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日本旅遊達人，分享最新的日本情報！持有多間日本物業，分享最新日本投資資訊！於2017年與上市公司E-Print集團合作成立Sakura Japan，並於2018年成立Sakura Global。

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由新到舊

日本「老年少子化」嚴重政府積極搶人才放寬在留資格日本政府由過去的「排外」心態大刀闊斧，除了放寬外國創業者的日本在留資格條件，由停留1年，只要符合條件亦可無限期停留外，去年新增年收入2000萬日圓以上的技術人員在日本停留1年，即可以申請永住權的制度。未來擬允許海外大學畢業生日本求職時可停留2年等。

買樓慳遺產稅日本一銀行出租按揭首季急增8成受惠日圓疲弱，吸引不少全球旅客前往日本報復式消費，同時亦吸引港資機構投資日本大型項目，就連日本國民亦積極投資房地產，令其按揭貸款總額急升。日本政府觀光局公布的數據顯示，拜日圓疲軟之賜，今年6月訪日外國旅客估計破200萬人，創3年半以來新高，已恢復到疫情爆發前2019年同月的72%，另外今年上半年

明年起買日本物業須提供具永居權聯絡人資料日本物業為不少海外投資者鍾情的市場。近日市場卻拋出震撼消息，稱當局即將修改不動產登記法，凡購買日本房地產者，必須提供擁有日本長期居住權者的基本信息。而且其身份信息、姓名、住址等，會和購買人一同登錄在不動產登記簿上。

東京去年新樓均價急升4成越住越細千呎以下單幢一戶建增2.7%日本近年不論是旅客入境人數、樓價，還是通脹率均是出乎意料地高企，加上多間日企均工會爭取加薪要求，市場預計今年工資增長將達到5%甚至更高。若近年投資日本樓市，在過去3年可避開香港樓市跌幅，亦避開了歐美市場的大幅加息。加上日本市場租金收益穩定，樓價遂逐步向上。

日圓兌港元跌穿5.2算日本樓價再上一層樓中國富人買樓資金湧往東京江東區日本央行早前取消負利率，將政策利率由負值上調到0%至0.1%，為2007年以來首次加息，正當坊間以為日圓會上升時，日圓卻掉頭向下，日圓兌港元更跌穿5.2算。

円價超低大時代投資者殺入日本狂掃酒店受新冠影響的旅遊業已逐漸恢復，除了大量港人到日本旅遊，根據日本觀光局早前公布七月份旅客估算，外國遊客再度突破二百萬人次，香港旅客人數更重回疫情前水平。另外由於多國民眾報復式訪日，令旅遊業強勁復甦，酒店亦供不應求，房價不斷飆升，平均酒店租金已衝破2019年疫情前水平，加上日圓兌港元匯率持續沉底，跌破5

日本樓去年升7.5% 日本樓保值兩大原因日本樓市利好，新加坡投資者對日本物業投資更為積極，今年四月份新加坡企業對日投資（企業合併與收購）收購日企金額已達3500億日圓（約188億港元），以打破過去最高紀錄。而且對日本的投資年總額已連續3年超過10億美元。今年更是繼1992年以來第三次總額超過20億美元。

「報復式」外遊日本酒店房價急漲200%過去數月日本經歷遊客「報復式」外遊，除了主題公園大排長龍外，就連日本酒店出現供不應求的情況，剛過去的2及3月的住宿人數恢復到巔峰時期的7成，令酒店客房房價急升兩倍。日本觀光廳根據《住宅宿泊事業法》發佈民宿實際數據顯示，2至3月的住宿人數為25.1萬人，對比去年同期增加約8成。其中，外國人佔當中的

日本私樓樓價急升逾3成東京都急忙增建「公屋」逾4倍日本樓價在疫情期間谷底反彈，其中新建住宅的平均銷售價格更是按年急升逾3成。有見及此，東京都在4月份為預計結婚的情侶和孕育下一代的低收入人士擴充「都營住宅」，「都營住宅」即是由東京都負責管理和運營，面向當地住房困難者，以低廉的租金供應的住宅，類似於香港的的公屋。日本不動産經濟研究所公佈的最新數據可見

日本億元豪宅數量急升東京房地産躍居世界第二日本樓市隨着各地防疫解封，各國旅客前往日本頻繁，日本股市創下33年新高，同時亦有不少機構投資者積極進駐日本市場。近日日本各地區的億元豪宅數目更是不斷上升，加上日本不同地區陸續恢復疫情的進度，大型豪宅項目相繼落成，吸引外資投資日本房地產，更令東京房地產投資升至世界第二。

