皮朋哥短評：八德建案《日光之境》

日光之境 A 棟示意圖

今天要來分享的是一個很特別的建案，位於桃園八德，但並不是在八德擴大重劃區，而是在大湳交流道旁邊的巷子裡。

說到皮朋哥為什麼想來看這個建案，是因為它的主推三房，其大門是由陽台進出。這真的非常、非常罕見。傳統上的落塵區設計在陽台，而不像現代新建案都把落塵區放在室內，以清潔、落塵量、使用習慣來說，這都是一個不可多得的好設計。

奈何現在大樓都是一層很多戶，大門從陽台進出這種理想的設計只有夢中相見了。

好，回到大環境的介紹，其實這有點一言難盡，因為《日光之境》就是離交流道很近，附近的建築物多為廠辦，不然就是老舊的連棟透天，不像重劃區的棋盤式街道；也沒有舊市區的飲食生活機能，講起來不是一個典型的居住區域。

雖然看習慣了重劃區或是舊市區建案，會覺得《日光之境》的大環境有那麼一點乏善可陳，不過還是有些許亮點。簡單說就是即將完工的八德大湳轉運站、還有台北捷運三鶯線延伸桃園捷運綠線、以及不用等可以直接用的國道二號大湳交流道。看看以下的分享吧。

本案公共建設短評：7/10

《日光之境》步行至八德大湳轉運站約700公尺10分鐘，目前規劃的長途客運最主要的目地就是台北捷運板南線的永寧站；其他也有規劃桃園市區的公車路線，例如往機場方向，感覺起來這個轉運站類似三峽的規劃邏輯，就是繼續往南延伸把八德大湳當成三峽下一站吸引脫北族移居來此，不過上下班時間的國道三號，從新店到大溪現在已經也是經常塞車到令人髮指，用公路通勤真的是...請多思考可行性。

而大湳轉運站所在的和強路馬路正對面就是三鶯線延伸桃園的LB12a站，也算是一種雙鐵共構吧，往東可以轉乘三鶯線，往西可以透過G04轉乘桃園捷運綠線，《日光之境》也算是有捷運經過附近了。

然後接下來就是開車不到一公里可以直上國道二號的大湳交流道。

這三樣算是《日光之境》建案最令人期待的交通建設了。

至於學區，本案離大安國小步行約450公尺。大安國小目前一個年級有4班，主打的特色好像是『埤塘文化』，感覺應該是一間校風純樸的學校。國中部分就比較遠了，大成國中步行約1.6公里，而且沿路的和平路並不怎麼行人友善。

公園綠地也比較欠奉，同福公園、西坡埤塘生態公園、還有興建中的大湳埤塘生態公園，步行要1公里左右。

本案周遭生活機能短評：3/10

本案主要生活機能仰賴復胖達和烏博易，這不是開玩笑，而是附近飲食機能真的有點悲劇，反正是沒有甚麼走路就可以到的餐廳小吃店，最近的便利商店在和平路上的全家400公尺，所以真的不想出門就只能叫外送不然就是吃自己屯在冰箱的食物了。

要找餐廳小吃要往介壽路方向比較多選擇，或是越過大湳交流道去桃鶯路上。購物商場置地生活廣場遠在3.7公里以外；大潤發也要2.5公里；不然鳳鳴商圈的麥當勞也是要2.7公里，反正走路都走不到，住這邊汽機車都要有會比較方便一點。

進階的商業機能就更是欠缺了，例如附近沒有百貨公司、電影院、與大賣場，想要比較多采多姿的商業機能或是逛街等活動，只能騎車開車前往4.3公里之外的桃園火車站，因此本案大概不太適合喜歡逛街購物等休閒娛樂的族群；附近幾乎沒有任何醫療院所，連小型診所也欠奉，大型醫院還是得往衛福部桃園醫院去，身體微恙或是就醫真的是非常不方便。因此醫療資源的缺乏可說是本案的致命傷。

本案建築基地短評：7/10

本案基地為單面臨路，基地大小為546.59坪，建蔽率只為50.36%。其實《日光之境》算是建商海喬建設之前一個建案《言葉之庭》的第二期，兩個建案就在隔壁而已。皮哥感覺建商老闆應該很喜歡日本，建案取名有濃濃的日本意象。

基地面向富榮街36巷，為6米寬的一個巷弄，對面是老舊連棟透天，四樓以上高度即可越過，視野棟距應該就算及格了。而後方為老舊公寓，附近皆無高樓，因此高樓層採光應該非常良好。

由上圖可知，本建案分為兩棟建築，面富榮街36巷是連棟建築，共兩棟，一層2戶1電梯，A1/B2為三面採光；A2/B1則為兩面採光。另一棟是小坪數兩房格局一層4戶1電梯，梯戶比就比較不理想，不過本案樓高不高，應該還可以忍受。

