鑫龍騰-高雄發大財，已上漲50%還有機會嗎？

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「穩中翻倍」

專欄近期持續發掘2024年有獲利成長、業外收入或資產題材的個股，最近介紹了：

理銘-下一個晶悅+昇益？能不能跟欣巴巴比

昇益(5455)理銘兄弟，新竹在地最大建商

欣巴巴(9906)-合約負債找不到的南部獲利王！

聲明

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前言

6月時筆者想找一隻受惠於南部房價上漲、台積電建廠的營建股票，相關建商股票其實很多，而列出之後我重點關注在鑫龍騰、隆大、聯上，後來選擇了鑫龍騰作為自己的標的，而也稍微提了一下。

• 鑫龍騰選擇的原因？
• 鑫龍騰還有未來？
• 鑫龍騰30漲到50仍然寫文章？

以下會用筆者自己的理解來說明6月選擇鑫龍騰的的奇幻冒險。

當然筆者不是說自己很會選股，鑫龍騰也可能不是6-7月以來漲最多的營建股，但至少不是不漲或下跌的股票之一。

＞先聊聊一件事情︰

「漲太多了？」，筆者一直認為漲多就不買是個時常錯誤的決定，就像先拿船錨拋入海底而當成標準一樣，也像刻舟求劍，沒有根據每分每秒都在變化的情況去做調整。

而漲多了一直都是相對論，端看用什麼方式來認知一檔股票，我們舉個簡單的例子來看︰當初600的台積電普遍人認為貴了，然而1000的台積電大部分人卻覺得不貴了，而900元台積電與23元力積電誰貴誰便宜呢？

不管投資者的投資方式是價值投資、趨勢投資、動能投資、技術投資、籌碼交易等，在投資上或許都需要屏除既有的偏見或自我的刻版印象。

像筆者是屬於看到鑫龍騰的基本面來推算股價被低估，進而買入鑫龍騰股票，而未來價格多少也會有一個想法，當然預計價格不一定會到，到時候就會動態調整，即使已從30上漲到50元，但鑫龍騰現在價格理論上還有一定的空間。

事先聲明︰筆者仍覺得有機會，文章會有理由與原因，但股價走勢非我等散戶能操控，建議看完內容後若是認同可逢低買進。

利益聲明︰筆者有小買一些，且經過8/2下跌仍有一定的賺錢，建議若有任何覺得本人帶風向、帶讀者進去抬轎等疑慮的讀者，請一定不要購買，並且若想進入的投資自負，買入價格與等待時間都會影響到您的獲利，我們的買賣時間與價格都完全不同！

鑫龍騰簡介

鑫龍騰前身為安茂微電子股份有限公司，於2000年11月在台灣成立，是一家類比混合訊號之電源管理IC設計公司。

2015年12月28日，受到產業變革及整體策略發展，公司董事會決議縮減電源管理IC設計業務，轉為電子買賣業。

2016年7月13日，公司公告公司名稱變更為鑫龍騰開發股份有限公司，簡名變更為鑫龍騰，主營業務為住宅及大樓開發租售業、建築批發業、一般廣告服務業。並將公司移址至高雄市。

公司隨後開始耕耘台南與高雄地區，並拓展其餘區域。

公司主要產品之用途：透天住宅、住宅大樓之住家、店面、停車位。

公司營建事業採包工不包料方式進行，主要材料如鋼筋、水泥、磚石等皆由業界主要廠商供應。

鑫龍騰開發不等於龍騰建設！

開始之前，若我們去搜尋鑫龍騰的建案，可能會看到有的是龍騰建案，有的是鑫龍騰開發的房子，例如鑫高鐵2是由「鑫龍騰開發」建設；鑫高鐵3是由「龍騰建設」建設；若是沒有仔細查看或是注意，可能都會認為是「鑫龍騰」建造的建案。