日本退休儲蓄僅100萬一方法可抗通脹一個人或一個家庭到底要有多少儲蓄金額，才算足夠？在日本是一個敏感話題，可是不算清楚，到了退休的年齡，卻頓時發現沒有足夠儲蓄，來應付醫療費用及日常開支，加上每年儲蓄正在逐年減少，確實很徬徨。有調查指，日本家庭的平均儲蓄逾1000萬日圓（約56萬港元）。根據日本中央金融服務信息委員會，在2020年發表

邊旅行邊睇樓︳沖繩地價急升那霸市現兩億物業隨着疫情解封，日本旅遊當旺「邊旅行﹑邊睇樓」成為不少人的旅遊模式。日本其中一個旅遊熱點沖繩縣受惠於大量海外投資者湧入購買「渡假屋」，新建住宅樓的價格不斷上漲。在過去的十年內，平均樓價格上漲了40%。沖繩縣那霸市甚至出現了創新高樓價，超過2億日圓（約1164萬港元）的豪宅。

日本旅遊帶動樓市復甦海外買家狂掃酒店金額達5000億說了多年的日本賭場，終於拍板落戶大阪。日本國土交通大臣齊藤鐵夫在本月中正式批准大阪綜合度假村連同賭場的計劃，將會在人工島夢洲建設，距離心齋橋、難波等旅遊熱點，不塞車大概20分鐘車程，並預計最快在2029年底前啟用。

港人瘋狂去日本︳東京樓市創21年新高均價重上一億日圓隨著疫情放緩，日本經濟逐漸復甦，至於日本物業近月隨著港人到日本瘋狂購物下，詢問情況更是倍增。至於日本樓價方面，東京都心區二手物業自去年11月達到 1 億日圓（約592萬港元）的大關以來，及後連續兩個月下降。二月更是大部份地區有反彈跡象。踏入復活節期，以本行為例，詢問情況更是倍增。

日本酒店零售業全面復甦隨着各國疫情陸續解封，日本開關後為不少旅客的旅遊熱，不少熱門地區更是一房難求，今年3月中筆者因公事來到日本，當地繁華景象相比去年的日本更是大相逕庭，旅客絡繹不絕，街道上「逼滿人群」。日本零售業及酒店業市場更是急速反彈。根據日本仲量聯行發表的「亞太區酒店投資亮點」報告指，2022 年 1 月至 20

日本買樓收租︳大型出租公司未必最佳「買樓收租」是不少港人的投資方程式，投資日本物業收租除了看位置﹑交通配套﹑租金回報率之外，海外人士「隔山買牛」最重要是聘請良好的出租公司代為管理物業，畢竟跨境投資仍存在風險。究竟日本買樓收租要如何挑選中介及出租公司，筆者認為投資者有幾項要點需要格外留意，否則得不償失。

投資日本公寓︳屋內竟隱藏公共空間在香港買樓，大家都會知道物業有分公共地方以及私人地方，屬於公共地方的範圍，如果出現損壞，管理處是有責任維修。雖然日本也有類似這種分開管理的責任，但是與香港則大為不同。

去年12月訪日遊客突破100萬人日本自去10月全面放寬了邊境防疫措施，入境遊客的恢復情況越來越明顯。2022年12月的訪日遊客達到137萬人，恢復至疫情前2019年同期的54％。2022年全年的訪日遊客約為383萬人，雖然僅是2019年的12％，但卻是2021年的16倍。日本酒店及百貨商場等的相關消費十分活躍。日本國家旅遊局

日本放寛經營民宿的資格「零經驗零牌照」都得？日本政府為了有更多設施以迎接外國旅客，計劃於今年放寛民宿業的限制，即使沒有不動產執照或者是業務經驗的亦都可以經營及管理民宿。

東京都心區二手樓價連升14個月破億日圓港人重返「家鄉」日本困難重重，飛往日本的航班每天都在變化，但仍無阻港人熱愛投資日本磚頭，早前《金融時報》提及有一大班香港投資者趁日圓低水，前往日本東京掃貨。

