【ACY證券】房價下跌剛開始，何時買房最合適？

最近不少人都在糾結是否要現在買房，一方面是覺得利率過高不適合貸款，另一方面又是看到全球的房價正在快速下跌找不准“抄底”時機。那麼今天我們就來聊一聊房地產投資。

首先需要承認的是，房產單從價格，也就是長期資本回報來看，毫無疑問是最穩定的資產之一，雖然（房價）回報率遠不及股票與高收益債券，長期回報率僅略高於國債，但相應的風險也較低。但是投資者在購買房產時很少是全款買下的，一般都會帶上杠杆，也就是做貸款。這在拉高收益的同時，也為房產投資帶來了利率風險。不過在討論利率之前，我們先來看一下影響房產投資回報的因素。

投資房回報一般由兩部分組成，分別是房價和淨收入（租金-月供-其他支出）。不少投資人認為由於建材價格飆升，房價也會隨之上漲。這其實是一個認知的誤區（成本決定論）。在經濟學中，任何資產或商品的價格都是由供需關係，而非成本來決定。因此在判斷房價未來行情時，投資者需要考慮人口、經濟、貨幣與財政政策等供需方面的影響。一般來說，人口和經濟影響長期表現，而貨幣與財政政策更容易造成短線巨大波動。

那麼這樣問題就回到了全球房價為何在過去兩年中普遍上漲，原因正是短線貨幣政策的寬鬆。要知道，房產市場中流動的“錢”分為兩部分，分別是現金以及信貸。在全球降息的過程中，信貸總量大幅度擴張，房市當中的錢就變多了。由於投資人更容易轉貸套現，新增的信貸可以用來買房，而新買的房又可以拿來抵押貸款，從而導致房價螺旋上升，房市泡沫由此浮現。既然泡沫是由信貸擴張造成，那麼戳破泡沫的必然是信貸的緊縮，也就是央行的加息。因此在加息過程中，房價受到的壓力是相當大的。

然而以史為鑒，高利率並不代表房價一定會跌，尤其是在滯漲週期，由於通脹始終無法下滑，抗通脹資產往往會有堅挺的表現。然而問題在於，投資房的回報不僅要看房價還要看淨收入。由於長期租售比波動不大，一般會在3-5%徘徊，因此一旦interest-only貸款利率突破5%，租金不夠支付月供，就會越來越多的投資者蒙受損失。扛不住的投資者就會將房產拋售，進一步造成房價的下滑。更有甚者，如果貸款利率超過租金和房價漲幅的總和，投資房短期內便是負收益的，這種情況在加息週期中並不罕見。當前的全球滯漲環境已經有數十年沒有出現過了，不知道是否還有人能記得被超高利率支配的恐懼。

SLF日線圖

相比國際市場，澳洲地產投資者最近是松了一口氣。在美國強勢緊縮的檔口，澳洲聯儲卻宣佈放緩加息，無疑利好澳洲未來的房市。需要注意的是，真實房價要比利率波動晚一個週期，要等固定利率到期需要轉貸後，房東才會開始遭受利率損失，房價也會隨之下滑。從澳洲200房產ETF指數日線圖來看，由於這類指數基金一般不以出售房產為目的，因此在計算收益時只考慮租售比以及租金增幅。而且指數的流動性遠高於真實房產，價格變化也更類似於股票。因而在澳洲加息之前，指數價格便先一步開始下跌，而在10月4日放緩加息時，指數便大幅沖高。整體來看，技術面毫無疑問處在下降趨勢當中，即便基本面有所改善，但是抄底的風險依舊極高。交易策略可以等待價格突破並站上10.4的頸線關口，再行考慮長線入場多單。

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