買房除了準備頭期款，選擇房貸方案也讓許多人傷透腦筋，房貸種類有指數型、固定型、理財型房貸、保障型/壽險型，各大銀行房貸提供利率、額度、條件皆會因房屋狀況、申請人信用、財務條件而有所不同，申請房屋貸款留意的細節有哪些？本文幫你一次做足各銀行利率、額度、寬限期等房貸比較，讓你聰明選擇最適合的房貸類型。
房屋貸款類型哪個適合我？
(1) 指數型房貸
指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。
「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。
(2) 固定型房貸
固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。
(3) 理財型房貸
回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓您可以隨時動用，且有動用才計息。
(4) 保障型房貸／壽險型房貸
保障型房貸就是在您申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。
各大銀行房貸比較：利率
- 台灣銀行
一段式：2.067%起機動計息
分段式：第一年1.697%起、第二年起2.167%起機動計息 - 合作金庫 一段式：2.12%起機動計息
分段式：第一年1.82%起、第二年起2.22%起機動計息 - 土地銀行 1.55% ~ 2.25%機動計息
- 彰化銀行 1.4%起機動計息
- 華南銀行 1.57%起機動計息
- 國泰世華 1.37% ~ 2.52%機動計息
- 富邦銀行 1.51% ~ 3.96%機動計息
- 玉山銀行 1.48% ~ 2.08%機動計息
- 第一銀行 1.58% ~ 4.00%機動計息
- 兆豐銀行 1.35 %起機動計息
- 彰化銀行 1.40%起機動計息
- 台新銀行 1.55% ~ 5%機動計息
- 永豐銀行 1.33%起機動計息
- 元大銀行 1.50 % ~ 2.80 %機動計息
- 新光銀行 一段式：2.02%起機動計息
分段式：前六月1.57%起、七至十二月1.77%起、第十三月起2.07%起機動計息 - 中國信託 1.44%起機動計息
房貸比較：貸款期限
(1) 各大銀行房貸還款年限
- 貸款銀行 │貸款期限│ 寬限期
- 台灣銀行 30年 3年
- 合作金庫 20年 未說明
- 土地銀行 30年 3年
- 彰化銀行 30年 未說明
- 華南銀行 30年 3年
- 國泰世華 未說明 2年
- 富邦銀行 30年 未說明
- 玉山銀行 20年 未說明
- 第一銀行 30年 未說明
- 兆豐銀行 30年 3年
- 彰化銀行 30年 未說明
- 台新銀行 30年 3年
- 永豐銀行 40年 3年
- 元大銀行 30年 未說明
- 新光銀行 未說明 未說明 中國信託 30年 3年
(2) 哪些銀行有40年房貸？
目前有提供40年房屋貸款的銀行，有合作金庫、星展銀行、永豐銀行、及高雄銀行，以下提供各銀行40年房貸方案：
貸款銀行 貸款額度 貸款利率 申請條件 合作金庫 未說明 1.31% ~ 1.50%機動計息 無自用住宅者 星展銀行 鑑價8成 1.31%起機動計息
年齡20~60歲 高雄銀行 鑑價8成 1.31%起機動計息 戶籍為高雄市民、
住宅位於高雄市轄區內、
首購自用住宅、
負債比12倍以下
（負債總額／年所得） 永豐銀行 鑑價85成 1.33%起機動計息 首購自用住宅者
不過由於貸款年限愈長、銀行的風險愈高，因此貸款審核也相對嚴格，如果沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、貸款人年齡較大、房屋位置較偏遠、或屋齡較高等情形，較不容易順利申貸成功。
即使成功申辦，但是買房貸款40年，真的好嗎？
- 利息負擔倍增
假設您跟銀行貸款800萬、利率1.6％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳38,973元、利息支出約135萬元；如果拉長至30年，每個月只需繳27,995元、利息支出則約208萬元；40年則繳22,576元、利息支出飆升至284萬元。也就是說，40年房貸的利息支出比20年房貸多了149萬元。
