都更建商說不清楚地主可分回的坪數，地主還可以簽都更同意書嗎?

問題

老林在台北市中正區有一間50年的老房子，最近有建商上門說要整合辦理都更，分回給地主的坪數卻說不清楚，只說地主建商各50%為分配比率，老林覺得這樣講很籠統，還是搞不清楚自己可分得多少坪，便來詢問律師可以出具都更同意書嗎?

解析

都市更新重建區段以權利變換方式實施

都市更新條例第43條規定：「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。」也就是說，如果是拆除舊屋建新屋的話，基本上是以權利變換的方式來進行都更，都市更新條例第3條則規定：「權利變換：指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。」白話意思是地主出土地，建商出營建資金，在新房子改好後，依據地主原有土地的價值跟建商興建的成本，計算後以新建房屋折價抵付建商提供的興建資金，通常是由建商分得一部分新建完成的不動產，再由建商自行在市場上出售。

建商徵求同意書時，確實不容易計算出地主的權利價值

依據都市更新通常的程序，在建商徵求地主同意時，通常連都市更新事業計畫都還沒有個影子，此時都市更新獎勵值根本無法確定，建商當然無法知道將來的建築樓地板面積有多少，更別說事業計畫跟權利變換計畫分開送政府審議的情形了，所以這時建商無法提出明確的分配坪數給地主是正常的，並不是建商想趁機上下其手或占便宜，但108年修法後容積獎勵已經比較容易估算了，因此現在的同意書中已經載明權利價值的比率(事權併送)或分配比(事權分送)。

權利變換程序透明、具體、且經過官方審議

根據都市更新條例第29條規定：「各級主管機關為審議事業概要、都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理實施者與相關權利人有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、社會公正人士及相關機關（構）代表，以合議制及公開方式辦理之，其中專家學者及民間團體代表不得少於二分之一，任一性別比例不得少於三分之一。

各級主管機關依前項規定辦理審議或處理爭議，必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。」換言之，政府設置的都市更新審議會應就都市更新事業計畫進行審議，而都市更新事業計畫中最重要的一項就是「權利變換之分配及選配原則」，所以權利價值的比率(事權併送)或分配比(事權分送)如果低於地主出具同意書時的比例，地主可以在事業計畫公開展覽期滿前撤回同意書，再者，該事業計畫也會經過都市更新審議會的審議，由公正第三方審查，政府也有相關的營建費用提列標準，都可以保障地主應有的權益，況且最高行政法院106年判字第357號也明白表示政府必須對於都市更新過程中地主應共同負擔之費用進行實質審議，而不是容留建商胡亂高報營建費用。

結論

都市更新程序繁雜，涉及法律、估價、營建等程序，絕非一般人或地主可以了解，在現行制度下，相信並利用政府建構的審議制度及權利變換方式，是進行都更最好的實施方式，避免以合建方式導致地主彼此間或對建商的不信任，案例中雖然建商僅表明各50%為分配比率，老林還是可以先出具同意書，先讓都更程序開始進行，避免錯失機會，再回頭已百年身，若是發現公開展覽的事業計畫中，例如全體地主分配比率低於50%，可在期滿前撤回同意，其餘的交給主管機關或律師、估價師等專業人士協助管理、進行，才是較佳的選擇。