英國加息爆煲 拍賣盤湧現 為7年新高

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隨著美國加息下,英倫銀行跟上加息步伐下,英國房地產投資市場不再如兩三年般熾熱,尤其是按揭利率不斷上升的前提下,借按揭買英國樓的投資者更是越來越少,不少買家更考慮以現金置業,以節省按揭的利息支出。

同時,在加息及通脹的壓力下導致生活成本上升,不少業主「供唔起樓」,加上樓市下行等因素,近期「拍賣盤」(Auction property)越來越盛行。業主需要盡快「甩手」出售物業,以緩解供樓壓力。

其實在2013年至 2022十年內,平均按揭利率維持在3.2%水平,對於買家而言相對友善,亦比較多人以按揭方式置業。最近一年息口暴增,目前平均按揭利率為5.91%。雖然較去年11月的6.76%有所下降,但與過去低息環境下相拒甚遠。

部份拍賣的房屋因業主無法負擔供樓貸款而被收回,淪為銀主盤形式推出拍賣,故近日銀主盤供應不斷上升,當然拍賣的物業的種類不限於這些被強拍的銀主盤,還有公寓﹑獨立屋及土地等,近期亦蜂湧入拍賣行。

根據英國房地產中介Hamptons的數據顯示,由2022年7月到2023年1月,投資出租物業(BTL)在拍賣行的供應由13%上升到29%,創自2016年12月18%的新高,而且推售拍賣情況較急促。

與此同時,線上房地產網站My Auction透露,其拍賣種類有38%買家,購入用作出租物業(BTL)。與此同時,英國政府在新財政年度下調資產增值稅津貼約50%,預計明年會再下調50%,即是2023年4月6日起資產增值利潤的免稅額(AEA) 從12,300英鎊降至6,000英鎊。然後從下一個納稅年度再次減半至3,000 英鎊,不少物業業主為了「食埋資產增值稅津貼尾水」加速拍賣行的整個成交速度。同時拍賣行為求盡快出售,要求買家需在一至兩個月內支付樓價,大多數買家需在短時間內準備大量現金購入。

在賣家方面,其實亦隱藏風險。其一以拍賣形式出售物業並非毫無成本,例如原業主在拍賣房間前,需要向拍賣行支付一筆高昂的入場費,由幾百到幾千英鎊不等,這筆費用不會退回給原業主,如無法成交,間接成為原業主在交易上的損失。

另外,英國設有VAT 20%,無疑令賣家出售房屋時雪上加霜。另外加上中介公司的經紀佣金,但是拍賣行上不能保證房屋能否順利交易,有可能在預期時間內找不到合適買家。

此外,拍賣行的房地產售價有可能低於市價或業主預期,例如業主急於出售而被壓價等,以拍賣形式的物業交易,在過往的市場上並非主流,相信加息持續,年底或湧現更多拍賣盤。
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