何謂不動產持分，分別共有與公同共有的差別？持分房屋可以貸款嗎？

2022/06/10閱讀時間約 3 分鐘

講到持分問題，一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分。持分又可分為「公同共有」及「分別共有」，兩者最大的差別在於持分比例。

公同共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人都有100坪的所有權。

分別共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人分別持有各50坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人各自持有1/2的產權(50坪)。

名下持分土地或持分房屋該如何處理？

持分問題雖然很棘手，但是常見的處置辦法有這幾種。

持分雖然銀行不能貸款，但還是可以向王代書辦理。持分的房屋或土地會因為「產權不完整」而被銀行退件，除非全部的所有權人都出面簽名，才可能辦理。但近年銀行限縮貸款的政策，就算是全部人都出面，仍有可能被退件，畢竟持分的問題比較複雜，銀行寧願不賺利息錢，也不願冒一丁點風險。

閒置土地是最不好的結果，每年不但要繳地價稅和房屋稅，還不能夠出租、收益。但遺憾的是，目前台灣因持分問題而閒置的土地非常多，只要到舊城區就隨處可見。

閒置的原因有些是地主移居外地、共有人太多人多嘴雜、親戚間相處不融洽…等種種原因。

通常分割會在辦理繼承時、土地移轉買賣時、欲自地自建時，辦理土地分割。尤其是如果想要在持分土地上蓋房子，一定要先向地方的地政事務所申請土地分割，才能避免後續爭議。否則屆時蓋好之後，才發現建築物佔到其他共有人的土地，可能會被法院要求拆屋還地或是每年繳交地租，就會得不償失。

變價分割通常是持分房屋比較常見，因為房屋無法分割，只能藉由法院拍賣後，由持分共有人以持分比例來分配價金。

持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成，最後才藉由法院拍賣來解決，而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」，可以以拍賣價格優先購買該地。

有些人會出租土地給他人，而租金就由全部的共有人自行協議如何分配。

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購，王代書也有辦理持分收購，可以填寫下方表單諮詢。

銀行雖然利率低，但是審核條件嚴格，無論是房屋土地的條件（臨路大小、座落地點、屋況屋齡…）或者是借款人的條件（職業收入、借款人年紀、信用紀錄…），都會嚴格審核，再加上如果是持分的問題，銀行會審核全部的持分人信用條件與職業收入等等，可以說是幾乎無法貸款。

王代書持分貸款只單純評估房屋土地的價值，只要有價即可貸款。借款人條件不限，銀行信用瑕疵或是沒收入證明都能辦理，再加上不需要通知其他持分人出面簽名蓋章，可以當日設定撥款，是許多名下有持分房屋土地民眾的好選擇。

持分貸款方式有兩種，銀行及民間。

銀行：持分要向銀行貸款，需要全部的持有人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。王代書建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
王代書：只要其中一位持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款，就算只借15天也行。