重點摘要： 2026 年，隨著「囤房稅 2.0」全面發威，房屋稅與地價稅的稅率差距進一步擴大。當你將房產「信託」後，法律上的所有權人移轉為受託人（如銀行）。若你什麼都不做，稅捐處會預設這是非自用住宅，直接改課「一般稅率」（地價稅 10‰ 起跳）。但其實根據《土地稅法》與《房屋稅條例》，只要信託契約符合「自益信託」且受益人本人（或配偶、未成年子女）仍設籍居住，你依然可以申請適用「自用住宅優惠稅率」（地價稅 2‰）。本文將試算這驚人的價差，並教你如何填寫那張價值連城的申請書。
名字改了，稅務機關就翻臉不認人？
信託的本質是「產權移轉」。 在做信託前，房子是你（自然人）的，你住在裡面，政府給你優惠。 做信託後，房子是銀行（法人）的，銀行不住裡面，政府當然想收一般稅率。 Family CFO 提醒：優惠稅率不會「自動帶入」。信託就像是房子換了新身分證，你必須重新向政府大聲疾呼：「雖然名字是銀行，但住的還是我本人！」如果你忘了講（申請），政府就會假裝不知道，默默寄出高額稅單。
案例與故事分享
案例 1：崩潰的張太太（忘了申請的代價）
張太太將大安區的老公寓信託給銀行做安養信託。隔年收到地價稅單，從原本的 5,000 元變成了 25,000 元。她氣急敗壞地打給銀行：「你們不是說信託不影響權益嗎？」 診斷： 銀行經理無奈表示：「簽約時有提醒您要去稅捐處申請，您忘了。」 結局： 當年度多繳的 2 萬元拿不回來，只能趕快補申請，明年才適用優惠。
案例 2：精明的李先生（無縫接軌）
李先生在辦理信託過戶的「當天」，就拿著信託契約書和身分證，直接走到稅捐處櫃檯，填寫「信託土地/房屋適用自用住宅用地稅率申請書」。 結局： 雖然產權變成銀行，但他的地價稅依然維持 2‰（自用），房屋稅維持 1.2%（自住）。信託這幾年，他一毛冤枉稅都沒多繳。 Family CFO 點評： 跑一趟稅捐處只需 30 分鐘，時薪高達數萬元，這行程必排。
表格 1：天堂與地獄：信託前後稅率與稅額試算
這張表讓你秒懂「自用」與「一般」的價差。以台北市市區房產為例，差距是倍數級的。
表格 1：台北市房產信託後稅負試算 (以土地公告現值總額 2,000 萬為例)
「自用」與「一般」的價差。以台北市市區房產為例，差距是倍數級的。 @familycfo
資料來源：土地稅法第 3-1 條及房屋稅條例 2026 修正版
表格 2：要符合什麼資格？「自益信託」是關鍵
不是所有信託都能申請優惠稅率。如果你做的是「他益信託」（受益人非委託人），條件會變嚴格。
表格 2：信託房產適用自用住宅稅率 檢核表
不是所有信託都能申請優惠稅率。如果你做的是「他益信託」（受益人非委託人），條件會變嚴格 @familycfo
資料來源：財政部賦稅署信託課稅解釋令
表格 3：2026 囤房稅 2.0 對信託的衝擊
「囤房稅 2.0」有一個針對信託的霸王條款：如果你的信託契約寫不清楚，會被課重稅。
表格 3：囤房稅 2.0 信託房屋歸戶與課稅原則
「囤房稅 2.0」有一個針對信託的霸王條款：如果你的信託契約寫不清楚，會被課重稅。@familycfo
資料來源：房屋稅條例第 5 條及相關細則
數據深入分析：別簽「受益人不明」的契約
針對表格 3，Family CFO 警告： 有些高資產族喜歡做「裁量信託」（Discretionary Trust），授權銀行「看哪個孫子乖就給誰」。 在 2026 年，這種契約會害死你。因為受益人不明確，稅捐處會直接算在「銀行」頭上。銀行手上有幾千戶房子，你的房子直接被歸類為「囤房大戶」，課徵最高稅率 4.8%。 數據密碼： 稅率從 1.2% 變成 4.8%，房屋稅暴增 4 倍。請務必在契約中明確指定受益人。
解決方案：Family CFO 的 3 個節稅錦囊
要守住自用稅率，請執行以下 SOP：
- SOP 1：信託登記與稅務申請「同步進行」： 不要等銀行通知。找代書辦理信託移轉登記時，請代書一併填寫「地價稅/房屋稅自用住宅用地/稅率申請書」。
- 技巧： 申請書上要勾選「信託財產」，並檢附信託契約影本。
- SOP 2：確保戶籍「有人留守」： 信託後，受託人（銀行）不會把戶籍遷進去。
- 關鍵： 你（受益人）或你的配偶、直系親屬（父母、子女）必須至少有一人保留戶籍在裡面。如果全家都遷出，優惠稅率隔年立刻取消。
- SOP 3：契約條款避開「出租」字眼（若想省稅）： 如果你做信託是為了純自住（安養），契約中盡量明確記載「供受益人自住使用」。
- 注意： 如果你的信託目的是「包租代管」（留房養老），那就要有心理準備繳一般稅率。這是「賺租金」的必要成本，別想兩頭賺（既賺租金又享自用稅率，這是違法的）。
【FAQ 常問重點】
Q：信託移轉時，要繳「土地增值稅」嗎？
A： 不用！ 這是信託最大的優勢。 依《土地稅法》第 28 條之 3，信託成立時，委託人將不動產移轉給受託人，不課徵土地增值稅。 這筆稅是「遞延」到未來信託結束，房子移轉給他人（非委託人）或買賣時才要繳。如果是自益信託結束回到你身上，也免繳。
Q：那「契稅」呢？
A： 也不用！ 信託移轉（形式移轉）免徵契稅。 只要你的信託是「自益信託」，整個過程除了幾千塊的登記規費和印花稅，幾乎沒有大額稅負。
Q：我已經錯過申請時間了，可以追溯退稅嗎？
A： 不行。 稅法規定很死：
- 地價稅： 每年 9 月 22 日 前要申請。過了這天申請，就要「明年」才適用優惠。今年多繳的 5 倍稅金，就是繳學費了。
- 房屋稅： 變更使用情形（如信託）後 30 日內 申報。 趕快去看日曆，現在去申請還來得及救明年。
【相關推薦】
- 書籍： 《房東與信託的稅務戰爭：囤房稅 2.0 實戰》 —— 了解新稅制下的信託策略。
- 主題： 「以房養老稅務」 —— 逆向抵押貸款的房子，稅是誰繳？
- 主題： 「他益信託贈與稅」 —— 當受益人寫子女時，贈與稅是如何用「折現值」計算的？（省稅大絕招）。
【你想知道下一步】
算完持有稅，接下來我們要算更複雜的移轉稅。你對哪個部分感興趣？
- 贈與稅大絕招： 如何利用信託「折現」原理，合法壓縮贈與稅？
- 遺產稅規劃： 信託財產最後變成遺產時，要怎麼報稅？
- 實務代辦： 推薦熟悉信託稅務申報的優質代書名單。
編輯室聲明： 內文稅率依 2026 年相關稅法試算，實際稅額以稅捐稽徵處核定為準。請務必在信託當年度 9/22 前完成地價稅自用申請。
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