透過Reits和房貸收益來投資房地產

Reits在幾年前推廣行銷的時候，主打透過基金購買，就能夠像房東一樣坐領房租
而我在搜尋相關投資領域的時候，卻又發現另一項商品---房貸收益。到底Reits和房貸收益的差別在哪裡呢？以下將介紹什麼是Reits？什麼是房貸收益？

REIT是Real Estate Investment Trust的縮寫，也就是所謂的「不動產投資信託」，屬於資產證券化商品之一。簡單去想，就是集合大家的基金去投資房地產並管理其不動產資產，其收入有租金和房地產的增值等，而REITs又有權益型REITs、抵押型REITs及混合型REITs等。

權益型REITs就是像上述解釋，市面上大多數REITs屬於此類，是直接參與不動產經營，收入是租金和增值利潤，抵押型REITs則是跟後面要介紹的房貸收益有關。

市面上的房貸收益基金大部分是指抵押型REITs中的不動產抵押債權證券，也就是所謂的MBS(mortgage backed securities)。MBS又分為CMBS(commercial，商用不動產抵押債權證券)和RMBS(residential，住宅不動產抵押債權證券)，此時我們則要站在銀行的角色放款給需要的房地產開發商、經營者，或是投資不動產貸款及不動產抵押債權證券，收入是利息和手續費。

如果上鉅亨網去搜尋「房貸」，可以找到「聯博房貸收益基金」以及「貝萊德美國政府房貸債券基金」，看看這兩個基金投資的標的如何，從鉅亨網查詢的內容如下：

本基金的投資目標為實現經風險調整之高額總報酬。本基金尋求透過投資房貸相關證券及其他資產擔保證券實現其目標。本基金可投資於多種多樣發行人及保薦人發行的具備投資級別和非投資級別品質的證券。本基金的投資可包括固定及浮動利率證券，包括機構類房貸擔保證券及非機構類(即私人發行)房貸擔保證券(MBS)以及其他資產擔保證券(ABS)，商業抵押擔保證券(CMBS)和抵押債務(CODs)及相關金融衍生性工具和貨幣。本基金會至少將其總資產的三分之二投資於房貸相關證券。

美國政府房貸債券基金以盡量爭取高收入為目標。基金將不少於80％的總資產投資於美國政府、政府部門或機構所發行或擔保的定息可轉讓證券，包括Government National MortgageAssociation(GNMA)的按揭抵押票據，以及其他代表按揭資金權益的美國政府證券，例如由Fannie Mae及Freddie Mac所發行的按揭抵押證券。基金所投資的所有證券均為美元證券。

看看基金組成，房貸收益不僅僅只有MBS，只是MBS的佔比不小。然而聯博房貸收益的投資內容涉及非投資級別品質證券，所以風險評等屬於RR3，貝萊德這檔顧名思義是美國政府為主的投資標的，風險大大降低，風險評等是RR2。

Reits相較於MBS而言，前者比較屬於股權商品，後者則是債權商品。
MBS的好處是有抵押品的保障，不受不動產價值波動的影響，但是在經濟好的情況下，上漲幅度可能不及Reits。

沒有什麼決定或答案是肯定的，這兩種商品各有優缺點，就看哪種商品比較符合自己的投資需求，又或者依其屬性，考慮當成資產配置的其中一個部份！

然而光看市面上的基金名稱，常常不知道葫蘆內賣什麼藥，還是要仔細查閱一下資料，才知道投資標的和比重，如此我們才能判斷風險是否適合我們資產配置內所需要的。一個當房東管理地產大樓，一個當銀行借錢買地產大樓，今天你想當哪個？