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欣巴巴(9906)-合約負債找不到的南部獲利王!

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更新於 發佈於 閱讀時間約 8 分鐘
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欣巴巴

欣巴巴事業股份有限公司(代碼9906;簡稱:欣巴巴)成立於1967年,前身為興達股份有限公司,於2013年8月正式更為現名。公司原主要業務為自行研製蟑螂藥、洗衣劑及殺鼠劑等,後跨足飲料用罐身及罐蓋生產廠商。其兩片鋁罐主要客戶有維他露及台灣煙酒公司,在2004年因三片罐業務連續出現衰退,已停止生產飲料罐與食品罐。

2013年欣巴巴已由高雄巴巴集團旗下江城建設入主,入主後100%併購江城建設,公司轉型為建商。

欣巴巴完全以台灣內需為主,111年台灣整體需求靠剛性需求(個人需求)帶動,南部因實質就業機會,以及可支配所得增長,南部房市持續增溫,有一部分原因為北部市場剛需逐漸飽和,故而產生外溢效應,由台北到新北再外溢到桃園。

欣巴巴在111年以後,不論是購地自建或合建分售,推案主力都以南部為主,在台南、高雄、屏東陸續推案。

房市火熱

台灣在預售屋與二手屋成交量上在2023年下半年有明顯之升幅,暫且不提其他原因之下,有一部原因是因為新青安成家貸款在2023年8月登場。

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新年安心成家貸款新制

青年安心成家貸款方案,以下簡稱為「青安貸款」,也有人稱為「青年首購貸款」,政府成立目的是希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想。自99年開辦至今,112年8月將有新版本上線;而「新青安房貸」專案利率從2.025%降為1.775%;貸款年限從30年延長為40年;貸款額度800萬調高至1,000萬,寬限期也從3年拉長至5年

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合約負債找不到的欣巴巴

現在許多人都知道要看合約負債找未來認列建案營收的公司

合約負債指的是公司在預先提供服務或商品之前,已經向客戶收取了部分款項,包含了像是「預收工程款」以及「預收備料款」,可以反映公司的訂單狀況。

通常在營建股中,合約負債反映了10-15%收取的款項,也就是5億合約負債可反映至少未來可認列50-75億營收

欣巴巴在合約負債上從2021Q2的14億開始持續下降到2023Q4近6億,如果單純看合約負債肯定不是可以投資的公司股票。

然而欣府城-君子樓、鼓山區龍中段、龍華段一小段還未預售,幸福欣印象豐收區預售約33%,欣府城進士樓預售約68%,若是按照合約負債可能就會錯過欣巴巴未來幾年的獲利。

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欣巴巴股利政策

欣巴巴過去股利政策並不穩定,有賺錢6次裡有4次盈餘分配率超過89%,一次只配股票,一次分配率只有21%。

2023年EPS為 6.24元,公司說法是配息會按照過去之高配息,若以90%來計算,目前股價74.3元,配息5.616元,殖利率7.558%,對照市場上的股票來看是不差的。

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合建分售

欣巴巴正在興建之個案中,幸福欣印象豐收區、欣府城進士樓、欣府城一品樓、高雄市鼓山區龍華段一小段、北投區崇仰段二小段等都是採取合建分售方式。

合建分售是什麼?

合建主要分為︰「合建分售」「合建分屋」「合建分成」等三種模式,三種模式都是地主出土地,建商規劃興建,最大差別在房子蓋好後怎麼分回銷售與分潤。

房子出售時,建商賣出「房子」、地主賣出「土地」雙方簽訂房屋買賣契約,地主則與買簽訂該戶房子的土地持分,雙方除了和買方各自簽訂契約外,通常也會各自收取購屋款、土地款;合建分售通常由建商負責銷售,而管銷成本要如何分攤,就由雙方合意約定。

簡單說就是預售時,買方簽署的合約分別有買房子與買土地。不管是哪種合建方式都需要與地土分成。

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阿賢-avatar-img
2024/04/17
我想詢問一下 一品樓完工時間2028 他會在今年就認列營收嗎?
穩中翻倍-dp-avatar-img
發文者
2024/04/17
阿賢 你應該是看到樂居的時間 ,法說會 公開說明書都是說今年 ,建照在111年 很難想像會蓋到118年,應是樂居有誤
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