台灣房地產泡沫化?何時崩盤?為什麼房價這麼高?
2022/08/07閱讀時間約 8 分鐘
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台灣人買不起房的現象嚴重，台灣六都的房屋租售比達到了40~50年的程度、平均房貸負擔率36.9%、房價所得比10~16年，這先現象已經超過了國際房產泡沫的警戒線，讓本就已經買房困難的年輕人更加困惑到底該怎麼辦
可惜的是多數網上房屋專家的文章為了搏眼球誇誇其談，想要藉由網上的資訊來判斷台灣的房價是否過高，實在是太困難了！
這篇文章小蔡哥會跟大家分享台灣高房價最核心的因素，比對海外與台灣的房產市場、理解台灣經濟結構，看見大局中的必然與偶然，到底台灣的房價是炒房炒出來出來的泡沫、還是正常台灣的房價就該這麼貴？
什麼樣的房價趨勢合理？
正常一個國家的房價應該是跟著 GDP 的增長一起增長的，房價不該脫離於國家的收入自己增長
用美國、日本、澳洲的房價為例，多數時候房價與GDP的走勢都是一致的
美國、日本房市崩盤的前兆?
但是！實際上美國、日本、澳洲都有房市崩盤的狀況發生！那這又是怎麼回事呢？
確實回顧美國2008房屋次貸泡沫時期，我們會發現美國的GDP和房價走勢拖鉤了！這也導致後續的房市崩盤
我們也另外看看日本1980年經濟泡沫化的狀況，會發現房價也出現超出GDP的不合理增長
雖然，單看GDP和房價關係的這個分析方法不夠嚴謹，但這個方式足夠幫助我們抓住房市的大方向，可以簡單理解只要房價不偏離GDP的走勢太多，那麼房價就不是虛高、泡沫不嚴重，不會崩盤
台灣房價泡沫有多大？ 不大！
按照前數論點，如果台灣的房價是跟著GDP走的，房價就沒有嚴重泡沫
我們來看看台灣的GDP和房價走勢，會可以看到基本從2008年後台灣的房價雖然有些許偏離，但都還在合理的範圍之內，雖然2012~2016年間房價有偏高的跡象，但隨後很快也修正了
如果我們分析的嚴謹點，追加 GDP 增速 vs 房價增速作為輔助分析，會可以發現，當房價比GDP增長的快後，房市過熱後總會有一波價格的修正冷卻
另外我們再參考可以預見美國2008房屋次貸危機的先行指標：房貸違約率(商銀貸款違約率-住宅)，當炒房的投機情緒捲入了沒能力買房的民眾參與時，房貸的違約率會顯示出異常波動，在實際房價變動前就會出現徵兆
而觀察最近台灣的信貸違約率，可說現在的數字是近10年來最穩健的，多數買房的人都是有能力還上貸款的！
所以綜合上述，我們可以得到一個結論：台灣的高房價不算虛高、泡沫不大，出現短期 20% 的崩盤的可能性很小！
為什麼台灣房價為什麼這麼高勒？因為經濟有結構性有問題
有人會說，不對啊！就算台灣房價跟著GDP走，那什麼國際通用的十項房產泡沫指標也不該這麼高阿，不吃不喝15年才買得起房、買一次房頂租房50年之類的，台灣房地產肯定泡沫了!
房地產市場雖然有很多不健康的數字表現，小蔡哥我仍然認為這不是泡沫，或者說這不是炒房炒出來的、熱錢堆出來的，而是台灣經濟結構性問題下人民用賺到的錢給堆出來的
我想從出口貿易的角度來探討這個泡沫議題，我們知道出口貿易佔GDP大頭已經佔到了 70%，且出口貿易與台灣GDP呈現高度相關，記住這個關係，小蔡哥我會用微觀的角度讓大家看到台灣從各類收入最後拉升房地產的過程
（見下圖）台灣高科技貿易出口賺到的錢，會讓科技新貴的人士賺上一筆，而台灣人又多數會把錢財投入房地產中，這也是為什麼台積電把工廠蓋到哪，哪裡的房價就漲起來 (想想這對台灣是好的嗎？)
（見下圖）如果科技新貴人士把錢投入了房地產中，那可以用於幫助中小企業生長的資金就沒了，中小企業融資困難就也會少雇用員工、台灣民眾缺少了好的工作機會與薪資、自然就影響到了民生消費能力，最後就體現在了房租低的結果上
特別注意的是，資金流入房地產會拉大貧富差距；資金流入實體產業則會幫助經濟發展造就民生均富
在這個經濟結構性問題之下，房租代表了人民實際的收入和消費能力、房價則可以代表實際賺錢人的投資理財，房屋租售比就拉開了差距。
在這個一拉一推的作用之下，現在我們的房屋租售比超過了國際警示標準，台灣的經濟政策，該有所調整！
然而，這樣文字的關係圖還是過於抽象，讓我們用圖像畫面的方式來理解台灣的房價過高問題
