3-2 不動產投資信託

不動產投資信託

若想要將房地產納入資產配置再平衡一環的投資人可以參考，REITs(Real Estate Investment Trust 不動產投資信託)，例如美國房地產市場為主的VNQ。

長期走勢與股市的波動相關性較高。若是單純就線型來看，相關性高應該不適合作為配置，但書中有提到因為房地產與股市的相關性不斷變化，

還是可以做為配置的一環，增加投資配置的多樣性，但配置不超過10%。

個人是認為如果相關性與股票較高，應該是其他組合的配置做完後，有餘力再作配置。至於為何相關性會較高，主因為在於股市好時，

熱錢會轉往房市，股市差時，大家又會賣房來還股市中的債務，因此相關性高。

商用不動產投資

想要實現對商用房地產的投資，可以透過三種方式:第一種是直接就物產進行投資；第二種是通過有限責任合夥公司的方式進行間接投資；第三種是通過公開交易的房地產信託進行間接投資。每一種投資方式都是優點跟缺點並存。

雖然直接投資者可以委託管理公司來幫自己處理房產，但是管理費用的成本會降低投資的總收益。

商用不動產的投資方式

1.直接就物產進行投資，直接買房產

2.通過有限責任公司間接投資

3.通過不動產投資信托RIETS 投資

房地產投資信託基金是投資房地產比較簡單的方式

優點:可以一籃子買該地區的房地產，且在股票市場中購買進場出場方便，但要注意內扣費用。

缺點:

投資房地產投資信託基金，本身就涉及一定的管理費用，而投資房地產投資信託基金的共同基金亦涉及另外一個層面的管理費用。

第二個缺點就是，通常情況下，房地產投資信託基金的價格無法反應房地產資產淨值的真實價格。房地產投資進信托基金的價格相較於房地產的價格要更加不穩定性。有時候股份脫手時的折扣可能會非常恐怖，

在資產淨值的基礎上可能會造成大量的溢價。

資產配置中怎麼看待房地產與REITs

房地產是一種與股票和債券存在很大差別的資產類型，在投資組合中配置相關係數較低的資產類型，同時定期進行重新調整再平衡，可以減少投資產品組合的總體風險，同時也會增加投資組合的長期收益。

如果參考美國房地產市場跟股票還有債券的相關係數，常見維持在很低的水平。即使房地產市場呈現出低迷的狀態，投資組合中包含房地產投資的投資者，其收益還是有可能高於其他投資者。

房地產投資可以帶來雙管齊下的收益，一個是租金收入，另一個房價增長因素。美國的長期投資收益率平均在7%左右。

比較知名的REITs ETF，為 Vanguard 房地產ETF VNQ，有興趣的讀者可以延伸研究。

房地產投資信託基金的設計初衷

初衷是做為節稅的投資工具，投資者使用這種工具可以持有多樣的房地產投資產品。在美國管理房地產投資信託基金的公司基本上都不需要繳納聯邦所得稅或是州所得稅，管理公司要能夠達到美國國內稅務數的幾項需求:

1.全部資產75%以上用於房地產投資。

2.總收入的75%以上來自於房地產務業的租金。

3.應納稅收入的90%以上會按照一定的比例來支付紅利。

美國的不動產投資信託(REITs)

符合美國聯邦稅法(內地稅則Internal Revenue Code)特別規定的一種不動產開發組織。

至少75%的資產及75%的獲利是不動產或相關金融產品、至少95%的可稅所得應分配給股東、

以較利於投資人的方式(例如小額投資、專業不動產的管理、強迫高比例的盈餘配股等)，提供投資人一個務實有效的投資選擇。

不動產信託基金的分類

分為三個基本類別:

權益型、抵押型與混和型。

權益型是最純正的房地產持有形式。

權益型是由信託公司持有各個不動產，實際持有真實房產，透過租金或房地產價差來獲取利潤。

抵押權型:

信託公司不直接持有真實房產，而是像投資房貸債權公司的抵押債權，透過收取利息來獲利。

混和型:

上數兩種方式混和用，基金經理人會根據房市、市場景氣跟銀行利率變化，定期調整，權益型與抵押債權型的比例權重。

回到書目