車道同為富榮街36巷進出，出入口位於B2戶別正下方，因此請留意B2-2F為車道上方戶別。另外就是B2戶別和隔壁棟的位置實在很不理想，被隔壁棟的直角對著，距離又很近只有3.65米，這大概就是傳說中的壁刀煞吧。

本案建材配備短評：8/10

建案速覽：

• 開案：2023/09；預計完工：2026/Q4
• 土地分區為住家用，無事務所也無店面規劃。
• 72戶住家，平面式車位41個，預留充電管線。
• 本案總共兩棟建築，皆為10樓高，地下1層為汽車位。
• 樓高：3米2，皆無消防灑水頭。
• 公設比30.59%（難得的超低公設比）。
• 管理費暫定為70 or 90元（人員編制多少造成的差異）。

建材配備亮點：

• ​隔間牆使用紅磚牆，達到比較良好的隔音效果和壁掛重物能力。
• 浴室防水乾溼區皆做到180公分高，相當不錯。
• 交屋時會鋪設好8mm厚度的SPC地板符合法規對於噪音的要求。
• 建商接受客變要求。
• 交屋時建商會做好一本建築履歷交給住戶以示負責。
• 電動曬衣架。

建材配備缺點：

• 衛浴品牌採用凱樂Karat。這比較少見。
• 窗戶配備為力霸8mm氣密窗，不過本案在巷子裡應該是不會吵啦。

上網查了一下Karat原本是泰國本土的品牌，創立於1983年，號稱是東南亞第一衛浴品牌。2002被美國大廠KOHLER納入旗下。這個品牌皮朋哥還真的是第一次看建商採用，如果有熟悉的朋友可以幫忙補充一下。

平面汽車停車位和機車停車位示意圖

《日光之境》的車位設計非常特別，必須要特別補充說明一下。首先地下停車場只有一層B1，價錢也最貴，250cm寬大車位170萬；一樓的平面車位做在建築外面，有半開放式的遮雨棚，開價155萬，缺點是萬一下雨，下車還是會淋到雨，這些車位總共41個，只給三房戶別。

農地變更為停車場示意圖

好，有人會問說那兩房怎麼辦？目前建商正在做建案旁邊的農地地目變更，變更成功會是社區專屬的一樓平面停車場，然後建商一個車位賣15萬。是的你沒看錯，一個車位賣15萬！

那又會有人接著問了，那如果地目變更沒有成功怎麼辦？根據代銷說法，農地變更的停車位，一個持分是9.5坪左右，要是變更沒有成功，那就想成花15萬買一個9坪多的農地當開心農場啦。是不是夠特別？

皮朋哥個人偏愛戶別：

A1：35.49坪，3房2廳2衛2陽台(A1與B2為鏡像格局，坪數大小也完全一樣)

• 此戶型大門從陽台進出為本案最大亮點，這真的是一個很好的設計。
• 本戶為最強的三面採光，各空間的光線都會非常良好。
• 本戶別有設計成3+1房的潛力，可以在電視牆後面多一個書房或是工作空間。
• 樑柱都盡量外推了，三間臥室都沒有樑壓床的問題，超棒。
• 有專屬冷氣室外機置放空間不占用陽台。
• 客廳面寬為325公分，相當不錯。
• 兩間衛浴都開窗，蠻厲害的。

C1：24.42坪，2房2廳2衛1陽台

• 進門玄關處有根大柱子佔室內空間，其他柱子皆外推。
• 主臥有樑壓床的問題，看起來不好解，只能用天花板修飾。
• 雖然只有單面採光，但是採光面極大，客廳和臥室的採光都非常良好。
• 小坪數有兩間衛浴已經是難得，更難得的是兩間衛浴都開窗，超級厲害。

價格分析：

A1-4F：32.7萬 x 35.49p + B1大車位170萬 = 1,329萬。不二價。

C1-4F：32.8萬 x 24.42p + 農地車位15萬 = 816萬。不二價。

結論：我當機了。好棒的設計，好香的價錢，好爛的生活機能。

真的很難給結論，因為《日光之境》的格局很棒，價錢也很漂亮，附近也有一些公共交通建設。

但是附近的生活機能和氛圍卻是有點令人不忍直視。注重生活環境的剛需族群家庭大概很難喜歡這邊，因為上學就醫用餐真的不太行。

但是如果是頂客族、情侶，預算有限的族群，這個價錢又真的算是蠻漂亮的可以輕鬆入手的產品。兩房含車位才八百多萬，人客啊，這種價格帶的產品去哪找啊？

好啦，分享完了，雖然9月底才開案，可是好像也剩下沒幾間了，看市場反應，還是只能說便宜治百病了吧。