房價過高？房地產是金融蓄水池的概念怎麼理解？
我們常常聽到『央行放水』這類名詞，但要能把資金想像成水，需要有個全景圖才能夠進入狀況，下面這張圖就是我們把金融想像成水庫集水到放水的過程
想像外來的雲朵帶來了雨水，這就是我們外貿出口賺到的錢財，而這些錢進入了台灣貨幣系統後，就像是水進入了水庫一樣，央行透過利率、財政政策的方式控制水庫出的水量，避免資金過量導致通漲
而資本在逐利的過程中，會配合像是水閘門一樣的產業政策，流向不同的資產池子
有的資金流向了股市、有個資金流向了企業、但台灣現況則是有過量的資金流向了房地產，甚至都出現了房地產是金融蓄水池的說法，其實相當不健康的狀況，這個蓄水池是壓抑民生經濟活力死水
當資金過分流入房地產，會讓居民的生活成本大幅增加，也會讓無法獲得融資的企業難以做大做強，社會應該推動避免在把過量的水(錢)導入房地產了！這個經濟結構問題的部分，可以參考小蔡哥我的另隻影片，這裡就不做過多的描述了
— — — — — — — — — — —(影片晚點補上) — — — — — — — — — — —
用這個概念我們也可以更好的理解什麼是房地產泡沫，如果房地產因為熱錢或炒作的關係，表現遠超過了源頭水壩供給的水量(資金量)，這樣才算是熱錢炒作出的泡沫，並且才有類似日本房地產崩盤的風險
綜合上述，整體台灣房價會高不是因為泡沫和炒作，而是高科技出口的阿宅工程師辛辛苦苦賣肝堆出來的，整個房價的增長曲線沒有出現日本1970年跑物線型飆漲的狀況對吧
因為這篇文章特別想強調的還是房價推升的主力『出口帶入的海外資金和後續資金流動』，所以利率、負債&槓桿率、人口、都更等短線影響房價的因素我就不特別探討了
雖然文中提到的兩個模型過於簡化實際情況，但相信看了後，小夥伴們未來就能夠想像資金流動的概念了！小蔡哥我年輕時候天天聽什麼金融放水、什麼泡沫的一大堆，總是聽不明白，後來自己花了時間下苦功夫才終於懂了，希望影片中的模型也可以幫助到小夥伴們理解
而只要讀懂了這個出口資金進入房產的模型，我們就可以理解為什麼1970年開始日本的房價暴漲、同是亞洲四小龍的韓國房價也極高；中國成為全球最大的出口製造國後部分房價超越台北、現在越南崛起帶動房價的上漲連李嘉誠都入場布局
只要讀懂了出口貿易到GDP到房價上漲的邏輯，對於全球房產價格的大局走勢就掌握了方向，未來要怎麼配置新興市場的房地產市場也就有了概念
然而，本支影片強調的是房產沒有嚴重泡沫，這並不能直接代表未來某個時間點的房產價格，實際狀況仍需要參考房屋供需、失業率、利率、貨幣供給、通膨、人口等狀況，所以這就靠大家自己再去做功課啦
那麼，我們該怎麼應對這個大局？
- 推動政府有所作為
- 抑制高房價：在台灣出口額增加的同時，透過稅收、利率、限制購房、老屋改建、出租住宅，建立租購並舉的住房制度等手段來壓抑房價維持橫盤，這裡注意哈，房價不能跌，跌了會更多問題
- 資本助力實業：搭建完整的金融市場和科技融資環境，不該讓錢卡在不能流動的房地產上，因為這會造成流動性問題影響民生和經濟、並且還會因為負債導致經濟抗風險的能力變弱，更多細節就可以參考小蔡哥的另一支影片了
2. 對有購房意象者來說：
- 只要台灣沒有額外的政策變動，房價中期仍會維持現有的走勢，只要第一點成立，並且台灣的GDP和外貿出口繼續增長，那房子該買的還是買，不用擔心崩盤
- 當然短期的經濟衰退影響，自己看著考慮吧我也說不准啥
- 然後長期的風險需要關注人口指標、參考日本和其他發達經濟體的房價走勢
3. 另外 對投資者來說：可以參考日本、台灣的狀況，適當的海外置產購買越南、新興市場的房產
復盤一下：
- 台灣房價主要的推手是出口外貿帶動的GDP增長，只要房價的增長與GDP增長保持一個穩定的關係，泡沫就不嚴重
- 按照這個邏輯我們可以進行台灣本地或是海外新興市場的投資、置產
- 當然台灣的高房價仍然是很不健康的，我們應該推動政府進行相關的調整
這樣的高房價為什麼對經濟有害又是另一個話題了，如果有興趣的小夥伴可以參考我的相關文章：房地產泡沫是經濟火車頭?還是毀了台灣40年發展的拖油瓶!?
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