【婆仔數慳家系列】鍾情買磚頭？REITs實現收租夢

更新於 2022/04/26發佈於 2022/04/24閱讀時間約 6 分鐘

香港人喜愛「買磚頭」，但樓價高企不下，年輕人難以上車，更遑論有樓收租。身邊的朋友是專業人士，薪高糧準，日常生活不是「大花筒」，成功儲到首期，也順利以較高成數的按揭購入安樂窩。當我望一望自己的銀行賬戶，也不免慚愧，明明沒有太大家庭負擔，但存下來的錢不多，人工不高，和首期預算距離很遙遠，更不要說9成按揭要過壓力測試等等限制。想要實現收租夢真的遙遙無期嗎？原來還可以用REITs（房地產投資信託基金）來實現這個目標。

以下內容不構成任何投資建議，純粹分享。

港股REITs

2019年，偶然在網上看到介紹港股REITs，規定股息分派比率最少是90%，有如買樓收租，為投資者製造穩定的現金流。

房地產投資信託基金是集體投資計劃的一種，透過集中投資於可帶來收入的香港及/或海外房地產項目，例如：房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓，以爭取為投資者提供定期收入。
房地產投資信託基金可以為投資者提供定期的收入。房地產投資信託基金的大部分，甚或全部除稅後淨收益會以股息形式定期派發予投資者。根據現時香港證監會的規定，房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%。
（來源：香港交易所）

港交所現時提供11隻REITs，我在選擇前會了解其所投資的物業組合、派息表現。有些深入研究REITs的人會在財務報告中了解產業淨收益、還債成本等。

和買樓相比，投資REITs的門檻要低得多。以過去2年深受疫情影響的富豪產業信託（1881）為例，以4月22日的按盤價HK$1.43，一手（買賣單位）1000股，即入場費HK$1,430入場費。當然細價股的派息亦不多，一年派2次息，以2021財政年度結算的兩次派息為例，中期分派HK$0.045；末期分派HK$0.041，扣除每次存入股息的HK$30手續費，只買入一手的話，一年不到HK$30的股息⋯⋯很多人建議投資REITs可以選擇月供及長時間持有，在等待股價有升幅的時候，賺取股息收入，不過有可能要有心理準備長期賺息蝕價：集中在酒店的富豪產業信託，疫情期間這兩年的表現就無可避免地較差。

我在2020年入市了3隻港股REITs。股數不多，股息扣除存入手續費所剩無幾，原本是想定期買入，但後來改買美股，就沒有特別持續買入。以下分享一下持有2年多的股息。

起碼加上股息，賬面也有獲利，但以陽光房地產基金為例，股價曾經有4.817的高位，如果當時沽出，賺到的錢會比股息來得多。

美股REITs

除了港股Reits之外，我亦有投資美股REITs：O 、SPG。

Realty Income Corp（NYSE: O），我在網絡和討論區上看過不少人推介。對我來說，最吸引之處是每月派息，2022年4月的派息是USD0.247。股價也比較穩定，過去一年大多在66至72之間徘徊。但要記得美股需要收30%股息稅。撰寫此文的時候，O已經屢創52周新高。風險與未來前景就要自己𧗽量了。最重要是在買股票前想好自己的目標是短期內賺一波就跑，還是可以較長時間等待。這種穩定派息的股票適合開期持有，也是製造穩定現金流的資產，可以「鬥長命」。

Simon Property Group Inc（NYSE: SPG），算是大型百貨公司龍頭，出租購物中心。我入市的時候正好是低位，過去一年表現不錯，但在2022年就走下坡。百貨公司主要是出售奢侈品，雖然歐美地區的防疫規定較亞洲寬鬆，但經濟下行的影響仍難以避免，相信要靜待經濟復穌才能有較好的表現了。

另外，早前看到別人介紹2隻房地產ETF VNQ和VNQI，價格不算高，也是入門級別，不過我自己沒有持有。關於VNQ和VNQI更詳細的分析，大家可以看另一位專門撰寫理財文章的博客。

REITs能製造每月1萬被動收入嗎？

財務自由是指每月的被動收入能滿足每月固定支出，保證派息的REITs似乎是為這個目標量身訂造的。雖然我有買入一點REITs，但我的本金還遠遠做不到財務自由，到底透過REITs這類穩定派息的股票產品，可以達成這個目標嗎？要做到這一點又需要多少本金呢？我也很好奇，所以借此機會計算一下。

我的目標不多，每月可以有1萬被動收入就夠了。

假設全部買入O的話，要每月扣除股息稅後有USD 1274，需要持有至少7,369股，以4月22日收市價USD73.54計算，即需要USD541,873的資金（約425萬港元）。（匯率：1美元：7.85港元）

假設選擇港股REITs，按港交所最高收益率（9.48%）的招商局商業房託（1503）為例，一年派2次息，分別在5月和9月。以2020-2021年財政年度的中期息（HKD 0.1039）及末期息（HKD 0.1502）估算，需要47萬3千股（473手）才可以全年得到約12萬元的現金派息。以4月22日收市價HKD 2.68計算，即需要約127萬港元的資金。

另外假設選擇較多人熟悉的領展房產基金（823）為例，一年派2次息，分別在7/8月及12月。以2020-2021年財政年度的中期息（HKD 1.4165）及末期息（HKD 1.4834）估算，則需要41400股（414手）才可實現目標。以4月22日收市價HKD 67.950計算，則需要281萬港元的資金。

按以上三個例子，選擇港股REITs來製造被動收入成本較低。但在股價上來說，招商局商業房託在2020年上市，股價跌破招股價，也未明顯看到上升的幅度；領展在疫情初期下跌至57.95的低位，雖然後續有收復失地，但距離2019年高位99.2，仍有一段距離；O在2020年因疫情影響，由2019年79.25的高位跌至48.31的低位，但隨後就不斷攀升，股價已經重返75.4左右的位置。當然，未來的股價走向，沒有人會知道，但我個人覺得美股REITs除了收息之外，還有機會在股價上有較大的獲利空間。

以上計算，不代表實際可行，因為未有考慮股票的股本、流通值、成交量等數據。要配置每月1萬元被動收入，可以有很多選擇，以上僅因為方便計算，而以單一REITs為例子計算。

地產行業對港人來說，有不錯的吸引力，但也不能夠一頭衝進去，REITs雖然會將收益作股息派給股東，但也會有經營不善的風險，例如疫情對酒店業打擊，租務不理想等，所以要謹記留意當中的風險。2022年已經有多個評級機構、股評人提醒經濟下行風險，在疫症大流行影響下，股票很難再像2021年那樣，很容易在科技股中得到大量升幅，不少股票也跌下神壇，一定要謹慎、耐心和冷靜。

和你淺語日常，發現生活點滴。感謝閱讀。

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