新建案開六折價,房價真的跌了嗎?

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最近看到好幾次某個建案的新聞與廣告,主題是說新建案讓利,每坪成交價是新板特區將近六折價,感到相當好奇,於是稍微了解一下,詳細內容請看以下新聞連結與擷取片段內容。


https://money.udn.com/money/story/5621/8663660


『位於新北市板橋的首發案「濱河帝景」,熱銷關鍵就是「讓利」,每坪成交均價約75萬元,不僅較區域行情讓利逾6%,更是新板特區將近六折價。

總銷約90億元的「濱河帝景」,總共430戶,從228連假潛銷至4月9日,一個多月賣了超過五成、逾260戶,每坪成交均價約在75萬元,相當於新板特區每坪成交價120萬元的六、七折。』


大概了解了一下該建案的資訊,主打到板橋新板特區只要5分鐘車程,但價格是新板特區的6折價格,還有河景。




我們就先了解一下該建案的位置,該建案位處於板橋環河快速道路、萬板橋與華翠橋之間,以google地圖推算,距離新板特區車程約7分鐘,5分鐘大概是深夜沒車的時候,距離大約2.2公里。而且位置離江翠北側與中和水岸宅都有1公里以上的距離,其位置似乎也不在江翠重畫區範圍內。





基地位置有三面面對高架橋與大橋,面河岸的快速道路高度相當高,想要看到河景,可能要購買十樓以上的樓層,才能從高架上方看到河景。旁邊還有一間鐵皮觀音廟不會拆除,鄰近步行距離也幾乎沒什麼生活機能(超商、小吃店),最近的全聯步行6分鐘。



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旁邊有一個小的新建案叫右成素也,平均成交價是每坪65萬,另一個甘霖環翠建案,最高成交價約是64萬,還有一個新建中的金堡翠華大樓,最新成交價是67萬,往市中心靠近一點的14年中古屋青茵悅,去年初最後一筆成交價約是55萬。所以,每坪成交均價約75萬元還是比周圍行情高出不少。


棟戶規劃是1幢,2棟,423戶住家,8戶店面,17戶社會住宅,樓層規劃是地上24層,地下5層,一層樓有11戶。房屋規劃幾乎都是以16坪左右的套房為主,只有角落邊間有30坪上下的兩房與三房,但房屋格局相當的有特色。



借用Mobile01上找到的34平格局圖,房屋格局是特別的樓梯型,入口進來是狹長的走道,開窗面南,也就是沒有河景的那一面,不過廚房與房間都有採光,算是一個優點,只是廚房外的採光面是晾衣區,多少還是受影響。


但位在中間的兩房一衛格局,客廳就沒有採光,回房間要穿過廚房,廁所門也正對廚房,算是滿尷尬的格局配置。


這個建案未處於江翠重劃區的G區最旁邊,緊鄰板橋環河快速道路、萬板橋與華翠橋,周遭生活機能較差,多是停車場與鐵皮建築。距離新板特區與江子翠捷運站都還有一大段距離,以此位置與新板特區和D、E區河岸宅比價,實在是遷強了些。


其成交價與周圍建案相比也算比較高,用比較精華地帶的新板特區和江翠重畫D、E區河岸宅來比價,號稱有大幅折價,應算是行銷話術。


最後發現一個有疑慮的地方,某些網站的江子翠重劃區F、G區有畫到華翠橋旁的縣民大道,但查看市政府的網站分區使用圖,並沒有畫到那麼遠,樂居的圖顯示的位置與市府的圖比較接近,這部分需要釐清一下,此建案是否在江翠重劃區裡。






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