2022戳破房市泡沫的3種經濟走向，現在購房還安全嗎?

2022/08/22閱讀時間約 5 分鐘

台灣房地產因疫情期間的金融放水而泡沫化嚴重，在全球通漲嚴重、美國升息、少子化和房產稅的內外部因素下，有戳破房市泡沫、房地產崩盤、房價崩跌的可能，房價未來走勢的究竟如何？2022還可以買房嗎？哪些方面市我們投資房產需要注意的呢？

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2022，我們在疫情、戰爭的影響下，通貨膨脹已經很高了，但這狀況仍有可能繼續

為了抑制通貨膨脹，調控利率是常見的對應手段，而因為複雜的國際金融原因，全球的利率必須得跟著美國的利率走，所以只要美國任性調升了他的利率，台灣也不得不做出調整

我們可以很明顯的看出來台灣的房價跟利率是有負相關的，並且在這近10年來台灣的房產已經習慣了約1%的低利率環境，那如果利率漲到個5%就好了，整個環境的變化那可就是非常劇烈的了，房地產不崩也會有很大幅的修正

不要以為利率升到5%不可能喔，1980年代美國就因為刺激經濟後後控制不住通貨膨脹，最終導致了利率上升到 21%

而近期的國際環境跟1980年代是有很多相似處的：

整體而言我們看代表通漲的美國消費者指數，即便在升息後也並沒有明顯的下降

那麼美國必然需要繼續抬升利率才行，那要升到多高，會不會升到5%還是1980年代的21%，這個就不知道啦，我們只知道利率升的越高，那台灣的房市風險就越大

當然小蔡哥我也快速解釋一下為什麼利率會壓垮房價，我們簡化一下概念，如果你買房每年可以把房再租出去每年賺2%，而房產每年增值2%，同時房產稅每年要繳交2%回去、並且我們假設房貸的利息很低，暫且計為0%，這樣我們可以簡化改念成我們一年可以透過房地產賺個2%

但如果房貸利率上升到了5%，那同樣的條件下，我們每年就會變成虧3%，這樣情況下投資客和建商都不願意再投入房地產，那房市就可能會出現崩盤

小結一下：當全球利率因應通膨不得不持續上漲，最終，含台灣的全球的房市都可能一起崩塌

關於房地產，人們長說短期看金融、中期看供需、長期看人口喔

日本的勞動力人口跟GDP增長跟房價，確實出現了高度的連動，這裡會讓很多人把兩者關聯起來說台灣的少子化也將會讓台灣的房價下跌甚至崩盤

但台灣真的會因為勞動力人口減少而影響房價嗎？台灣2015勞動力人口就到頂了為什麼房價沒有跟著下跌呢？
其實真正要看的還是人均GDP而不是人口喔，怎麼理解呢？我們想像一下哈，如果台灣某天發現了石油，那台灣肯定要賺翻了，這時候就算台灣勞動力人口再怎麼減少，地價、房價也還是會上漲的對吧？

這樣我們就可以解釋，台灣雖然2015的勞動力人口就到頂了，但是台灣強大的半導體產業把GDP給撐了起來，對比日本1990後停滯的人均GDP，台灣不能單純套用人口減少房價就會下跌的教科書理論

然而，台灣重度依賴的半導體行業變動太快了，當年的Intel、後來的三星、現在接棒的台積電，難保十年後台灣的優勢就又給轉移出去了，那時候台灣的人均GDP還能保持增長速度嗎？

如果不能的話，那台灣就會像日本一樣出現房市崩盤!

這個也就是建商、炒房投機客最怕的啦，整天喊著說房產稅來了台灣就要毀天滅地一樣

台灣的高房價一大原因也是源於這個房產稅過低，從這些新聞我們大概會有個印象，那就是房產稅升了，好像就不該再去買房了？

我們該怎麼理解背後的數學邏輯呢？還是用前面的案例來說明，例如我們買了房每年租出去每年賺2%、房產每年增值2%，同時房產稅每年要繳交2%回去，那我們每年還可以賺個2%

但是如果房產稅升到了5%的時候，那買房的收益就沒了，這時候房屋就不能稱之為財富而是負債了，因為持有著就是虧錢，還不如租房算了

因此如果政府出盤了激進的房產稅，那麼房價是可能會崩盤的

但是我們不要被無良建商和炒房客給騙了喔，一調漲房產稅就崩的恐嚇說法是錯的，實際政府要調漲房產稅肯定是漸進調升的，我們現在也有2%的房產稅阿，難不成調到2.1%就會崩？會崩的只有這些投資商人和炒房客的利益而已

所以說下來，房產稅也是個可以導致房價崩盤的因素，但造成悲劇的可能性比較小

我們聊完了三個可能造成房地產崩盤的可能：利率、人口、房產稅

還有沒有其他造成台灣房地產崩盤的可能呢？我看澳洲房產崩盤就不是這三原因造成的喔，知道澳洲房市崩盤原因的小夥伴能在評論區留言一下嗎？

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