在購屋與貸款規劃中，常有人提出這樣的疑問：「房子登記在太太名下，貸款可以用先生的名字嗎？」、「如果我信用不好，改登記在親人名下會比較好貸嗎？」
貸款人與房屋登記人是否為同一人，不僅牽涉銀行審核，更涉及法律責任、稅務認定與未來產權安全的關鍵決策。 本文將完整解析借名登記的潛在風險，避免因錯誤認知而讓房產成為負擔。
什麼情況會導致貸款申請人與房屋登記人不同？
1. 父母協助子女融資
若子女收入條件未達銀行標準，往往無法取得理想的貸款成數，便以登記在父母名下的房屋作為擔保品，並由子女名義擔任貸款人。
然而，這類情況通常會要求父母擔任共同借款人或連帶保證人，才會提升銀行核貸的意願。
2. 合資買房
由2人或2人以上共同出資購屋的情況下，房屋所有權可能只登記在部分成員名下。若貸款申請人並非房屋登記人，必須取得屋主同意共同申貸，或由全體持分人一同提出申請。3. 信用不足無法申請銀行貸款
實際需要資金的人因聯徵信用分數不足，無法通過銀行審核時，常會尋求信用良好的親友協助申貸。不過，銀行仍會審查借款人與產權人的關係，若能提供擔保品抵押，能幫助提升核貸機率。
銀行如何審核貸款？非屋主申貸的2大關鍵指標
1. 房屋產權歸屬是否明確
- 房屋可依法設定抵押權
- 產權結構清楚，無爭議或共有糾紛
- 所有權人需擔任連帶保證人或共同借款人
2. 貸款人是否具備還款能力
即使所有權人擔任保人，銀行仍會評估貸款人的還款能力，可能基於以下風險考量而不予核貸：
- 負債比是否過高
- 聯徵信用評分是否有不良紀錄
- 是否有穩定收入來源與其他財力證明
貸款人和房屋登記人不同？3個方法教你提升過件率
方法1：由房屋登記人擔任共同借款人或保證人
- 優點：不需過戶房產、流程簡便、可提升銀行承貸意願
- 缺點：房屋登記人需承擔信用風險，若貸款人無力償還債務，需要履行還款義務，共同清償欠款
- 適用情境：父母協助子女貸款獲取資金
方法2：先過戶再申貸
大多發生於父母贈與房屋給子女，或以買賣形式將房產過戶給新屋主，再向銀行提出房貸申請。
- 優點：貸款人與房屋登記人為同一人，銀行審核流程相對單純。
- 缺點：可能需要負擔額外稅賦，如贈與稅、土地增值稅、契稅等。
- 適用情境：可負擔稅務成本，且希望避免日後產權爭議者。
方法3：提供其他資產作為抵押品
- 優點：不需過戶房產、不影響產權結構。
- 缺點：需額外提供具有擔保價值的資產抵押。
- 適用情境：名下沒有房產，但有其他資產可提供作為抵押品。
房子不是我的還能貸嗎？常見問答Q&A
Q1：持分房屋可以貸款嗎？
A：可以，但需要取得所有持分人同意才能申請貸款。
Q2：房子登記在配偶名下，可以用自己的名字申請房貸嗎？
A：可以，但銀行通常會要求配偶擔任共同借款人或保證人。
Q3：房屋所有權人擔任保證人後，就一定能過件嗎？
A：不一定。即使有保證人，銀行仍會評估貸款人的還款能力，包括收入、負債比與信用紀錄，若風險過高，仍可能遭到銀行拒貸。
房產規劃是長期決策，而不是短期解法
房屋所有權與貸款人不同，雖然在某些情況下可行，但不代表一定會過件。
銀行的核心重點仍在於「產權明確」與「還款能力」，透過周全規劃、妥善安排，才是讓資金安排順利又安全的重要關鍵。
【延伸閱讀：中古屋貸款利率、年限？首購族小心話術，3招提高貸款成數！】
【延伸閱讀：申請二胎房貸前該知道的5大風險與評估重點】
