買樓是最好的投資?(六)抵押融資角度

閱讀時間約 3 分鐘
樓宇按揭的英文叫Mortgage。它的詞源,是來自古法語的英語。Mort及Gage,意思分別指是Death及Pledge。如果用中文表達,按揭其實就是死亡抵押。那麼,按揭是否真的如此危險呢? 不少人提出要換位思考,現在不如就馬上開始。要衡量一個投資標的的風險高低,除了靠自己的知識或經驗判斷,可以嘗試以銀行角度出發,看看哪些資產是銀行願意抵押融資放貸的。眾所週知,銀行比較保守,因此,銀行的取態,是一個衡量風險的重要指標,畢竟它代表的是大型金融機構以及聰明資金的決定。
1)物業,股票,債券及保單的對比
從上圖的利息部份可以看到,物業按揭對於銀行來說,是非常穩定的資產,其穩定程度僅次於保險公司的保單。因此,銀行願意以低息並且提供長年期的息隨本減貸款。最高按揭成數方面,受制於金管局的政策,有不同的限制。在這些樓市調控政策實施之前,大部份都能取得90%的按揭,可見銀行的放心程度比較高。從過去的歷史發現,就算出現樓價下跌,資不抵債的負資產狀況,只要準時還款,大部份都不會出現Call Loan收回物業的情況。

相對而言,股票就讓銀行不放心。最高的貸款成數,就算是大型藍籌股,一般只能達到30%-50%。而且,由於股票價格每天波動,當股票價格下跌,銀行需要客戶追加保證金以維持貸款比例。債券同樣屬於金融資產,除了最高的貸款成數較高以外,處理方式亦與股票相同。

保單則是最穩定的資產,因為保單的現金價值只升不跌,因此銀行能夠以90%甚至95%提供還息不還本的融資,同時亦不會有資不抵債而需要Call Loan或追收保證金的風險。

2)一按二按按上按?

一按:就是銀行批出的按揭,受金管局的政策規限
二按:是財務公司(可以是財務公司,或發展商旗下的財務公司)批出的按揭,不受金管局政策限制。一般利息較高。二按是需要一按銀行同意才能做的,否則會導致違約。輕則提高利率,增加擔保,重則需要即時還款。留意坊間有些特快批核的物業貸款,有機會未得銀行同意,又或者實際上是私人貸款。
三四五按:現在市場上比較少這種多重按揭。

有抵押貸款和無抵押貸款的差異,在於假如借款人拖欠債務,銀行可以收回抵押物。例如,物業按揭,股票抵押,保單融資等都是有抵押貸款。無抵押貸款,就是只靠收入或信用的貸款,如私人貸款,稅務貸款等。以一般投資者而言,只有物業能做到多重貸款(一按,二按,再加上業主貸款等);股票,債券及保單通常只能做一次融資。不過,在私人銀行的世界,情況略有不同:例如物業可以使用還息不還本的貸款,或者金融資產可以以倍數擴大資產規模等。舉例,100萬的債券基金,20%LTV(貸款價值比),可以擴充至500萬的資產規模。你可能會問,為何一般投資者無法接觸這些工具?這是由於香港的監管制度,希望保護一般的投資者,因此零售銀行無法做到以上安排。而去衡量一名投資者是否專業投資者的標準,以現時規定,是取決於他是否擁有800萬港幣以上的流動資產。

總結:綜合以上的屬性,物業在抵押融資的角度,是優良資產之一,適合適度槓桿,甚至利用其他金融工具配合,提升收益。這種理財策略,有另一個名稱,叫活化物業。

延伸閱讀:買樓是最好的投資系列

一)情感角度
二)投資角度
三)實際用途角度
四)流動性角度
五)稅務角度
六)抵押融資角度
這個是不少華人社會的迷思,今日為大家客觀分析,究竟這句說話,是對是錯?
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