欣巴巴(9906)-合約負債找不到的南部獲利王！

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「穩中翻倍」

專欄近期持續發掘2024年有獲利成長、業外收入或資產題材的個股，最近介紹了：

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欣巴巴

欣巴巴事業股份有限公司(代碼9906；簡稱：欣巴巴)成立於1967年，前身為興達股份有限公司，於2013年8月正式更為現名。公司原主要業務為自行研製蟑螂藥、洗衣劑及殺鼠劑等，後跨足飲料用罐身及罐蓋生產廠商。其兩片鋁罐主要客戶有維他露及台灣煙酒公司，在2004年因三片罐業務連續出現衰退，已停止生產飲料罐與食品罐。

2013年欣巴巴已由高雄巴巴集團旗下江城建設入主，入主後100%併購江城建設，公司轉型為建商。

欣巴巴完全以台灣內需為主，111年台灣整體需求靠剛性需求(個人需求)帶動，南部因實質就業機會，以及可支配所得增長，南部房市持續增溫，有一部分原因為北部市場剛需逐漸飽和，故而產生外溢效應，由台北到新北再外溢到桃園。

欣巴巴在111年以後，不論是購地自建或合建分售，推案主力都以南部為主，在台南、高雄、屏東陸續推案。

房市火熱

台灣在預售屋與二手屋成交量上在2023年下半年有明顯之升幅，暫且不提其他原因之下，有一部原因是因為新青安成家貸款在2023年8月登場。

新年安心成家貸款新制

青年安心成家貸款方案，以下簡稱為「青安貸款」，也有人稱為「青年首購貸款」，政府成立目的是希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想。自99年開辦至今，112年8月將有新版本上線；而「新青安房貸」專案利率從2.025％降為1.775％；貸款年限從30年延長為40年；貸款額度800萬調高至1,000萬，寬限期也從3年拉長至5年。

合約負債找不到的欣巴巴

現在許多人都知道要看合約負債找未來認列建案營收的公司

合約負債指的是公司在預先提供服務或商品之前，已經向客戶收取了部分款項，包含了像是「預收工程款」以及「預收備料款」，可以反映公司的訂單狀況。

通常在營建股中，合約負債反映了10-15%收取的款項，也就是5億合約負債可反映至少未來可認列50-75億營收。

欣巴巴在合約負債上從2021Q2的14億開始持續下降到2023Q4近6億，如果單純看合約負債肯定不是可以投資的公司股票。

然而欣府城-君子樓、鼓山區龍中段、龍華段一小段還未預售，幸福欣印象豐收區預售約33%，欣府城進士樓預售約68%，若是按照合約負債可能就會錯過欣巴巴未來幾年的獲利。

欣巴巴股利政策

欣巴巴過去股利政策並不穩定，有賺錢6次裡有4次盈餘分配率超過89%，一次只配股票，一次分配率只有21%。

2023年EPS為 6.24元，公司說法是配息會按照過去之高配息，若以90%來計算，目前股價74.3元，配息5.616元，殖利率7.558%，對照市場上的股票來看是不差的。

合建分售

欣巴巴正在興建之個案中，幸福欣印象豐收區、欣府城進士樓、欣府城一品樓、高雄市鼓山區龍華段一小段、北投區崇仰段二小段等都是採取合建分售方式。

合建分售是什麼？

合建主要分為︰「合建分售」「合建分屋」「合建分成」等三種模式，三種模式都是地主出土地，建商規劃興建，最大差別在房子蓋好後怎麼分回銷售與分潤。

房子出售時，建商賣出「房子」、地主賣出「土地」雙方簽訂房屋買賣契約，地主則與買簽訂該戶房子的土地持分，雙方除了和買方各自簽訂契約外，通常也會各自收取購屋款、土地款；合建分售通常由建商負責銷售，而管銷成本要如何分攤，就由雙方合意約定。

簡單說就是預售時，買方簽署的合約分別有買房子與買土地。不管是哪種合建方式都需要與地土分成。