買賣房屋違約金一定要賠嗎？上限是多少？這三個情況我方可違約不買，不用賠！

小張最近終於找到了夢想中的小窩，但簽約後才發現房子的歷史可能比他想像的更複雜，內部也需要許多修繕。他現在既擔心自己吃了虧，又後悔衝動簽約，於是開始思考是否還有反悔的餘地。當買房者在簽約後改變心意時，究竟可以怎麼做？

在法律上，買方違約是否能不付違約金？如果真的無法避免，違約金的標準又是什麼？這篇文章將深入探討買方在房屋交易中的反悔問題。

買房簽約後反悔怎麼辦？

買房是一筆龐大的投資，因此不少買方在簽約後，會因各種原因開始猶豫或後悔。簽約後反悔首先需要面對的是合約中可能規定的違約責任，這通常包括支付一筆違約金或喪失已支付的訂金。此外，買方也可以查看合約條款中是否有「解約條件」，如房屋檢查結果不符預期、貸款審核未通過等，這些條件都可能成為合理的反悔理由。

對於已經簽約的情況，若買方反悔，法律允許的選項會受到合約內容的限制，且需與賣方協商。如果雙方同意解約，可簽訂「解除契約協議書」來終止交易，但具體條件仍需雙方達成一致。對於買方來說，若無特殊解約條件而僅是單純反悔，則違約金幾乎無法避免，且金額可能較高，這點在考慮解約時需特別謹慎。

什麼情況下買方可以違約不買？

買方在簽約後反悔並不容易，但在某些特定情況下，買方可以合法解約而無需負擔違約責任。首先，如果合約中已訂立特定解約條件，當該條件成立時，買方即可依法解約。最常見的解約條件包括房屋檢查發現造成安全疑慮的重大瑕疵、貸款申請未通過等。這些情況若有在合約中註明，或是與賣方達成共識，便可作為無違約責任的解約依據。

另一種情況是賣方隱瞞了房屋的真實狀況或存在法律瑕疵，導致買方權益受損。這樣的情況下，買方有權主張解約且免除違約責任。買方在此情況下通常需要證明賣方未提供完整資訊，且證據需完整、明確。此外，若政府規定買賣房屋時的條件改變（如稅務政策或法律限制）導致合約無法履行，買方可根據法律變動提出解約請求。

三個常見容易獲法官支持的反悔原因：

• 貸款未通過：貸款條件沒達標可能成為解約依據。
• 房屋檢查不符預期：若房屋內部狀況有重大的結構性瑕疵，已經明確到影響居住安全，較容易獲得法院的支持。
• 重大隱瞞：如賣方隱瞞房屋曾發生事故或重大問題，買方可以主張解約（然而凶宅是否為重大隱瞞，不同法官對此見解未有統一定論）。

買房時買方違約要賠多少？

買方違約賠償的金額通常取決於雙方在合約中約定的違約條款。依據市場常見的做法，違約金一般為成交價的10％左右。然而，實際支付金額還需視具體合約內容而定。例如，若合約中訂有明確的違約金比例，雙方理論上應依該比例支付。而若未訂明比例，則可能根據雙方實際損失和市場行情來進行評估。

此外，違約賠償不僅限於金錢，也可能包含手續費、律師費等。違約賠償額的高低，不僅視雙方約定，還與交易流程的進行程度有關，例如交易已進入後期階段，賣方可能已經開始支付稅費、搬遷或安排新買方看房，這些額外損失也可能要求買方賠償。

買賣房屋違約金上限是多少？

根據行政院消費者保護委員會公布的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，明定「違約金以不超過房地總價款百分之十五為限」，基本上雙方通常會在合約中事先約定10%左右。而在法律的規定下，房屋買賣違約金必須在最高總交易金額的15％以下為限。這樣既可保障賣方的利益，也避免過高違約金對買方造成過度負擔。

在特定情況下，法院可依據公平原則對過高的違約金進行調整。若違約金高於市場合理範圍，尤其是超過15%，買方就可提起訴訟，要求法院調低該金額。因此，建議在簽訂合約時，雙方對違約金進行合理設定，並書面確認，避免日後產生糾紛。

違約金的五個影響因素：

• 合約條款：合約內是否有明確的違約金比例。
• 市場行情：違約金比例會受到當前市場行情影響。
• 交易進度：交易進展的深度會影響違約金的高低。
• 賣方損失：賣方實際承受的損失亦會影響違約金的調整空間。
• 法院判斷：過高違約金可依法院裁決調整。

常見問答

Q. 若房屋有隱藏問題，買方可否要求解約？

A. 當然可以，若房屋有隱藏問題，且賣方未如實披露，買方有權依據隱瞞或欺騙理由主張解約，但這部分若賣方不同意，就會需要看法官是否同意了。

Q. 買方反悔後需要付出哪些違約金？

A. 違約金通常依合約訂立的比例支付，多數情況為成交價的10％至15％，若無約定則依賣方損失計算，原則上不能超過交易總額15％。

Q. 買房貸款被拒後是否算是買方違約？

A. 若合約中明確說明貸款條件為解約原因，則買方無需負擔違約責任，若無，則有爭議空間需要自行協商，協商不成則只能走訴訟一途。

Q. 違約後是否可以要求退款？

A. 根據合約而定，若已支付訂金且無正當理由解約，訂金通常不退還，但具體需依雙方約定。

Q. 買賣房屋違約金能否超過15%？

A. 違約金原則上是不能超過總交易額15%，若覺得比例過高，可依法提請法院調整，由法官來斷定。

在房屋交易中，簽約後的反悔可能會帶來諸多法律與財務上的影響。若買方因特殊情況需解約，建議先檢視合約條款，並盡可能與賣方協商，以降低違約風險。若您在房屋交易中遇到複雜的法律問題，翊宸國際法律事務所的專業團隊隨時為您提供協助，讓您在房地產交易中更安心。