建照核發 住宅占比首見跌破5成

2023年台灣房市趨勢分析

全球經濟與資金面

根據工商時報的報導¹，2021年全球經濟受到疫情衝擊，各國央行紛紛採取寬鬆的貨幣政策，釋放大量的資金以刺激經濟復甦。這些資金在全球流動，推升了各國的房價。台灣也受惠於美中貿易戰、台商回流等因素，吸引了外資的匯入，增加了房市的需求和購買力。

不過，隨著疫情趨緩和通膨壓力上升，美國聯準會已開始縮減購債計畫，並預計在2022年開始升息。這將影響全球的資金供給和成本，也可能引發資金回流和匯率波動。台灣央行也已連續四次升息，重貼現率來到1.75%，創下七年新高。這對於負債者和投資者來說，都是一個考驗和挑戰。

國內經濟與政策面

根據樂居報告²，台灣的GDP在2021年有6.25%的強勁增長，但在2022年將降至3%，而在2023年可能降至2%，甚至在2024年面臨八年經濟負成長魔咒。這將影響國內的消費信心和需求面。

此外，政府也持續推出各種打房政策，如房地合一稅2.0、平均地權條例修法、土建融緊縮、限期開發等，增加了建商和買方的風險和成本。這些政策對於預售住宅市場打壓最大，使得預售屋與新成屋之間的價差拉大，也造成部分屋主延後出售或長期持有。

房市供需與結構面

根據FuHouse.SETN富房網³的報導，台灣房市在過去十幾年中已經出現了高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率等八高問題。這些問題反映了台灣房市的供需失衡和結構性問題。

在供給面，由於政策限制和營建成本上升，新建不動產的結構持續往商業和工業地產傾斜，住宅類的占比首度跌破5成。而在中古屋市場，由於買氣強勁，待售量也減少了10%。這導致了住宅市場的供給量縮，尤其是在蛋白區和精華地段。

在需求面，由於資金充裕和需求旺盛，住宅市場的交易量和房價都持續上漲。不過，需求的結構也有所變化，如老屋愈來愈不值錢，南北差距縮短，傳統商店逃命潮，消費型態改變，兩代不同堂，年輕人喜新厭舊等。這些趨勢對於住宅市場的品質和價值有所影響。

房市預測與建議

綜合以上的分析，我們可以預測2023年台灣房市的走勢和建議如下：

- 2023年上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉。

- 2023年下半年房市變數增多，如全球經濟放緩、通膨趨緩、升息尾聲、兩岸關係緊張等，可能影響房市的需求和信心。

- 2023年Q4總統大選前後，將是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。如果出現重大利空或衝突事件，可能引發房市的恐慌性賣壓。

- 2023年整體而言，房市將呈現價盤量縮的趨勢，部分超漲區會呈現小跌，部分推案量大區域會出現建商多殺多。

- 對於買方而言，建議保持理性和審慎的態度，選擇符合自身需求和能力的物件，不要盲目追高或恐慌出清。

- 對於賣方而言，建議把握時機出售或換屋，不要過度期待或堅持高價，以免錯失良機或被動出售。

- 對於投資者而言，建議分散風險和配置資產，不要過度依賴或偏重房地產投資，以免受到利率、匯率、政策等因素的影響。

以上是我根據您提供的內容寫的部落格文章草稿。希望對您有幫助。如果您有任何意見或建議，歡迎留言告訴我。

(1) 一張圖秒懂台灣房市6次循環！投資點曝光 | FuHouse.SETN富房網 - 三立新聞網. https://fuhouse.setn.com/news/729867.

(2) 樂居報告「2022房市預測」. https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1473.

(3) 2023房市十大預測 李同榮：這事是最大灰犀牛 | 房市話題 | 房市 | 經濟日報. https://money.udn.com/money/story/5621/6843212.

(4) 平均地權條例》2023台灣房價會崩盤嗎？專家揭7大房市走向，直言「跌10％算客氣了」-風傳媒. https://www.storm.mg/lifestyle/4694170.

(5) 2020年房地產 十大發展趨勢 - 工商時報. https://ctee.com.tw/house/housinginvest/178350.html.

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