新加坡金融管理局對REITs的規定

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新加坡REITs由新加坡金融管理局根據《證券和期貨法案》(The Securities and Futures Act)中的基金管理辦法進行監管。可以上新加坡金融管理局網站查詢。
REITs在新加坡得以獲得投資人的青睞,主要是因為REITs與股票相比是較安全又有吸引力的一個投資工具,而這主要歸功於以下幾項監管政策。
1. 稅的優惠
對投資者來說這是最具有吸引力的一個投資動機(這裡指的是個人投資者,法人則不是)。比如說,如果是個人投資一個物業並將其出租來賺取租金收入,除了必須根據新加坡稅務局核定的該物業價值繳納財產稅之外,租金收入也將併入總收入納稅。以上兩種稅將顯著降低擬投資物業所取得的收益。而如果你投資的是REITs,那麼你取得的紅利將是完全免稅的(外國投資者也是一樣)。同時只要REITs將至少90%收入以紅利方式分配給投資者,那麼REITs本身也不需要繳納任何稅,這意味著絕大部分REITs的收入都將成為投資者的免稅收入。也因為這個原因,REIT的投資者可以定期收到紅利分配,通常每季或半年可以收到一次。
2. 槓桿率
REITs的成立初衷是提供一種安全的投資工具,所以為了減少管理者使用過高槓桿帶來風險,新加坡金融管理局將REITs的槓桿率限制在45%以下,這能夠有效地預防REITs為了提升分配率而承擔過多的債務,從而保護投資者在經濟蕭條期間也不至於遭遇過大的損失。
3. 物業的開發
新加坡REITs的物業開發金額不得高於該REIT所有物業價值的10%(雖然有例外規定,但我希望說明的是基本原則就不特別提例外規定)。這一規定限制了新加坡REITs從事地產開發的能力,使得只有AUM夠大的REITs才能進行物業的開發,而且其比重也不高,從而降低了相關風險,使得商業模式更加清晰。也就是REITs應該聚焦於其作為物業業主的角色,而希望投資房地產開發業務的投資者,可以在另外購買開發商或不動產商業信託的股票。
4. 費用結構的揭露
新加坡金融管理局聲明不會干預管理人員收取費用的結構或類型,但會要求他們揭露所收取每種費用的理由。管理人員必須解釋計算績效費用的方法,並說明這種方法如何考慮到REITs投資者(單位持有人)的長期利益。
REITs投資者應該注意什麼呢?這與真正投資REITs能獲得的報酬有關,也就是其NAV或DPU的增長。舉例來說,假設一個投資者在2013年擁有某REIT的100個單位,經過五年來到2018年後,他仍然擁有相同REIT的100個單位。同時REIT的可分配收入從1億新加坡幣增加到2億新加坡幣,增長了100%,這是一個非常不錯的成長。但由於有發生私人配售和REIT採用發行新單位支付管理費,其發行單位數也從1億增加到2億,因此該REIT的DPU與五年前相同持平為1新加坡幣。也就是該REIT的可分配收入增加了一倍,但作為投資者的你,卻不會有任何額外的好處。
因此,REIT的投資者一定要注意REIT的經理費用是否至少有部分是基於REIT每單位數據的增長。如果情況並非如此,那麼請仔細研究管理人員提出的理由並認為它是否合理。
儘管如此,還是得強調,即使擁有正確的激勵措施,但這並不是投資取得好成果的靈丹妙藥。HPH Trust USD (SGX: NS8U)的收費結構與單位持有人的利益非常一致。可悲的是,它在2011年3月IPO首日收盤價格0.95美元的交易價格,2019年2月25日收盤時僅剩0.235美元(見圖一),即使加計分配的紅利(總計2.8202港幣,約為0.366626美元),總報酬率為負59.72%((0.95-0.366626-0.235)/(0.95-0.366626)。所以在投資REIT時,還是有許多其他重要因素需要考慮,如REIT投資組合中物業的類型和質量等。
圖一、NS8U走勢圖
5. 薪酬政策的揭露
新加坡金融管理局要求管理人員在REIT的年度報告中揭露其薪酬政策和程序。
通過更好的揭露方式,投資者可以對薪酬政策和程序是否合理做出更明智的判斷。這對投資者的幫助很類似前一點費用結構的揭露,因為管理人員的薪酬政策如果與單位持有人利益一致,也很可能增加投資者取得良好投資報酬的機會。
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