有關房價的兩三問

因為這幾個月被逼婚的（逼去相親）結果，常常被問到一個老問題，就是之前一支電視廣告，最後家長問：「那...你們住在哪裡？」

筆者的回答簡潔有力：「租房子啊」，然後被一群長輩白眼。

雖然這可能不可考了，但誰規定結婚就一定要買一個自己的房子？這道理哪來的？（有知道這種說法起源的高人請不吝告知）

前兩天被問到，筆者到底怎麼去算這個房價合理不合理的？筆者想的沒那麼複雜，也沒有政大張老師那種觸怒全台灣房地產業者的勇氣，筆者的算法非常簡單易懂。

前提：房子是自住，非投資用，且要可以住到筆者活過中華民國平均男性壽命以上，算五十年好了

為什麼說是要自住？因為如果是買第二棟房子，無論是買來租人或是買來保值打算過兩年賣掉，不同的態度當然決定了房屋的價值與否，要拿來住的當然不一樣。五十年只是一個基準，實際上可能三十年房子就要倒了，這種講法雖然誇大但不過份，筆者印象中小時候住的公寓，沒有電梯的國宅，二十年不到已經是鼠輩橫行，蟑螂螞蟻的巢穴，以一般中產階級的狀況來說，這種房子一百萬都不值得花。換言之，筆者把這個時間當作換屋的基準，留給子女都沒辦法。話又說回來，要是台灣慘到五十年後的老房子都必須要留給子女，那買不買也就不重要了。

現在一棟3房2廳的家庭格局，價格大概300多萬，當然這跟地段等等有關，就算它有個四百萬好了。一個有電梯跟大樓中庭的郊區標準，四百萬買個30多坪的3房2廳格局應該不過份。（筆者家附近新蓋好的，差不多要350萬），那麼筆者要想的就是，這四百萬到底值不值得拿去買這棟房子？筆者的認知是，虧本到了極點。

400萬拿去租一間同樣格局的房子，假設交通範圍就在交流道附近開車五分鐘的距離，筆者親戚就有類似的條件一間，屋齡10年坪數約40租人家8千塊一個月，現在聽說還面臨到降價壓力，不過10年前聽說租金可以有12000。總之，就算要8千塊好了，用400萬去除可以租500個月！總共41年半。

天啊，如果屋齡越老租金越低，其實光用租的，400要租五十年綽綽有餘。但這種算法忽略掉了房子租久了還是別人的問題，所以我們要用另一種算法。假設一棟40年屋齡的屋子，同樣條件可以賣多少？筆者那位親戚附近就有這種老社區的屋子，經過很多次看到掛著的牌子，大概從來沒超過150萬，這幾個月跌到說100萬，私底下聽到其實屋主連100都可以再降價下去。就算是150萬好了，假設㐰年的時間可以從400萬跌到150萬，用中學數學去算，都可以得到一個算數平均數是275萬........................那花400萬幹嘛？

簡單說，買到的房子都是現值，所謂的買屋保值這種講法簡直是鬼扯，再說如果是要自用的，買來保值？既然又不會賣，那保值幹嘛，如果保值是要拿來賣的，那就不算自用了。筆者不是什麼投資理財專家，但如果是買來要投資的，筆者的認知很簡單，用300萬買到一棟「每個人」都認為要花500萬的房子，然後過兩年等到景氣好一點，只要能用比300萬高賣出就好。簡單說，筆者會去看一下房屋跌價的曲線，然後決定實際上購買價格，不過印象中好像新屋過五年就跌掉30％的比例很高吧？所以筆者對買屋投資的興趣不大，因為房價的高低跟自己努力與否沒太大關係。

好吧，筆者還沒有算，真的拿了400萬放銀行，每個月去自動扣款房租，還會有利息錢的部分，實際上會更低，更不提房屋租金也會隨著屋齡等條件降低，實際上400萬的活用價值更大。考慮到其他存款的活用姓，拿錢直接繳給銀行，或是貸款的方式讓自己背債務，怎麼樣筆者都想不通這到底哪裡合理。

更重要的是，現在的時代又不是古早的農業時代，筆者今天在桃園工作，明年會不會到台中，後年到美國，十年後在南極陪企鵝，真的是天知道。那種永恆不變的環境已經不存在的今天，除了公教人員流動性相對小的幾種職業外，對筆者這種會到處跑的行業來說，買一個房子說要住他五十年，自己都覺得很好笑。那麼買一棟房子，貸款還沒繳完就要搬家，那原有的房子怎麼辦？租別人？別鬧了，筆者身邊所有的例子，幾乎沒有人是那種可以拿房租抵貸款有剩的。這不更好笑嗎，表示一般的租戶根本不認為房子有這麼高的價值，或是表示自己貸款買的房子，其實根本就買超過了實際價值。

筆者的認知，說穿了就是幾項。

所以，這表示了房子買來遲早會跌到一個最基本的價值，就是「除了住」以外幾無用途，當然你如果要連地價或是地段算進去這更複雜，所以筆者從來不考慮買到什麼市中心，要買就是買偏郊區，最多是加入離交流道或是主要幹道五分鐘以內的距離。別以為這個附加條件很嚴苛，現在台灣到處都是省道，一高二高貫穿整個大西部，橫向的快速道路到處都是，在這種情況下已經沒有什麼意義上真正的「荒郊野外」，如果交通條件必須當作一種財物來看，那麼當以往交通便利如果是一種「稀有財」，在交通四通八達的今天，這種「稀有財」的價值其實會更低，而不是提高。簡單的說，筆者認為當交通越來越便利，那種「距離XXX幾分鐘」這種說法要拿來當作漲價的理由，已經不充分了。

把話說白一點好了，在今天全台灣閒置住宅多到哭爸的狀態下，可以當作稀有財來說嘴的條件，已經廉價到不能在廉價的程度了。要說服筆者買個房子好成家立業的各位親友們，死了這條心吧，筆者怎麼算都不覺得現在的房價「低到可以進場」。

筆者不是感覺派的，請拿數據說服，謝謝。 = =