預測不動產走勢的二拍指數 已來到高點

不動產估價跟所有資產估價一樣，最困難也是大家最想知道的，就是未來走勢。研究股市景氣時常看的指標，如北美企業的存貨周轉天數、經理人採購指數。台灣房市趨勢有沒有類似的預判指標呢？有的，並且已經來到高點。

不動產估價師或者不動產自動化估價系統(Automated Valuation Model)都是根據至少3個月以前的成交資訊來評估，因為房產交易從簽約、過戶交屋到實價登錄資料公開是有至少三個月時間差的。

為了讓估價結果更貼近市場第一線，各家業者都有個商業機密的修正參數k。其中最常用的就是平均銷售天數，銷售天數縮短代表房價上漲機率較高，銷售天數拉長就代表房價下跌的機率較高。

這個指標只有一個缺點，除了國泰房地產價格指數會發布上一季的30天新屋銷售率以外，一般投資人不容易取得其他資訊。

筆者更常用的觀察指標是法拍出價狀況，第一是資訊透明、容易即時獲取，第二是法拍市場參與者較多為從事不動產相關的專業投資人，因此更能代表相關從業人員對房地產未來走勢的總體看法。

簡單說明法拍運作的一個通則(不代表全部)，為了避免予人賤賣資產的口實，第一拍的底價多會高於市價。如果第一拍流標，會將第一拍的底價打八折作為第二拍的底價，第二拍的底價通常會跟市價較接近。

所以拍賣成交價高於二拍底價的比率，就相當於房地產市場的經理人採購指數，我命名為二拍指數。

過去十年二拍指數平均是49.9%，高於50%時代表參與法拍市場的專業投資人看好未來行情，反之亦然。圖表中是每年8/1至9/16的二拍指數，2014以前是台北房地產上一波榮景，二拍指數在60%左右。

2015年房地產榮景嘎然而止，成交價格掉頭往下，同期的二拍指數從2014年的61.9%見高點後掉至2015年的36.4%。2020年因疫情影響二拍指數降至37.5%，房市卻未見回檔。今年同期的二拍指標是66.1%，已經來到歷史高位，代表房產業內人士對市場目前是極度看好、後市可期。

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