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房地產是經濟火車頭？你別傻了！

2020/11/29閱讀時間約 4 分鐘

據說中央銀行開始「打房」？但嚴格來說，中央銀行何時真的「打房」了？大家要知道，中央銀行是銀行的銀行，下面的銀行一屁股的建築融資，中央銀行就像一屁股坐在汽油桶上，怎敢點火引燃汽油桶？

所以，了不起中央銀行也僅僅是政策上「管制」，不會傻到下重手，這下，各位瞭解了吧！另外一種說法是房地產業是經濟的火車頭，這句話究竟是出自於誰的大嘴巴，真的還不可考，然後大家就一起以訛傳訛，於是乎，要是出現中央銀行出手修理火車頭，不就是暗殺經濟成長嗎？

當上市建商跳出來說如果政府真的把房地產業「打趴」，房產相關行業300萬人家庭都將沒頭路，GDP成長率也不會有所成長，這句話你會相信嗎？坦白說，直觀上一定很多人會說這是「練囂偽」，但到底是不是應該有證據支持一下才對，是不是呢？

我不習慣打嘴砲，這實在有礙健康，但臺灣房市的亂象冰凍三尺，非一日之寒，罪魁禍首不外乎是政府、銀行與建商共同支持下的共業，這三者是共犯結構，當然也是一丘之貉，然最後倒大楣的表面上是銀行，但最終都是你我，所以豈可獲利的都是別人，倒楣都是你我呢？這似乎不符合公平正義！

所以我很不齒政府、銀行與建商這三者一起「演戲」，一起「練囂偽」，如果央行的政策說是「打房」，我想全世界的央行都會笑我們央行的打房政策簡直是玩「家家酒」一般，這說明央行根本沒有打房。

既然建商說打房之後經濟成長就沒了，那麼，我先從GDP說起。

上面這張圖是依據名目價格繪出的不動產業生產毛額以及佔當年GDP比例的時間序列，好吧，各位看出什麼道理了嗎？嗯，不動產業生產毛額逐年升高，但對當年GDP的佔比在1996後平穩在8%到9%之間，之後就沒啥邊際可言了！

這樣對臺灣的經濟成長，算是有貢獻嗎？當然不能說「沒有」貢獻。

瞭解我的推論邏輯的朋友，一定知道我上述的說法埋有伏筆，沒錯，看看下面這張圖，不動產業對GDP成長率的貢獻怎麼看起來不高，還有點下降呢？

為了讓各位朋友看得更清楚一點，下圖我只保留不動產業對GDP成長率的貢獻，不知各位看清楚了沒有？自1993年的1.6%，降到近三年的0.11%、0.23%和0.33%，不用說0.5%，連1%都沒有，看起來房價狂飆了10多年，非但瘦了我們的荷包，還對經濟成長貢獻卓著，嗯，是「卓著」得少喔！

各位朋友，你是不是感受到所謂「火車頭產業」怎麼「倒退嚕」十多年了呢？

但我再告訴你一個事實，就是以上所言都是「謊言」，但我不是說我說謊，而是主計總處的統計數字並沒有反映出事實，而個事實就是：「不動產業生產毛額，根本不是不動產業的生產毛額！」這句話大家一定看不懂，事實上是GDP中計算不動產業生產毛額尚包含了自用住宅的設算租金。針對這個解釋，主計總處的說明如下：

住宅服務指住宅用房屋提供服務的價值－即「租金」，家庭可以租房屋居住或購買房屋自住，不論租用或自用，SNA規定皆需計算其價值，另機關配住者亦應設算其價值；其中自用部分其房屋租金在支出面設算一筆支出，在生產面相對亦一筆租金收入，互為抵銷，對家庭所得未有增減。

而對自用住宅亦設算租金之目的，主因住宅房屋為具生產性資產，在不同國家或甚至同一國家短期內(如地震前後)，自用住宅與租用住宅間比例可能有很大差異或變動，若不對自用住宅設算其服務價值，則各編算期或國家間比較將嚴重失真，亦失去其意義，故SNA規定，包括租用及自用，均設算住宅服務。

住宅服務不在「中華民國行業標準分類」之歸類下，此為SNA特別定義之項目，現行國民所得統計在生產面時，因與不動產業(按行業標準分類中業別分)內涵較為接近，故與不動產業同歸為「金融、保險及不動產業(按行業標準分類大業別分)」其下之項目「住宅服務」。

這下子大家應該瞭解了吧，GDP中不動產業的生產毛額，其實有一大部分是由「住宅服務」的設算租金所貢獻的，真實的不動產業的生產毛額，根本僅佔GDP中的「很小的一塊比例」！（屑屑可以嗎？）這才是重點！

按主計總處的「工商普查」中，2011年建築工程業的生產淨額為84,681百萬臺幣，僅佔當年GDP的0.62%（不是成長率）而已，佔當年不動產業生產毛額的7.1%。

至於說不動產業是經濟火車頭這件事，就更容易解釋了，從主計總處的定義來看，一個產業要有帶動其他產業的效果，必須是該產業的向後關聯程度大於1，如此才能帶動其他產業；或者該產業的向前關聯度大於1，則可受到其他產業的帶動而發展。然不動產業的向前關聯度與向後關聯度均小於1，表示不動產業根本不是經濟的火車頭產業，連鎖效果均過低，產生不了產業帶動的效果。

在臺灣，每一個產業每一個人的努力都應該被重視，也都很重要，絕不能偏廢。但是長期以來消費者一直灌輸不動產業是經濟的火車頭，而業者也喜於利用這樣的呼籲來包裝自我，然事實上並非如此，當然也絕非如此。

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