包租代管？代租代管？

2023年政府打著居住正義的旗號，推出很多跟居住有關的政策，與租賃有關最重要的政策莫過於是『租賃專法』，最新的租賃專法2.0版是在2023年的上半年通過。這個租賃專法的上路，會長遠的從根本改變房屋租賃的生態。

以前政府沒有管到房屋出租這一塊，導致房屋租賃這門生意宛如路邊攤或是夜市一樣，完全屬於雙方合意的私契行為，所以土法煉鋼的房東就是拿超商就可以買到的紅皮契約，然後房東房客雙方就是裡面內容看都不看，隨便寫一寫就宣告租約成立。

其實這有好有壞，有房的房東做點小生意貼補家用，跟夜市路邊攤一樣，簡單快速；缺點就是雙方一但有爭議那可是很難處理，於是新聞常常會看到惡房東惡房客的新聞，令人嗟訝不已，嘖嘖稱奇。簡單說就是亂象叢生，不管是房東或是房客都會覺得自己很沒有保障。

於是呢，政府傾聽到人民的心聲（？），出手來整頓租賃市場。相對應的政策就是這個租賃專法。租賃專法的內容非常多，不是簡單一篇文章可以寫完，然而會根本的改變租賃市場的生態。

由於租賃契約已經受定型化契約的約束，換言之就不再是100%雙方合意即可成立。皮朋哥自己個人的看法是，房東很難再用以前那種土法煉鋼的方式收租金了，一來是房客要去申請任何補助，房東沒有權利說不（定型化契約規定），那一旦房客去申請補助，連帶的就會讓租賃行為曝光而導致房東必須依法繳稅，如此一來也勢必帶動租金上漲。租賃管理也變得日趨細緻複雜，那種躺著幹爽領租金的房東，看來是已經好景不長了。

有人會說，還是會有房客怕麻煩，也不想去跟政府打交道，然後房東房客私底下兩人合意議定一個較為低廉的租金，然後房客口頭承諾不去申請任何補助。確實有這種可能性存在，然而，如果您是房東，面對一個陌生人的承諾，會選擇相信或是不信？

畢竟事後房客去申請補助可是完全不用知會房東的，房客一申請下去房東損失可是很大，一來要繳稅；二來房屋變成非自用住宅房屋稅地價稅也會變貴；最慘的是如果以後要賣屋，自住滿六年400萬獲利免稅額也沒了。

話說到這邊，大家自己揣摩吧。

因此，新商機便應時而生。因為租賃管理已經變成一門專業，越來越難用土法煉鋼的方式來進行。讓我們來看看到底有那些不同的租賃模式？

包租代管

其實就是所謂的『二房東』。二房東向大房東承租，通常都會簽個五年的長約（就是所謂的這五年的時間我包了的概念），大房東的好處是在這段時間內，租金不會有任何中斷，也不須再去費神自己招租帶看簽約；但是缺點就是租金的行情會比市場行情略低（阿不然二房東要賺甚麼？）。

至於二房東，就必須概括承受租賃空窗期沒有租金收入的風險，還有承受租客管理的繁瑣日常。然而因為是長約，附帶條件都會是大房東必須接受二房東的裝修需求（代表二房東也是要有所投資的），以此來拉高租金，創造出二房東的獲利空間。大房東與二房東約滿之後，雙方可以合議是否續租，或是房屋由大房東收回。

這不失為一個皆大歡喜的租賃模式，但就是大房東與二房東都必須有所妥協犧牲。

代租代管

其實就是透過仲介業者幫房東招租，然後每個月幫忙收租金再轉給大房東，處理房客的大小事情，角色偏向於房東的代理人。這是比較傳統的方式，有些大房東因為年紀大了無力管理，或是離租賃房屋較遠而無時間管理，會請仲介業者代為招租代為管理房客。

透過代租代管業者招租，出租之後也必須付給業者服務費（其實就是仲介的概念）。高房租的地方通常為半個月，低房租的地方通常為一個月。每個月的代管費用可能是月租金的10%左右。

透過代租代管業者出租，租金行情幾乎是比照市場行情，然而成交的服務費和代管費用其實也不少，就算完全沒有空窗期，基本上一年12個月大概只能收到10~11個月的租金，等於以滿打滿算的租金收入來說，大概只能算85%左右。如果代租代管業者不給力，或是房屋條件較差導致招租期長，年度租金收入還會更低。

房東自行招租

這當然就是大家最為熟知的模式了。房東自己上網刊登廣告，可能是臉書可能是591等等，自己篩選房客，自己決定租金，自己擬定租賃契約，自己管理房客，租金自己收。當然管理的好，獲利最高，因為完全沒有需要分潤給別人的缺點。

然而所有事情都親力親為的結果，也等於所有的風險都必須自行承擔。小事例如燈泡不亮、冷氣不冷、馬桶堵塞，房東都要自己處理；稍微嚴重一點的像是擾鄰，或是違規使用像是抽菸，或是弄壞設備等等；再嚴重一點的就是遇到租屋蟑螂，不付租金然後還趕不走的。

現在還多了一些煩心的事情，例如報稅，或是自動變成公益出租人，然後房東事也有一些補助可以申請等等。只能說躺著收租的好日子已經要過去了，當個房東要操煩的事情越來越多。

結論

由於租賃專法2.0剛上路也沒有很久，皮朋哥自己的觀察是市場還處於一個摸索期。然而既然政府已經將租賃納入定型化契約和消保法的規範，基本上那種土法煉鋼的熟代已經過去了。

然後不得不說這真是傑出的一手，項莊舞劍意在沛公，美其名是要整頓過往租賃市場的亂象，卻把房東逼出來繳稅，房東只好提高租金反映成本，然後房客雖然可以申請補助，卻要面對節節高漲的租金，房東房客成本都提高了要多付錢，那錢跑哪裡去了？當然是進政府口袋了。

只能說真是高啊。