日本買樓永久業權V.S.借地權香港所有的土地均由政府所擁有（除了中環聖約翰教堂），而發展商買地其實只是政府向發展商批出地契，承認發展商為該土地的承租人，而並非實質擁有土地。而日本，其實亦都有類似的情況，但分別是業主可以是個人、政府或者團體。所以購買物業時，買家要留意所購買的單位是永久業權，或只是有「租借權」。日本購買住宅物業

日本開關︳海外投資者半年內豪擲逾5000億掃物業日圓持續低水，隨着日本開關，連帶海外人士投資日本物業交投開始活躍。不僅是海外的基金，個人投資者例如台灣、香港和新加坡等的諮詢出現激增，對日本的房地産表示有興趣，日圓兌換海外貨幣持續貶值現象，個人的資金正在流入日本。

日本單身貴族最想住地區月租8萬Yen以下10大車站近期開始有不少港人到日本進修升學或工作，甚至移民到日本。特別是東京，一些單身貴族都會選擇到這類市中心居住。有日本調查發現，月租8萬日圓（約4,460港元）的東京23區，最受到外國人歡迎，究竟10大單身人士宜居車站是在哪裏？

日本不單人口老化 425萬伙舊樓陷嚴重老化研修例強制重建很多已發展國家的主要城市土地資源較少，亦有不少樓齡較高的房屋，其中日本便面臨舊樓翻新的困難，維修費用高而且亦較難吸引人入住，為了釋放土地資源，重建發展是一個較好運用土地資源的方法。

日本新建住宅要「節能」可承造35年期按揭隨著全球暖化問題日漸嚴重，多個國家都開始規管溫室氣體的排放量，而日本作為其中一個最注重環保的國家，亦都實施很多新的節能規例，而最新的就是日本國土交通省決定於明年（2023年）4月起，新建住宅申請「Flat 35房屋貸款」的條件中，其中一項將會要求物業須符合一定的節能標準。

東京都一戶建或強制安裝太陽能板全球都關注環境問題，日本作為重視環保的國家，打算要求發展商於東京都內新建一戶建住宅時，要義務安裝太陽能板。不過，買家要留意，即使發展商願意免費安裝太陽能板，業主亦要留意太陽能板的電池壽命有限，日後業主可能要支付維修或者拆除費用。

日本移民計分制︳最快1年可獲永居權全球都在搶奪人才，日本亦都加入行列。日本政府為了促進地區吸納海外人才，修改了永久居留權的計分制度，當中所涉及的是在「高級人才積分制」中，加入「在地方政府支持的企業就業」，讓外國人更易得分。現時該計劃已經於廣島懸、北九州市等地區開始實施，當中廣島對於外國專才的需求更高，從事半導體開發的企業都在招聘外國

日本人不買樓？︳近八成日本家庭有自住物業日本10月11日開關在即，除了帶動旅遊業外，日本房地產亦是港人感興趣的一環，然而日本當地人也會置業，尤其是30歲以上人士。經常聽到有人說日本人一輩子只租樓不買樓，認為買樓會因供樓而降低生活品質等等，但其實有近八成的工作已婚夫婦已經有自己的居住物業，而有物業的家庭主要都是30歲以上為主

日本樓按揭放寬︳海外人士可借低息PLAN 樓價100萬元都借到？日圓進一步下跌至新低水平，加上美元強勢，吸引不少投資者到日本以低滙率購買物業。如果在日本購買自住物業，只要滿足一定的條件，就可以獲得全額貸款，息率可以低至1厘。

美元兌日圓或升至145︳日本人由買轉租或推高租金日圓持續貶值，兌美元的匯率為24年來首次超過每美元兌140日元大關，年內或有可能將下探每美元兌日圓升至145。日本央行目前仍沒有改變繼續貨幣寬鬆的姿態，日本進口企業買入美元的需求也創出歷史新高，這正在帶來日圓下跌。當然日圓貶值除了帶動出口增加外，目前日本開關逐步放寬下，將會帶動日本旅遊業。

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日本開關︳國內旅遊增長強勁恢復疫情前的8成日本旅遊業逐步復甦，相信不少人也希望「返家鄉」，其實香港首個日本旅行團亦於上月底出發，另外北海道新千歲機場國際航班，在昨日（17日）相隔超過2年後，首次恢復國際航班，首班機是由韓國仁川起飛的大韓航空航班。除了代表旅客終於可重遊日本外，亦意味著日本冰封兩年多的旅遊業要重新出發了。

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