首先前身為安茂微電子的鑫龍騰，在2014/7/18日，由天玉投資開發股份有限公司等十二人公開收購，而後改名為鑫龍騰。

• 天玉集團➜龍騰建設
• 天玉集團➜入主鑫龍騰開發

也就是「龍騰建設」與「鑫龍騰開發」都是天玉集團旗下，但龍騰建設沒有上市櫃，「鑫龍騰開發」是經由收購的上櫃公司，鑫龍騰開發≠龍騰建設。

股東佔比

• 股東名稱；持股比率；備註
• 天玉投資開發(股)公司；19.22%； (董事長︰黃學藤)
• 石琳投資開發(股)公司 ；7.59% ；(董事長︰陳雅琴)
• 瑞益投資(股)公司；6.07%； (董事長︰陳財發)
• 張志豪；5.63%
• 鑫華投資股份有限公司；3.58% (董事長︰黃學藤)
• 鑫玉投資股份有限公司；3.53% (董事長︰陳雅琴)
• 黃學藤；3.50% ；(董事長)
• 陳雅琴；3.47% ；(董事長配偶)
• 林鴻章；2.45%；(初始就有)
• 陳麗如；2.38%；(初始就有)

張志豪筆者不確定是否與管理層有所關係，而前10大股東中不是董事長黃學藤與配偶陳雅琴的投資公司就是一開始收購安茂微電子就有的人員(林鴻章、陳麗如)，扣除張志豪後，前10大持股51.79%。

大股東佔比

2016年後(橘線)大股東持有人數大約都維持在70-80%，而400張以上與1000張以上的比率差距不大，代表對公司信心是滿大的，但仍需注意近期有稍微下降。

觀察到一個有趣的現象是平均張數/人與總股東人數，平均張數/人由一人38張下降到29張多，總股東人數上升，代表散戶進來的多。

股利政策

鑫龍騰自從2017年轉虧為盈之後(2016更改名為鑫龍騰)，從2018年之後開始配息，盈餘分配率最低34.2%，今年2024年最高分配達到78%，而EPS也因為龍騰鑫天地2的持續認列來到高點的2.05元。

未來每年陸續有建案完工，鑫高鐵 II、鑫巨蛋 II、岡山區信義段、鑫高鐵5、天大六，目前建案可以看到2029年。

目前看起來每年每股盈餘都不會低於2024年，若是按照50%盈餘分配率來看，至少每年至少配息1元，殖利率3.3%以上。

子公司

鑫龍騰開發控制之子公司只有「鑫嘉營造股份有限公司」，由公司在110年10 月購入股權100%，主要為承接鑫龍騰建案的營造廠，而110年前開案的建案譬如鑫高鐵 II、鑫巨蛋 II 都可以看到是天玉營造所承接營造工作，從岡山區信義段、鑫高鐵5 後就開始由子公司鑫嘉營造承接。

鑫龍騰建案

目前已開案共有5案，分別是鑫高鐵 II、鑫巨蛋 II 、岡山區信義段、鑫高鐵5、天大六，鑫高鐵 II、鑫巨蛋 II 皆已預售超過五成，預計在2025/2026年完工，而山區信義段、鑫高鐵5、天大六都還未開始銷售，對本者而言重點反而不是已玉售的兩案，台灣目前房價高漲情況之下，還未銷售的房屋若未來房價持續之下更能吃到上漲的獲利，本者會更期待未來岡山區信義段後的建案區域房價漲幅。

但是！凡事都有個BUT，等到快完工才售屋或成屋銷售都會面臨當下房市景氣問題，鑫龍騰總銷與EPS最好的是鑫高鐵5，預計2028年完工。

有利就有弊，目前來看高雄市有可能繼續發大財的，市場上對房市有各種意見與消息，譬如以前國揚建設第一槍！ 國揚建設：房市多頭走勢即將結束。市場總在懷疑中成長，在確信中下跌，沒有看空的聲音反而是你應該謹慎得時候。

