2023-05-02|閱讀時間 ‧ 約 3 分鐘

用房子準備退休金可不可行?

前陣子收到一位網友的私訊詢問,他的月收入約6萬多塊,可是他是月光族,幾乎沒有辦法存錢投資股票,因為他每個月要繳約4萬塊的房貸,剩下2萬多塊的生活費都幾乎用完,而且房貸還有20幾年。
他問到,等到他60幾歲的時候可能就沒有薪資收入了,但那時候的房貸很可能都還沒繳完,他也沒有多餘的錢去存退休金,所以他打算用房子準備退休金,繳的貸款當作存錢,等退休時就辦以房養老,雖然金額不多,但再加上勞保年金與勞退金,應該還能過,至少不用再繳房貸了,這樣做是否可行。
以前我曾寫過以房養老的文章,我再稍微解釋一下以房養老的概念,就是在到了退休年齡之際,以玉山銀行網頁試算是60歲以後,可以將你的房子反向抵押給銀行貸款,然後每個月給付一筆費用給申請人,利息從給付的費用裡扣除。
以玉山銀行提供的方案為例,領取期間最長為30年,領取期間與房屋屋齡總和需小於60年,領取期間與你的目前年齡合計需大於90年,貸款利息按月繳息,利息收取上限為每月撥付本金之30%,貸款額度最高以本行房屋鑑價金額的6成為原則。
實際試算一個案例,假設申請時的年齡是60歲,房子屋齡是30年,以房養老貸款領取時間也為30年(可領到90歲),假設貸款金額為1,200萬(銀行鑑價金額須為2,000萬以上),貸款利率用目前方案裡最低的2.24%來計算。
可以得到,貸放後第1個月可實領 33,333 元,之後每個月能領到的錢會越來越少,因為貸款累積金額增加會增加內扣利息費用,自第 162 個月(13年半)至第 359 個月可實領 23,333 元(因利息已達30%),最後一個月可實領 23,453 元。
我們先假設這個人持有的房子鑑價有達2,000萬,自60歲退休後可以開始從銀行月領33,333元,直到13年半後可維持月領23,333元,減少了1萬元。以目前月領3萬多元,再加上可能有2萬元的勞保年金來說,可能是足夠的。
但要注意一個風險,每個月能領的金額會越來越低,而通貨膨脹會讓物價越來越高,此消彼漲,這個消費力的減少是能明顯能感受到的。而且這是現在就退休的算法,實際上網友還有20年才退休,20年後的房價與物價漲幅又很難在現在評估。
同時還有一點要注意,這位網友如果想在這間房子住到終老,那這間房子的屋齡必須要小於10年,因為20年後要申請30年的以屋養老貸款的話,屋齡不能超過30年。或是換個方式,在要申請以屋養老的貸款前,需要先換到一間屋齡低於30年的房子,才有辦法申請到30年領取時間。
回到網友主要的問題,靠繳房貸存房子,能不能滿足退休的需求呢?
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