貸款方案 20年本息平均攤還 30年本息平均攤還 40年本息平均攤還 每月還款金額 38,973元 27,995元 22,576元 總繳款金額 935萬元 1,008萬元 1,084萬元 總利息支出 135萬元 208萬元 284萬元
- 需承擔升息風險
2020年新冠疫情爆發，導致房貸利率屢屢探底，一度滑落至1.346%，來到歷史新低紀錄。但這也代表，未來一旦央行升息、金融市場回穩後，房貸利率恐一路往上漲，那麼貸款人每個月的本息攤還金也會跟著提高。
(3) 我該用房貸寬限期嗎？
針對首購族，銀行通常會提供2至3年的寬限期優惠。而房貸寬限期就是指在這段期間內，可以只繳息、不還本金，讓每個月的貸款負擔低一些，不過這段寬限期是包含在貸款期限的，因此也會壓縮到您的還款期限。
假設貸款金額800萬、貸款期限30年、利率1.6%：
貸款方案 無使用寬限期 寬限期3年 第1－24個月的月付金 27,995元 10,667元 第25－240個月的月付金 27,995元
*最後一期28,039元 30,424元
*最後一期30,311元 總繳款金額 1,008萬元 1,024萬元 總利息支出 208萬元 224萬元
從這邊可以發現，使用寬限期雖然可以減少短期的負擔，只付利息之期間﹙寬緩期﹚經過後，借款人除每月必須攤還利息之外另須攤還本金，因而將大幅增加每月之還款負擔，貸款金額愈大、其增加之負擔亦愈大。也就是說，長期下來的負擔卻是加重的，使用寬限期多付出的成本多達16萬元。
因此，除非是真的短期手頭資金不夠，想要爭取一點喘息的空間，可以選擇使用寬限期，減少前期的每月負擔（不過還是要算一下自己是否能負擔寬限期過後的月付金）。否則並不建議使用寬限期。
房貸比較：額度
雖然銀行提供的房貸方案，可貸成數高達8成、甚至85成，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。
(1) 哪間銀行房貸成數較高？
貸款銀行貸款額度貸款銀行貸款額度 台灣銀行 房屋鑑價8成 合作金庫 房屋鑑價8成 土地銀行 未說明 彰化銀行 房屋鑑價85成 華南銀行 房屋鑑價8成 國泰世華 房屋鑑價8成 富邦銀行 房屋鑑價8成 玉山銀行 房屋鑑價8成 第一銀行 未說明 兆豐銀行 房屋鑑價8成 彰化銀行 房屋鑑價85成 台新銀行 房屋鑑價8成 永豐銀行 房屋鑑價85成 元大銀行 房屋鑑價8成 新光銀行 未說明 中國信託 房屋鑑價85成
這邊特別提醒您，銀行貸款成數並不是以房子的成交價格來計算，而是用「銀行內部鑑價」來計算，銀行會根據貸款房屋的物件和所在區域來鑑價和分級。
(2) 各房型貸款成數比較
房屋類型貸款成數預售屋8新成屋7~8套房5~7中古屋5~7
(3) 成數各地區貸款成數比較
房屋區域貸款成數台北市7~8新北市5.5~8台中市、台南市、高雄市5.5~7.5桃園市、新竹縣市、彰化縣5.5~7雲林縣6~6.5苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣5.5~6.5基隆市、澎湖縣、金門縣6南投縣、嘉義縣5.5~6
除了區域和物件狀況會影響貸款成數，申請人的條件也會有影響，因此建議可以找薪轉戶銀行或平常有在往來的銀行，以爭取較理想的貸款成數。
銀行房屋貸款方案比較總表
雖然政府提供的優惠貸款利率很低，不過由於有額度上限（青安貸款800萬、購屋貸款210~250萬），以現在動輒千萬的房價來說，自備款最少也要200萬，不一定適合您。
其實有許多銀行為了搶攻優質房貸戶，也有推出房貸優惠方案，利率甚至更低。
最後也提醒大家，千萬不要為了比價而頻繁送件，因為跟銀行申請貸款時，銀行都會調閱您的聯徵報告，這都會在您的個人信用報告上留下紀錄（就算只有送件沒有真的辦成，也會留下紀錄）。如果三個月內送件超過三間銀行，可能導致銀行誤會您是不是信用不良或有什麼問題，才無法在之前的那幾間銀行申辦貸款，那銀行就更不會貸款給您了！