筆者認為應該要跳出同溫層的限制從大體上去看，不管是從AI半導體台積電與相關供應鏈在台灣比率很大，而AI也帶動台股大盤屢創新高，當市場上賺錢的人出股市之後資金會到哪裡？台商3,000億閒錢用途限制8月解禁 央行盯動向，而去中國化未來之下龐大資金回到台灣、台積電在台灣設廠、輝達NVDA、AMD、美超微SMCI也到台灣投資，而目前台北新北腹地不夠大之下廠辦相繼往南部設廠，包含新青安帶出的自助剛性需求帶動房市，甚至說到建商可能把預售改成成屋銷售等，基本上都仍然還會推升房價，若是有風險也至少在2-3年之後等到新青安快到5年再來觀察是否會有斷供潮，斷供潮大小，至少短期之內還沒有太大的風險。

簡單來說就是︰「AI半導體設廠產生高薪工程師」、「供給與需求不平衡」、「房價上漲與政策帶動的自住焦慮」。

建案

建案一【鑫高鐵 II】

位在高雄市左營區的文川路、重信路口，規劃總戶數202戶，預計於2025年Q2完工，總樓高24樓，明年確定會完工交屋，以下為2024年3月網友分享的進度圖。

「賣不掉還是惜賣」

目前擁有118筆成交資料(總戶數202戶)，這時候就會有一個疑問了；明年就要完工了怎麼才賣一半是賣掉不掉嗎！？顯然不是的，我們可以看看實價登路的資料來想是「賣不掉還是惜賣」。

最近成交資料在6月7號，而2023年6月開賣以來大多數月份都有成交紀錄，而6/7至今一個多月沒紀錄，目前應該是封關不賣或是之後一次性的紀錄，大部分會等2025年快蓋好或成屋後銷售。

2024年5月成交價格約49萬/坪，我們可以去看到2023年6月也就是大約一年之前價格是約42萬/坪，將近一年內上漲16.6%，這時候你是建商看到這個漲幅會惜賣還是趕快賣光光呢？

我對於鑫悅的想法

由於鑫悅(鑫高鐵 II)尚未完銷，以下都是本人自己的猜想，與最後結果肯定有出入，並且這只是簡易計算。

將前101筆賣房資料總金額統計並平均之後，每間房約為1500-1600萬，這邊會用一戶1600萬計算，當然每間房大小都是不同的這樣並不準確，所以只是粗略計算，而後面101筆戶數會以每戶平均1700萬計算(調漲6%售房價格)，這樣計算下來，鑫悅總銷約為33.34億元。

土地價格6.34億，營造價格以每坪16.5萬計算約12.6億，計算之下毛利率約43%，這麼高主要是因為房價持續在上漲，扣除稅與營業費用後，淨利27%，預估鑫悅可給鑫龍騰2025年帶來4.9元EPS入賬。

鑫高鐵 II 相關地裡位子與為何鑫龍騰是高鐵王，我會放在下面鑫高鐵 5 一起說。

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建案二【鑫巨蛋 II】

鑫巨蛋 II 位在高雄市鼓山區的明倫路、文信路口，規劃總戶數234戶，預計於2026年完工，總樓高29樓，規劃210車位。

目前實價登路上已賣出191戶，而有趣的事情是他的價格與預售速度，可以看到110開始預售的時候價格是28萬/坪，經過三年後最新一筆成交價已來到52.1萬/坪，3年漲幅超過80%，然而以今年的價格來看還是有上漲空間，後續43戶維持在50萬/坪以上的機率不低。

可以看出建商看到高雄房市在台積電設廠的火熱之下調整了販賣速度與價格，譬如今年以來鑫巨蛋 II 只預售了14戶，從1月的46萬/坪，5月也已達到48萬/坪，筆者猜想剩餘43戶大機率會賣到2026交屋之前建商才會把它出清，可顯而易見對投資者的好處是，總銷金額提高進而帶動EPS的提高。