李明輝Samson｜方格子 vocus

李明輝Samson

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上市公司「eprint集團」成員「Sakura Global」環球市場分析及研究部主管；近年致力開拓英國房地產業務，分析英國物業市場走勢，了解英國各城市的規劃及配套，為投資者置業。

由新到舊

上海中產流行泰國買渡假屋 9個月狂掃逾3500伙過去泰國受疫情影響，重挫當地旅遊業給樓市，其中泰國潑水節的慶祝活動皆被取消，今年為四年來首次復辦，更吸引大批遊客前往泰國。除了日本，泰國曼谷亦是人頭湧湧。泰國五天長假預計帶來1,250億泰銖（約285億港元）的旅遊消費，為泰國經濟和疫後復甦注入強心針。

【李明輝專欄】化妝樓難逃測量師法眼 46％英國樓「被貶值」最近聽到朋友說購買的英國樓「被貶值」，甚至估價不足，銀行無法批出按揭，令其十分頭痛。其實物業估價下調，大部份因為銀行的測量師對物業進行評估，估值低於買賣雙方商定的價格，後果往往是銀行減少提供貸款來支付賣方的定價，甚至拒絕貸款。在英國，物業被銀行評定「貶值」並不罕見，因此必須了解物業貶值的原因及應

英國加息爆煲拍賣盤湧現為7年新高隨著美國加息下，英倫銀行跟上加息步伐下，英國房地產投資市場不再如兩三年般熾熱，尤其是按揭利率不斷上升的前提下，借按揭買英國樓的投資者更是越來越少，不少買家更考慮以現金置業，以節省按揭的利息支出。

英國上車靠「逆權侵佔」流浪漢逆轉變百萬富翁早前一文提及有香港的投資者將購入的英國的獨立屋，交托給住在英國的表姐一家代租，為了節省letting fee，結果如意算盤「打唔響」暗地裡被表姐「鵲巢鳩占」，不但收不到租金，表姐一家還搬入去住了一段時間，電器壞了都叫業主修理，業主卻常常收不到租金，之後知道了更很不好意思趕走表姐一家，結果一直在拖。

英國公司慳稅攻略物業增值稅慳8%過去一直有不少港人投資英國物業，部份投資在沒有進行稅務規劃時，密密掃入多間物業，尤其是手上持5至6個出租物業、並借盡按揭，但是一到報稅年度，卻是十分「肉痛」，在按揭利率大增下，繳交稅金大大提高。

英國樓親友代租收唔到租反被鵲巢鳩占？近年不少海外投資者熱衷投資英國物業，雖然現時英國樓市進入調整期，但是對於早已在當地購入英國物業的海外投資來說，面對選擇物業托管出租公司的難題，是不少買家面對很頭痛的問題。

英國租金按年增加逾12% 後生仔寧「痴屋企住」過去一年英國租金增長逾12%，升幅遠遠超過工資升幅，英國過去一年，平均人工升幅僅為 6%，加上租盤短缺，但因應按揭利率上升，由買轉租需求增加令租賃市場供需失衡下，租金被搶高下，目前租金負擔能力處於10年來的最高水平。根據Zoopla 數據顯示，目前可供出租的房屋數量比5年的平均水平低38%，然而，

英國物業住蝙蝠趕走及捕捉都犯法在英國買樓，除了會遇到狐狸﹑蜘蛛外，另一樣就是蝙蝠，雖然香港人可能覺得匪夷所思，甚至想動手除掉牠們，在英國是不可行的。如果蝙蝠飛進入了物業的閣樓內，若是殺死了蝙蝠是觸犯法例，因為蝙蝠是在英國是受法律保護動物，同時也有不少人擔心屋內住進了蝙蝠或影響物業日後的出售。

英國樓價回落最壞情況或跌18%英國央行大幅度加息以遏止通貨膨脹，本月初已把基準利率從2.25厘調升到3厘，是自2021年12月以來連續第8次加息。央行的加息亦都令到按揭利息大幅上升，導致買家入市更為審慎，樓價亦都因此而受到影響。

專家分析︱英國租樓如何避免中伏？雖然每個移英人士對租樓有不同需求，例如家庭客要近校區，上班族要近市區，不過中伏事件大抵相同。其實英國政府官方網站有租樓清單供租客參考，搵盤前不妨望望。

英國樓慳稅攻略︳物業轉為公司持有按揭利率急升，有部分銀行的利率更加已經高達6厘，令到英國物業的成交量大跌4成，已經持有物業的業主，特別是投資物業的業主，更要想盡辦法去節省物業的支出成本。

英國40歲以上申請超長按揭年期兩年增加逾400%近月英國通脹持續，連帶租金不斷上漲下，亦有一部份英國人由租轉買，同時為應付不斷的加息壓力，不少英國上車一族決定將按揭年期加長，其中40歲以上人，申請35年期以上按揭貸款急劇增加。

英國冷氣屋放盤搜尋量急增280%香港入秋後，仍然感到炎熱無比。在亞熱帶地區的香港，絕大部份時間都是暖和的天氣，房屋設有冷氣設備也是「正常」配備。然而在歐洲，不是所有房屋都設有冷氣。

專家分析︳英國平均樓價創紀錄達25萬英鎊英國樓價屢創新高，在今年4月創下歷史新高，英國樓價平均價首次突破 25萬英鎊（約241萬港元）的大關，但由於生活成本上升，最近英國的出現物價通脹危機，房屋需要更長的銷售時間，潛在買家面臨財務壓力，樓價或需要降價更多才有承接，目前房地產市場顯示出現放緩的跡象。

專家分析｜新伊莉莎白線明年開通沿線樓價十年升逾200%今期倫敦友都在討論的話題，一定有新開張的Crossrail鐵路伊莉莎白線（Elizabeth line）。歷經十三年的工程，新鐵路終於在5月24日開通部分路線。最近英國樓價有升無跌，新鐵路沿路地區當然逃不過樓價升幅，今次筆者便簡單介紹新鐵路及沿路熱門地區。