2021-10-22|閱讀時間 ‧ 約 4 分鐘

成立管委會，然後呢？

110年10月14日，高雄城中城大樓發生46死火災，令社會各界重新重視大樓管理問題，10月21日這天，內政部通過「公寓大廈管理條例」修正草案，針對民國84年前的老舊危險公寓大廈，規定地方主管機關得委託專業機構協助這類建物限期強制成立管理組織未依規定成立者並訂有罰則。

成立了管理委員會，然後呢？

成立了管理委員會的用意應該是要落實社區安全相關的管理，但就算成立了管理委員會，先不去考量當選的住戶或區權人有無相關的經驗或知識，這樣的社區大樓通常都有財務上的困難，加上住戶不受管理已久，要怎麼去改善社區的現況？

配合新式消防法規，我今年年初剛幫社區（屋齡14年、兩幢、地上15樓、地下3樓）更換新的消防水龍帶（15公尺計74條、20公尺計20條），講了很久的價，還是花了9萬2千7百元，逼近社區管理委員會支用金額上限的10萬元。

而我們社區上一屆委員一年的任期中，不算固定的合約廠商的維護保養費用（如電梯及消防機電），光單單是損壞故障的維修及更新，就花了60萬餘元，其中還有不少是買了零件來自行更換以節省人工費用，像城中城這樣的老舊大樓，要維修更換的物件勢必要多更多，有這樣的條件進行維護嗎？如果沒有，那成立管理委員會的目的在那裡？

再退一步來說，撇除要花錢維修更換的這部份先不談，成立管委會後要不要聘請物業管理公司？或是自聘物業管理人員？不管是那種，都躲不掉「花錢」這個大問題。物管公司需要營利，成本之外還需要額外的服務費；直接自聘物管人員，應聘就是個問題了，勞、健、退呢？是讓人員加保職業工會還是社區要幫他保？

如果原本沒有收管理費的社區，又重新要開始收取，那馬上就會出現阻力，就像這次城中城大樓來說，有些人不是不願意繳，而是連生活都有問題了，就更別提繳管理費了，屆時叫這些管理委員會成員怎麼辦？催討？提告？拍賣？真的強制執行成功了，這些人又該何去何從？

而各種重新引入的規範更是會引起反彈，現在媒體都聚焦在這一塊，拿著相關的法規下去取締執行各種公寓大廈管理條例上的規範，想必理所當然，但住社區大樓的人應該都很能體會，這種執行實在礙於人情等各方壓力下，要落實並持續執行，大多會有一定的困難度。而當鎂光燈去追逐下一個社會大事件後，這些要當一輩子樓上不見樓下見的鄰居的委員會成員，還有辦法維持那樣強硬的管理力道嗎？

就在下淺見，協助這些社區完善相關的管理組織是必要且正面的事情，可惜的是，我們的學者或政府高官很常見的盲點就是象牙塔裡住太久，就像還覺得一碗蚵仔麵線20元一樣，很多實際的現況及問題看不到，自然更無法提出解決之道了。

而強迫這些社區大樓成立管理組織，在我看來更像是政府甩鍋的起手勢，因為「政府已經要求他們成立管理組織了，如果再發生問題，那就是管理組織沒有管理好，而不是我政府的責任喔！」

另外一說，除了最基本的事務管理人需要受訓外，其實更需要基本的公寓大廈管理輔導的，其實是「管理委員會成員」！當現場管理人員的專業意見與管理委員會成員的意見有所出入時，各位看倌覺得物管/保全公司會站在誰那邊？是付錢的管理委員會還是領錢的事務管理人？通常最後就是事務管理人離職，換一個聽話的來上崗的結果，但這對社區來說並非好事。