在不動產交易實務中，「現況點交」幾乎是最常出現、也最常被誤解的四個字。
買方常以為，「現場看得到的，交屋後就是我的。」
賣方則認為，「契約沒寫的，我本來就可以帶走。」但真正進入點交現場，冷氣被拆了、樹被挖走、溫室不見了，雙方才發現——
原來大家對「現況點交」的理解，從一開始就不一樣。
而法律，往往不站在「感覺比較合理」的那一邊。
一、 不動產的界限：哪些東西「帶不走」？
根據 民法第 66 條，不動產包含土地及其「定著物」。所謂定著物，是指繼續附著於土地，達一定經濟目的且不易移動的物。
- 一般房屋： 像是增建的頂樓加蓋、固定式的大理石地磚、嵌入式的廚具櫃，因其具備固定性與繼續性，已成為房屋的一部分。賣方若在點交前強行拆除，可能涉及毀損賠償。
- 農地實務： 民法規定「尚未分離的出產物，為該不動產之部分」。這意味著，農地上尚未收割的稻作、樹上的芒果、甚至是一整排昂貴的景觀黑松，或是土石，在法律上都屬於土地的一部分。一旦土地辦妥過戶，除非契約另有約定，否則這些作物的「所有權」就依法移轉給買方。
二、 灰色地帶的攻防：是「動產」還是「定著物」？
民法第 67 條 定義動產為「不動產以外之物」。但當動產與不動產結合時，界線就會變得模糊：
- 房屋裝修： 賣方留下的「掛牆式冷氣」可能是動產；但如果是「中央空調系統」，因與建物緊密結合，極可能被視為不動產的一部分。
- 農地設施： 這是糾紛榜首。簡易型塑膠網室（隨時可拆卸）通常視為動產，賣方可拆走；但若是有水泥基礎、鋼骨結構的自動化溫室，則極可能被判定為「定著物（不動產）」，應隨土地一併點交。
三、 「從物」：主物處分，效力及於從物
民法第 68 條 規定，非主物成分，但「常助主物之效用」且「同屬於一人」者為從物。法律原則是：「主物之處分，及於從物。」
- 房屋從物： 如住家的防盜遙控器、特製隔音窗簾、大樓門禁卡、車庫電動門遙控、垃圾分類塔的磁扣。
- 農地從物： 如農地上的自動灌溉抽水馬達、儲水槽、施肥系統。 這些設備雖是獨立動產，但因其功能是為了輔助主物使用，除非契約特別剔除，否則賣方應一併交付。
游代書去年曾遇過一個實務案例，賣方在議價時同意讓價十萬元，但簽約後始終覺得自己吃虧，交易過程中頻頻刁難。點交時，甚至主張地下車庫遙控器需另收 1,000 元，否則拒絕配合點交。
依法而言，該遙控器屬於輔助房屋使用之從物，本應隨屋一併點交，買方無須另付費。然而為避免不理性的爭議影響整體交易，夾在中間的代書乾脆選擇自行吸收代為支付該筆費用，只求點交順利落幕，畢竟時間就是金錢，時間跟能量應該花在更值得事情上面。
四、 地政士專業錦囊：契約該怎麼訂才安全？
為了避免「買了土地卻沒了樹，買了房屋卻沒了門」的荒謬困境，在簽署買賣契約時，建議落實以下三點明確訂定：
- 明列「動產與從物」移轉清冊： 如果談好買賣附贈家具、裝潢、設備、植物等。應於契約後方附上清單，明確記載：冷氣幾台（含型號）、窗簾、溫室內的噴灌設備或是點交前需要移除等。
- 針對「出產物」另行約定： 若賣方想保留收成權（例如等三個月後果實成熟再採收），必須在契約中特約註明「保留天然孳息收取權」及「延後點交期限」；反之，買方若要確保景觀植栽完整，應註明「地上植栽不得任意移植」。
- 現況拍照存證： 簽約當下應對房屋內裝或農地上建物、植栽進行拍照並由雙方簽名確認。
游代書提醒：
前兩年，桃園曾發生一起不動產買賣糾紛。某建案銷售時主打「回家就能欣賞四大名家創作」，吸引不少買方進場，事後卻將公共空間內的畫作撤離，引發住戶不滿，雙方因此對簿公堂。
而近來隨著房市交易量縮，不少預售案為刺激買氣，在守住價格的同時，改以「買房送家電、送裝潢」作為銷售手法。此類行銷話術，實務上最關鍵的並非宣傳內容，而是契約中是否有明確載明贈送項目清冊。若僅止於廣告標語，卻未落實於契約條款，日後極易衍生爭議，購屋人不可不慎。
買房是人生大喜事，別讓瑣碎的爭議破壞了入厝的好心情。 房產交易往往是一輩子的積蓄，身為地政士，我的責任不只是蓋章，更是幫雙方把話說清楚。當細節在簽約那一刻變得透明，點交時的一聲「恭喜」，才是最踏實、最有溫度的圓滿。
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