用途（自住/非自住/投資）
9-2 所得拆解更細
賣價（收入）
取得成本（買價、相關費用）
必要費用（要證明文件）
可否適用優惠（條件要符合）
9-3 最常翻
房地合一稅白話版：你會不會被課到哭
9-1 先抓三件事再細
取得日（契約/登記日要分清）
出售日（簽約/過戶日等）
身分與用途（自住/非自住/投資）
9-2 所得拆解更細
賣價（收入）
取得成本（買價、相關費用）
必要費用（要證明文件）
可否適用優惠（條件要符合）
9-3 最常翻
道路用地、現況通行：買前一定要懂的句子
8-1 名詞拆解更細
道路用地（分區用途限制）
私設巷道（私地供通行）
既成道路/公眾通行（牽涉通行權/事實）
8-2 判斷流程更細（4步）
看地籍圖：形狀像路？是否狹長？
看現況：鋪面、路燈、住戶出入
問周邊：走多久？誰維護？有無糾紛
回到
道路用地、現況通行：買前一定要懂的句子
8-1 名詞拆解更細
道路用地（分區用途限制）
私設巷道（私地供通行）
既成道路/公眾通行（牽涉通行權/事實）
8-2 判斷流程更細（4步）
看地籍圖：形狀像路？是否狹長？
看現況：鋪面、路燈、住戶出入
問周邊：走多久？誰維護？有無糾紛
回到
違建不是不能買：你要先知道風險在哪裡
7-1 違建類型更細
頂樓加蓋（最常被檢舉）
陽台外推（影響逃生動線）
夾層/增設隔間（可能影響結構與用途）
鐵皮屋（常見使用但風險高）
7-2 風險評估 5 面向再細分
查報/檢舉機率
鄰居關係、是否明顯、是否新作
拆除成本
拆了會不會影響
違建不是不能買：你要先知道風險在哪裡
7-1 違建類型更細
頂樓加蓋（最常被檢舉）
陽台外推（影響逃生動線）
夾層/增設隔間（可能影響結構與用途）
鐵皮屋（常見使用但風險高）
7-2 風險評估 5 面向再細分
查報/檢舉機率
鄰居關係、是否明顯、是否新作
拆除成本
拆了會不會影響
漏水爭議誰負責：交屋前後 5 種情境
6-1 情境拆解（更細）
簽約前已知
有告知？有記載？有照片？
買方是否同意現況？
簽約後交屋前
通知時間點
是否要求修繕/減價/解除（看條款）
點交當天
測試紀錄（抄表、放水、拍照）
點交表寫明「有/無」缺失
交屋後短期
立即蒐證（照片
漏水爭議誰負責：交屋前後 5 種情境
6-1 情境拆解（更細）
簽約前已知
有告知？有記載？有照片？
買方是否同意現況？
簽約後交屋前
通知時間點
是否要求修繕/減價/解除（看條款）
點交當天
測試紀錄（抄表、放水、拍照）
點交表寫明「有/無」缺失
交屋後短期
立即蒐證（照片
共有產權＋分管：你買到的是房子，還是買到麻煩？
5-1 共有的真相（白話）
你買的是「權利份額」不一定是「實體空間」
5-2 分管你要看三件事
有沒有書面？
範圍能不能畫圖？
對第三人效力怎樣？（這點最常被忽略）
5-3 新人必問 8 題（更細）
共有人幾位、持分？
有無分管、何時
共有產權＋分管：你買到的是房子，還是買到麻煩？
5-1 共有的真相（白話）
你買的是「權利份額」不一定是「實體空間」
5-2 分管你要看三件事
有沒有書面？
範圍能不能畫圖？
對第三人效力怎樣？（這點最常被忽略）
5-3 新人必問 8 題（更細）
共有人幾位、持分？
有無分管、何時
查封／限制登記怎麼看：一眼判斷能不能碰
4-1 謄本快速掃描
所有人（甲部）
他項權利（乙部）
其他記載（限制、信託）
4-2 常見種類與處理方向
抵押權：可清償塗銷（看流程）
查封/假扣押：多半卡過戶（先談解除）
預告登記：有人主張權利（風險高）
信託：處分權看受託人/條件
4
查封／限制登記怎麼看：一眼判斷能不能碰
4-1 謄本快速掃描
所有人（甲部）
