在不動產買賣過程中，多數人最關心的，往往是成交價格、相關稅費，以及產權是否順利完成過戶。然而，實務上卻有一個經常被忽略、卻極易引發爭議的問題——帶租約的房屋租金究竟該歸誰？
不少買方在權狀登記完成後直覺認為：「房子既然是我的，租金當然也是我的。」
然而，只要買的是一間帶租約的房屋，租金的歸屬就不能只看登記日。民法第 69、70 條早已把這筆帳算得一清二楚。若事前沒搞懂，新舊屋主之間，往往只為了一、兩個月的租金，就從成交喜悅走向爭議。
一、 理解租金與孳息的關係：為什麼租金被稱為「法定孳息」
根據民法第 69 條，收益分為兩種：
- 天然孳息： 比如母豬生了小豬、母雞下的雞蛋、奶牛擠出的牛奶、蘋果樹結了蘋果。
- 法定孳息： 指的是「因法律關係所得之收益」，最常見的就是利息與租金。
簡單來說，因為這間房子出租(租賃關係)而產生的租金收入，就是這間房屋的「法定孳息」。
二、 過戶當月的租金怎麼分？「日數比例」是關鍵
買賣房屋時，最常發生的爭議點在於：「過戶日剛好在月中，那這個月的租金算誰的？」
這時候就要看民法第 70 條的規定：
「有收取法定孳息權利之人，按其權利存續期間內之日數，取得其孳息。」
這句話翻譯成白話文就是：誰當屋主幾天，誰就拿幾天的錢。
舉例：
老游在 5 月 15 日正式完成房屋移轉登記並點交，成為新屋主。該房屋月租金為 30,000 元，房客通常在每月 1 日支付房租。
- 5 月 1 日至 5 月 14 日： 權利屬於原屋主（舊屋主）。
- 5 月 15 日至 5 月 31 日： 權利屬於新屋主（老游）。
即便房客早在 5 月 1 日就將 30,000 元全數交給舊屋主，舊屋主在法律上也必須按比例將 5 月 15 日後的租金（約 16,451 元）轉交給老游。
三、 第一線實務中，為什麼買賣雙方容易起糾紛？
雖然法律規定很明確，但實務操作上常有以下兩個地雷：
1. 「買賣不破租賃」的誤導
許多買方知道「買賣不破租賃，以為租約自動移轉後，權利就瞬間平移。但往往忽略了在交屋結算日之前，舊屋主可能已經預收了半年甚至一年的租金。在法律上，只要超過原屋主「權利存續期間」的部分，仍可能構成不當得利，而必須返還
2. 押金移轉問題
押金雖然不屬於「孳息」，但它與租金密不可分。如果過戶時，買賣契約沒寫清楚押金如何移轉（是舊屋主直接給新屋主，還是在買賣價金中扣抵），等到租約期滿房客索要押金時，新屋主才發現舊屋主沒把錢吐出來，這又是另一場紛爭。
四、簽約時地政士為什麼一定會問：租金算到哪一天？
為了避免為了幾千、幾萬塊的租金對簿公堂，游代書在現場簽定買賣契約問清楚
- 租金算到登記日還是交屋日?還是雙方協議一個日期切齊好計算？
- 預收的租金何時移轉?
- 押金是從買賣價金扣抵或是交屋日現場一併移轉?
實務上游代書通常以點交日為準去寫契約，但只要雙方同意說好結算日，就能避免後續爭議；沒寫清楚，最後只能照法律「切日數」。
五、不只買賣，繼承與共有也常踩到法定孳息分配的地雷
- 繼承開始後，遺產出租的租金歸屬：遺產分割移轉前的租金由全體繼承人按應繼分比例分配。
- 共有不動產，由其中一人代收租金：由全體共有人按持分比例分配，若未經其他共有人同意而長期獨自收取，可能構成不當得利，引發訴訟。
六、游代書提醒
法律的設計是為了追求公平。民法第 70 條告訴我們：財富的收益應與持有資產的時間成正比。
買房收租是一件喜事，但專業與細節才是長治久安的基礎。與其事後爭執，不如在簽約初期就找一位專業代書，將所有權利義務白紙黑字規劃清楚。點清這份「法定孳息」，是給新屋主最好的入厝禮，也是舊屋主負責任的句點。帳目清楚了，這條房東之路才能走得長遠且心安。
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