夫妻共有房屋共同貸款？-《正直不動產》EP3
閱讀時間約 5 分鐘
雖然山P的正直不動產已經全劇終好一陣子了，誇下海口要來分享劇中的不動產相關內容的我，決定，繼續慢慢慢慢地一集一集寫完它！畢竟，不管戲劇是否在線上熱映中，值得分享討論的內容還是很值得一談！
這一次來到了第三集，標題是「信じられるパートナーとは(值得信賴的夥伴/伴侶)」，除了本集出現的其中一組買家與賣家剛好都是夫妻，因為店鋪出租衍生仲介同事間的互動也是一大重點，可以說是一語雙關呀！
友善提醒，後面會開始提到第三集當中出現的客戶與他們在片中從事的交易類型、內容討論，所以一定有雷，請審慎斟酌閱讀。
劇中的室田夫婦是過去曾跟永瀨買房的舊客戶，當時夫妻兩人新婚，感情如膠似漆，永瀨以漂亮的說詞說服兩人以共同名義、共同貸款的方式買下了景觀很好的房屋作為未來兩人一起生活的家；事到如今，夫妻兩人決定要離婚，對於房子的處置有不同的主張，共同名義與共同貸款也使得處理這間房屋有了些困難，因此，他們回來找當初賣房子給他們的仲介永瀨。
夫妻買房要登記共有嗎？
永瀨建議室田夫妻用共同名義一起買房，在台灣比較像是「公同共有」的概念。究竟什麼是「公同共有」？那「分別共有」又是什麼？
- 公同共有：指的是所有權人一起擁有全部的所有權，也就是說，這一間房屋的所有權是所有權人一起擁有的。
民法第827條
依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。
前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。
各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
民法第828條
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
第820條、第821條及第826-1條規定，於公同共有準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
民法第829條
公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。
- 分別共有：指的是所有權人分別擁有個別特定比例的所有權，也就是說，這一間房屋所有權分成幾份(比例)，所有權人各自擁有各自的比例。
民法第817條
數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。
各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。
民法第818條
各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
民法第819條
各共有人，得自由處分其應有部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
兩種共有的方式，最大差異在於有沒有持分比例；「公同共有」所有的所有權人都擁有不動產「全部」的產權，而「分別共有」則是各自有一定的比例。無論是夫妻或是親朋好友一起購買一間房屋時，我目前經驗上大多都是以分別共有的方式去做登記，大概只有繼承的狀況才會看到公同共有。
夫妻將不動產登記共有，好處是非經對方同意，就不能把整棟房屋土地進行買賣、出租等，產權白紙黑字寫清楚，對雙方都有保障；但如果對於處分房屋有爭議或面臨離婚的情況時，共有不動產常常就會變成很棘手的課題，端看從哪一個角度去看了！另外，如果兩人都是首購，未來在賣屋時，等於兩個人都同時用掉了「一生一次」的土地增值稅優惠稅率；即使一起住，房屋稅、地價稅等，也都要分開繳納。
夫妻可以共同貸款嗎？
永瀨說：夫妻共同努力，相互減少對方的負擔，一起攜手買下共同生活的房子；「婚姻讓悲傷減半，喜悅加倍」共同貸款就像這句諺語一樣，「負擔減半，喜悅加倍」。
夫妻共同貸款真的像永瀨說的一樣嗎？
在台灣，共有房屋的貸款，無論是哪一種共有方式，都必須獲得全體所有權人同意才得以辦理銀行貸款；這邊講的貸款都是談跟銀行承作的房屋貸款，不討論民間貸款的情況唷！貸款的方式呢，可以是共同貸款或其中一位共有人貸款。
共同貸款，一般來說可以讓貸款總額上限提高，但如果其中一方的信用條件不佳或名下有其他不動產，就會影響到貸款成數與利率了！如果雙方其中一方的收入減少，或是無法還款時，也容易產生問題。
因此，實務上比較常見的是夫妻採用分別共有明確雙方分別持分的比例，並在雙方同意下以其中一方(通常是信用條件或貸款條件較好、薪資較高的一方)來作為貸款人，另一方為連帶保證人。無論是選擇哪一種貸款方式，最重要的核心還是在夫妻雙方實際的條件與雙方的共識為何！
共同貸款就是夫婦互相為人質綁在一起一輩子，結婚時發誓無論生死病痛都要在一起，但人生並不是永遠花團錦簇，夫婦是平等的，雙方好好溝通對話，好好互相了解才會永遠在一起。
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講到持分問題，一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分。持分又可分為「公同共有」及「分別共有」，兩者最大的差別在於持分比例。
公同共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。
舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人都有100坪的所有權。
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這系列的文章，主要是紀錄我們的起家厝，人生中第一間房，對我們而言特別有意義。也分享給正準備成為有殼一族的朋友，無論是買來投資或是自住。
因為買房是個循序漸進的過程，還沒看過前面三篇的朋友們，記得先去看唷！
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但我們剛好相反過來，會大致上先問好房貸的條件才敢買。甚至是我們下斡旋之前，就會先請銀行估價。
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在2019年底，疫情正要爆發的同時，不靠家裡的資助，在先生27歲/太太24歲時，我們靠自己的能力買下人生第一間房。
儘管買的是小套房，但相信房子是資產(前提是要做足功課、買對不買貴)，因此抱持著先求有再求好的想法，就這樣正式成為有殼蝸牛一族！
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