瞭解法拍屋的強制執行與租賃除去問題

從小故事一起懂強制執行

小河市的早晨，環南市場周邊一片繁忙。魚蝦在冰水中閃閃發亮，叫賣聲此起彼伏。洪家夫妻，小洪和小美，在這片水產批發市場已經打拼了十多年。小洪總是熟練地分發貨物，而小美則在旁邊做著細緻的帳目工作。他們的生活雖然辛苦，卻也充滿了希望。

然而，今天的市場攤位上，小美的眉頭緊鎖，心情沉重。她低聲對小洪說：「老公，昨天那份法庭通知書我真的看不懂。那間房子怎麼還是『不點交』呢？我們不是已經得標了嗎？」

小洪擦了擦手上的水漬，嘆了口氣：「我也不清楚，這事情越來越麻煩了。當初我還以為，我們終於有個自己的家了，沒想到現在這麼難搞。」

這對夫妻去年在附近的透天厝租約即將到期，為了尋找一個安穩的落腳處，他們開始觀望法拍屋。小美早在半年前盯上了一棟四層樓的透天厝，91坪的空間，對他們來說既能當住所，也能兼作工作室。然而，這間房屋的法拍過程卻一直充滿了波折，特別是因為房屋「不點交」，無法真正交屋使用，讓小美對這個計畫充滿疑慮。

「但後來不是銀行申請了『除去租賃』，法官也同意了嗎？」小美依然記得那天的消息傳來時，她一度燃起的希望。

小洪點點頭，沉著聲音說：「對啊，當時我還以為事情有轉機了，咱們還借了兩千萬進場投標，最後以三千九百萬得標。可是誰知道，今年1月法院又說這房子還是『不點交』，真的是晴天霹靂啊！」

小美的心一下子沉入谷底。她回憶起去年他們為了這間房，四處奔波借款，經過無數次的看房和投標，心裡一直充滿期待。他們夢想著，等房子點交後就能立刻搬進去，把現在的租屋轉給朋友接手，省下每個月六萬的房租。沒想到，事情變得這麼糟糕。

小美忍不住抱怨：「銀行這不是過河拆橋嗎？拿到了錢，卻不管我們怎麼辦。高院還廢掉了『除去租賃』的裁定，現在我們怎麼辦？」

「是啊，銀行最後撤回了再抗告，這讓我們完全沒辦法。現在不僅得面對『請求返還』的訴訟，還要拖上兩年。律師費、裁判費，我們怎麼承擔？」小洪語氣沉重，感覺肩上的負擔越來越重。

此時，協助他們處理法拍事宜的顧問王興打來了電話。他們相約在一間咖啡廳見面。

王興進門時，眉宇間也是藏著無奈。「我做了二十多年的法拍案子，這真是頭一次遇到這麼荒唐的裁定。」他坐下後嘆氣道。

小美焦急地問：「王顧問，我們現在該怎麼辦？」

王興搖了搖頭，眼神中透著無力。「法院竟然認為租賃關係沒有影響拍賣，因為拍賣款已經足夠償還華泰銀行的債務，所以裁定不需要除租。這完全不顧你們的權利，這次的判決完全出乎預料。」

小洪忍不住握緊了拳頭。「這麼說，房子我們還是拿不到，還要繼續打官司？」

王興點頭。「是的，現在唯一的辦法就是提起『請求返還』的訴訟，但這又是兩年的漫長過程。而且法院程序非常有限，只能針對一些程序上的事項處理，根本無法顧及到你們這些投標人的利益。」

聽到這裡，小美心裡像壓著一塊大石頭。每月十八萬的房貸，再加上六萬的房租，這樣沉重的經濟壓力讓她夜不能寐。她和小洪多年來的努力，似乎全都淹沒在這場法拍鬧劇中。

「我們只是想有個安穩的家，為什麼事情會變成這樣？」小美的聲音裡帶著哽咽。

王興拍拍她的手，安慰道：「我明白你們的感受，但現在我們只能耐心等待，繼續尋求法律的途徑。」

夜晚，夫妻倆回到他們的小公寓，燈光昏暗，氣氛沉悶。小洪坐在桌前，沉默不語。小美走過來，輕聲說道：「老公，我們還有沒有辦法？」

小洪抬起頭，看著她，眼神裡透著疲憊。「不管怎麼樣，我們不能放棄。這是我們的家，我們會撐下去。」

小美點點頭，握住了他的手。雖然前路艱難，但他們心中依然燃著一絲希望。這場關於家的戰鬥，才剛剛開始。

-----------------------------------------------------------------------------------咦？？要注意～～～

關於「排除租賃」，是不動產所有人（執行債務人）在設定抵押權後，在同一個不動產上設定地上權、或是其他權利，或是出租給第三人，因而價值減少，導致抵押權所擔保的債權不能受滿足或受清償，那麼執行法院可以依照聲請或者依職權除去後拍賣之（可參照辦理強制執行事件應行注意事項五七<四>）。因此，除去的要件，第一是除去的權利，是成立在抵押權設定之後；第二則是可以除去的權利影響了抵押權。

而重點在於抵押權有無受影響。在執行實務上，拍賣標的上如有租賃關係的負擔，可能會使拍賣條件為不點交，以一般經驗常理來看，拍賣標的如果是不點交，對於投標應買的意願是會受影響的，所以抵押權人（執行債權人）聲請除去租賃，執行法院通常是會在第一次拍賣未拍定後，以標的租賃關係會影響抵押權的行使來為除去抵押物上負擔的執行處分（執行命令），除去後變更拍賣條件為點交。

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