資產活化應用範例: 用房貸來投資

2023/03/19閱讀時間約 6 分鐘
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近幾年來存股成為顯學,但眾所週知,存股靠的主要的兩個條件,一是本金大小,二是時間複利,如果本金大的人,自然就減少時間,畢竟開始存股的時間,很多人都是很晚的.
所以,現狀下,很多人一生當中已買了房子,好不容易繳完房貸或快繳完房貸,哪有多的閒錢來存股,存股的成績就很有限.我的另一篇文章有提到股票質押,那是假設你有一定的存股張數,就可以透過那個方式去快速擴充你的張數,這次用的方式是:如果你沒有太多股票,手上也沒很多閒錢,可是有一間房子,貸款也繳的差不多了,就適合用這個方式.如果要用增貸,就必須算一算自己還款的能力.
首先說明一下房貸的種類:
1.一般型房貸: 本利攤還,可以用銀行給的利率,用各銀行網站試算出本利和攤還的金額,這邊需注意的一點,銀行一般可以提供寬限期,大部分是2~3年,但攤還限期過後的本利和,會飆升很多,也就是寬限期沒繳的,會算到後面去,所以,我是不太主張用寬限期,因為使用前兩年好過,後面負擔不起怎麼辦?
2.理財型房貸: 都是利息攤還,大部分的銀行是一年一簽,如果債信良好,一般都會給你續簽,續簽不用再對保一次(我找到富邦銀行是7年一簽),你的房子他會幫你預估,扣掉你尚未付完的貸款,可以借給你多少錢.理財型房貸絕對會比一般型房貸利率高,原因很簡單,他是借多少算多少的利息.
兩者的比較:
(1)理財型房貸:
你的房子核貸下來為1000萬,它是一個虛擬帳號,你投資了一百萬的股票,他只算一百萬的利息,而且是精算到天,從你開始借,到每月固定的扣款日的利息.
很多人會覺得,一般型房貸比理財型房貸利率低這麼多,當然選一般型房貸,這就是一種迷思,除非你借的金額不大,且直接all-in你的目標或拖沒很久,不然每個月都要算本利和的利息.
(2)一般型房貸:
舉例: 1000萬貸下來,以目前1.95~1.96%左右的利率,本利和大概是5萬出頭,當你撥款下來後,通常我們會逐批投資,畢竟不是一百萬,通常膽子沒那麼肥,一次一千萬梭哈,就算是你同時投好幾個目標,不太可能同時是低點,也許你前後要三個月到半年,才用完一千萬的資金.這時候,你就必須在還沒有任何股息收入下,墊付3~6個月的本利和,約為15~30萬.
理財型房貸之所以利率可以高這麼多,銀行都是算過的,不然大家都去一般型房貸了.當然,如果是不用於投資的貸款人,當然就要選一般型房貸了,畢竟利率比較低啊!
【找尋房貸的過程】
我跟大家思維可能相同,先找平時有交易的銀行,以為會提供更優的利率.可是,最後卻發現並不是這麼回事.
例如:A銀行,我是vip,本以為可以享有不錯的禮遇,結果是: 我找了三家,A銀行條件最苛刻,不但認定我的財力不夠,還要老婆一起擔保才行,但真的是我的財力不夠嗎?其他兩家都順利過關,且最後選中的富邦,還多核了兩百萬.因為我本來債信就很好,本身沒有負債,多找幾家才發現,自己的條件並不差.
b銀行其實沒有問題,只是一開始是詢問一般型房貸,但他的理財型房貸,比我最後選中的富邦高很多,不過是業界普遍的水準,2.5x%.
小提示: 貨比三家不吃虧,找到適合自己的才重要,畢竟房貸金額並不小,也關係到未來財富是否可以翻轉.
【借貸房子真這麼簡單嗎?】
程序: 1.先去找認識的理專,他會介紹他們的房貸專員與你洽談,而你必須準備薪資單或相關財力證明,如股票,基金,債券等都行,一開始提供貸房住址給他,他就能算出預估額度,建議額度視個人需求及還款能力,綜合考慮為佳.
2.當你與房貸理專談過之後,會了解必須取得的一些證明,像股票價值證明書電子檔PDF之類,找證券商專員要即可.
3.最後,確定要哪一家後,去填寫一些申請書,有的很簡單,大概兩頁就好,有的就要填一大堆東西.然後,銀行端總公司會打電話跟你確認,這是必要審核程序,再經他們內部審核等等,時間正常一星期左右可以完成.
審核完成後,通知你對保,然後要送土地及建物正本去地政機關跑一趟,找代書要3000元左右.其實,就是去抽個號碼牌,花10分鐘就搞定了,建議自己處理.
【辦理的過程】
如何讓銀行相信你有能力還款?
大部分的人都是不願讓人知道自己的資產財力,畢竟財不露白嘛!但這時候可不是隱藏實力的時機,你必須盡可能地展現實力,如: 1. 穩定的工作,優渥的薪資,通常提供薪資單 2.如果工作部分不理想,就把股票等有價證券拿出來證實.像我是退休人士,沒有工作證明,其他部分就相對重要.
【額外的花費】
辦理房貸,銀行會收手續費3000~4000元,各銀行不等.政府規費,這部分是根據你要借款的金額來決定,例如: 每100萬需1200元,所以,借1000萬就是12000元,但實際去辦,還有多個幾百元,包括銀行要求需地政機關印的謄本,要繳回銀行.正本會繳去地政收走約4Hr,通知可以領之後,正本最後會讓你帶回家,銀行會保留一份地政開的證明單及謄本.
【計算自己的還款能力】
本篇主要還是在了解房貸的過程,至於投資什麼,就以後有機會再分享.房貸前,建議可以用一個excel表,先試算每個月要還多少錢,你的收入是否足夠繳納?
【結論】
從計算的結果來看,如果你的借款金額不大,例如:500萬以內,他的本利攤還,並不會造成太大的困難,如果夫妻都在工作,計算後可以負擔,也許可以使用.但金額大假設是1000萬,那每個月負擔的本利和就達5萬多以上,會建議你使用理財型,彈性比較大,但利率就是比較高,理財型利率不一定就是2.5%,也是有空間談的.
房貸利率計算:
註:一般型我們預留20萬的備用金,原因是擔心週轉問題及美元轉換匯率的問題,可以是自己需要決定及調整.
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