出售受贈房地到底能不能將貸款餘額當作成本扣除?

家豪(化名)於106年1月自岳父手上受贈一筆臺北市松山區的房地持分1/2，受贈當下也揹起了當時岳父購買這筆房地的銀行貸款300萬；當111年2月出售該房地辦理房地合一稅申報時，申報贈與附有負擔的貸款300萬元作為成本並自行計算房地課稅所得400萬元，由於家豪認為該房地符合自住房地條件，也列報了減除自住房地免稅額400萬元乘以持分1/2即200萬元，並自行採用自住房地優惠稅率10%來計算房地合一稅款20萬元，經國稅局調查相關資料發現300萬的銀行貸款非由家豪自行清償，因此所列報贈與附有負擔之貸款300萬元部分，不准家豪認列為成本，併同其他不合法令的調整，經國稅局核定課稅所得730萬元。

由於家豪持有該房地期間未滿6年，亦不適用自住房地租稅優惠，所以自住房地免稅額200萬元也不能認列，由於非自住房地，只能按照一般房地適用稅率20%來計算稅額，經國稅局計算應納稅額140萬元，減除當時申報繳納稅額20萬元，還要在補稅120萬元。

受贈取得的房地有貸款且金額大於房地現值，並不能把貸款金額當取得成本

家豪於106年1月從岳父身上受贈取得房地，當時謄本上設有最高限額抵押權而且還有貸款300萬元未清償，家豪認為他作為該筆貸款的第一保證人，貸款餘額應該可以做為成本才對，但銀行向國稅局說明實際上貸款餘額是由家豪太太及岳父清償的，也因此家豪的說法並不被國稅局採納。

另外財政部在109年7月發布解釋函令指出，繼承取得房地時如果一併承擔以該房地為擔保，向金融機構的貸款，出售房地時在計算房地合一稅上該貸款超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，也確定由該個人實際償還的部分，得自房屋及土地交易所得中減除，不過這項節稅規定只適用在繼承的情況，受贈取的房地如仍附有銀行貸款餘額並不適用。

房地合一稅自用住宅免稅額是針對建物所給的優惠，免稅額度依持分計算

家豪擁有松山區房地持分1/2，如果出售房地時符合自用住宅優惠條件，家豪可適用之免稅額度為400萬的1/2，即200萬元。

兩間房子打通作為同一門戶出入，不能視為同時對兩間房子設有戶籍

家豪在94年2月就把戶籍遷入隔壁房屋並實際居住且與出售的房屋相互打通納入使用，認為有實際生活在同一空間，應該適用自住房地免稅額及優惠稅率，由於房地合一稅計算上對於自住房地的認定條件有下列3點：

1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用該規定。

國稅局調查家豪自始未將戶籍遷入出售的房屋，另外國稅局也查到在出售前6年內，岳父經營的營利事業將地址登記在此，此外家豪是106年1月取得，111年2月出售，持有期間也未滿6年，由於未設籍，有供營業使用，並無居住滿6年，因此國稅局認為家豪出售的房屋並無法適用房地合一稅有關於自住房地優惠稅率的規定，只能依照出售一般房地持有5年適用稅率20%來計算應納稅額。

出售受贈房地時，不能將貸款餘額當作成本扣除，除非是繼承取得且自行償還的部分，而自住房地的免稅額和優惠稅率有嚴格的條件限制，如持有期間、設籍情況、使用用途等，不能隨意認定。