【李明輝專欄】化妝樓難逃測量師法眼 46％英國樓「被貶值」

最近聽到朋友說購買的英國樓「被貶值」，甚至估價不足，銀行無法批出按揭，令其十分頭痛。

其實物業估價下調，大部份因為銀行的測量師對物業進行評估，估值低於買賣雙方商定的價格，後果往往是銀行減少提供貸款來支付賣方的定價，甚至拒絕貸款。在英國，物業被銀行評定「貶值」並不罕見，因此必須了解物業貶值的原因及應對方法。

常見的物業「貶值」原因是賣方的賣價過高，有部份業主企圖透過裝修為他們的物業增值，然而情況往往過於樂觀，物業叫價太高，銀行對價格過高的物業，估值時持謹慎態度。雖然物業裝修，例如提升EPRC能源評級確實能為物業增值，但是叫價太進取，甚至只是「化妝」物業仍難逃測量師的法眼。主要原因是銀行不會做蝕本生意，害怕借款太多收不回來。

尤其是在賣家出售房屋時，有朋友放售其英國物業，事前亦花了一筆費用裝修，物業叫價50萬英鎊，並且已經找到下手買家出了offer，但是下手買家希望確保該物業的售價合理，以及物業質素沒有太大的瑕疵，於是向銀行申請按揭貸款，當銀行的測量師入屋進行實地評估後，估價只有45萬英鎊，與業主原定叫價相差10％，銀行亦無法提供到價的貸款，買家需要先掏腰包，抬錢5萬英鎊，再加上買樓的各種雜費及印花稅，買家「計唔掂數」下，使買賣雙方無法順利進行交易。

按揭貸款比較網站Bankrate UK在2021年的研究發現，有46％的英國物業被銀行低估。根據調查結果顯示，樓價位於40萬英鎊至50萬英鎊之間的房屋成為貶值幅度最大的受害者。

另一種常見「物業貶值」情況，則是業主的固定利息的貸款方案已經到期，需要為物業轉按時，出現樓價估值下跌。由於過去兩﹑三年樓市因「印花稅假期」﹑首次置業等政府政策推高英國樓價，目前因應通脹居高不下﹑英倫銀行不斷加息下，英國樓市下滑。 英國樓每隔2至5年，當固定年期到期時，需要為物業轉按，轉按前必須進行估值。但銀行確定其房屋價值低於業主預期，新的貸方案則可能拒絕業主的轉按申請。在某些情況下，銀行批出的按揭利率或會增加，或可能使業主供樓還款額上升，造成負擔及生活壓力上升。

物業被低估，其中一個方法是「貨比三家」，賣家除了直接降低售價外，另一方法時尋找不同銀行，不論是大型的high street bank，還是中小銀行，不同銀行的不同測量師對物業進行估價的方式均有不同，或有一家是最貼近賣家的估價，但是要留意，部份銀行或有收取相關的服務費。

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