他項權利（乙部）
其他記載（限制、信託）
4-2 常見種類與處理方向
抵押權：可清償塗銷（看流程）
查封/假扣押：多半卡過戶（先談解除）
預告登記：有人主張權利（風險高）
信託：處分權看受託人/條件
4
履保到底保什麼？不是「保證不會出事」
3-1 履保保什麼（錢的安全）
價金進專戶
依節點撥款（簽約/完稅/過戶/交屋）
避免挪用、避免人間蒸發
3-2 履保不保什麼（房子的問題）
漏水壁癌、結構、違建
你沒查的產權地雷
你自己簽的爛條款
3-3 買方一定要問的 6 題
專戶抬頭是
履保到底保什麼？不是「保證不會出事」
3-1 履保保什麼（錢的安全）
價金進專戶
依節點撥款（簽約/完稅/過戶/交屋）
避免挪用、避免人間蒸發
3-2 履保不保什麼（房子的問題）
漏水壁癌、結構、違建
你沒查的產權地雷
你自己簽的爛條款
3-3 買方一定要問的 6 題
專戶抬頭是
斡旋、要約、出價：差在哪？哪個最容易吵架？
2-1 出價（意向）
口頭/簡單書面
可談可退、最容易「各說各話」
坑：沒紀錄＝你講的都像傳說
2-2 斡旋（帶錢進場）
斡旋金性質：未成議退回機制
賣方同意後：是否視為成立？看文書
坑：寫不清楚＝錢卡住
2-3 要約（承諾度高）
條件
斡旋、要約、出價：差在哪？哪個最容易吵架？
2-1 出價（意向）
口頭/簡單書面
可談可退、最容易「各說各話」
坑：沒紀錄＝你講的都像傳說
2-2 斡旋（帶錢進場）
斡旋金性質：未成議退回機制
賣方同意後：是否視為成立？看文書
坑：寫不清楚＝錢卡住
2-3 要約（承諾度高）
條件
買賣流程 10 個關鍵點：你該在哪一步睜大眼
1-1 看屋前：先查基本身分
確認誰是賣方
是否本人？是否代理？有無委任書？
共有/繼承中/未成年繼承人？（這種最愛拖）
先看謄本的三件事
所有人數與持分
他項權利（抵押、查封、預告）
設定/限制（信託、地上權）
店長幹話
「你連屋主
買賣流程 10 個關鍵點：你該在哪一步睜大眼
1-1 看屋前：先查基本身分
確認誰是賣方
是否本人？是否代理？有無委任書？
共有/繼承中/未成年繼承人？（這種最愛拖）
先看謄本的三件事
所有人數與持分
他項權利（抵押、查封、預告）
設定/限制（信託、地上權）
店長幹話
「你連屋主
【土地案教學一次講完】建蔽率・容積率・建築線（含指建案例＋帶看SOP）
很多人以為土地案難，是因為建蔽容積算不會。
我講白一點：多數翻車不是算錯，是「順序錯＋嘴太快」。
這篇一次把店內上課重點講完。你是同業、同事、或準備買地的，都能直接拿去用。
──────────────────── 一、
【土地案教學一次講完】建蔽率・容積率・建築線（含指建案例＋帶看SOP）
很多人以為土地案難，是因為建蔽容積算不會。
我講白一點：多數翻車不是算錯，是「順序錯＋嘴太快」。
這篇一次把店內上課重點講完。你是同業、同事、或準備買地的，都能直接拿去用。
──────────────────── 一、
不動產買賣交易流程・阿土店長的真心白皮書
建物 + 土地通吃 | 寫給「想成交又想活著」的業務
本講義不是讓你變厲害，是讓你少出事。
日期只是安排，條件才是開關。
地政不吃你的誠意，只吃你的文件。
你不留資料，資料就會留你（在法院）。
簽約 → 用印備件 → 完稅（增值稅/契稅/查欠）
不動產買賣交易流程・阿土店長的真心白皮書
建物 + 土地通吃 | 寫給「想成交又想活著」的業務
本講義不是讓你變厲害，是讓你少出事。
日期只是安排，條件才是開關。
地政不吃你的誠意，只吃你的文件。
你不留資料，資料就會留你（在法院）。
簽約 → 用印備件 → 完稅（增值稅/契稅/查欠）