投資房地產

　　談到投資理財，證券市場通常是最常被提到的理財方式，最入門的可能是從基金開始，然後開始股票，甚至到期貨、選擇權，有的人怕損失本金，所以選擇保險產品，還有一項投資商品也是趨之若鶩的，那就是房地產。本篇將會討論比較幾種基本的房地產投資概念，因為對象是一般受薪階級，所以本篇不會討論到土地的買賣。

　　我們先談房地產可以賺價差的方式，最簡單的概念，以比較便宜的價格買進一間房子，然後再加價賣掉賺取價差，有甚麼情況可以做到低買高賣呢? 第一個就是運氣很好碰到一個急於脫售的屋主，可能是房貸繳不出來了，又或者是急著需要一大筆錢。最常聽到的是屋主要移民出國了，也有可能是這房子是最近剛繼承得來的，小孩想要賣掉換成現金，或是夫妻剛離婚，想要把房子賣掉換成現金平分。

　　有很多種理由都有可能讓屋主願意以較低於市場行情的價格賣出，只要你接手買進，就可以立即再請仲介掛上物件賣出，因為你沒有要移民不急著換現，所以你有比較長的時間可以等待願意用合理的市場價格買進的下一手，這樣就可以在不管房市是否在成長的情形下賺取價差了，而這段時間的成本就是銀行利息，利用銀行前2-3年的寬限期不須還本金的方式，大大降低每個月房貸還款負擔，等待有緣人，許多案件常都在3-6個月內就出脫賣掉了，以1000萬元以下的案件來說，大概可以獲利30-50萬或更高。

　　另一種方式是找一間屋況很糟的老屋，用遠低於市場行情價格買下後，花費一些錢做簡易裝潢油漆，讓房子看起來變得舒服賣相佳，再重新拿到市場上賣，由於你的買進成本比市價低許多，若可以用市場行情銷售出去，獲利可以來到上百萬。

　　當然這樣的機會可遇不可求，通常要交易過很多間房子，與仲介熟識，仲介知道如果符合你的條件，你就會很快下手買進，再請他幫你賣出，仲介可以同一間房子賺兩次服務費，當房屋仲介知道你是專門的投資客，往後若有這類條件的房子要出售，仲介就會優先通知你去看房，許多好物件在網路看房平台上是找不到的。

　　預售屋也是投資客喜歡賺價差的物件，投資客會在預售屋開始銷售時就去簽訂買賣契約取得一張收據(俗稱紅單)，等過個半年一年再拿出來轉讓銷售，由於這時候建商大概都已完銷，有興趣的買家已無法從建商買到比較喜歡的樓層或方位。

　　所以早期簽約的投資客可以每坪加價一兩萬元，將買賣契約轉讓給後來想要買的買家，若以權狀30坪的房屋來說，一次轉手就可獲利30-60萬元。預售屋在開放銷售前，也是會先通知以前有購屋的客戶或是投資客先來訂購，所以常常預售案一公開銷售時就已經賣掉一半以上，後面再把每坪單價拉高一點，讓第一波買進的投資客與熟客有獲利機會。

　　2008年到2014年大台北地區房價大漲，有很大的因素也是因為預售屋炒作而起，當時預售建案開價15萬元，與投資客配合快速完銷後，接著開發第二期，並把每坪單價提高到18-20萬元，營造房價上漲，房屋供不應求的現象，附近的建商見狀也將自己的預售案件加碼開價23萬，然後原建商再蓋第三期時，就將開價提高到25-27萬。

　　由於周遭區域比價關係，開價不斷的疊上去，一開賣就被投資客快速完銷，每個案子都越賣越貴，第一期建案以15萬元買到的人，在短短1-2年期間房價就獲利50%以上，認為這是一個快速賺錢的好機會，就繼續物色其他預售屋建案，想要再一次如法炮製，確實建商也順水推舟，並且開始推大坪數的豪宅，因為一次買30坪，每坪賺2萬元，一次只能獲利60萬，若是買100坪大坪數，交易一次就可以獲利200萬，使得許多見獵心喜的投資客瘋狂炒作大坪數豪宅，雙北房價在5-6年的時間就翻漲2-3倍，連同屋況不好的中古屋也一併拉高翻漲了2倍以上。

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